Comunidades: se autorizan las juntas telemáticas

Novedades sobre las comunidades de propietarios y el covid-19

El Real Decreto-ley 8/2021 de 4 de mayo ha incluido por primera vez a nivel estatal, a unos días del fin del estado de alarma provocado por una pandemia que dura ya más de 13 meses, una serie de disposiciones referentes al funcionamiento de las comunidades de propietarios.

Cataluña aprobó una regulación específica para las comunidades en junio de 2020.

Suspensión de obligaciones en la comunidad

La norma estatal suspende hasta el 31 de diciembre de 2021 la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios. Juntas que en todo caso no se han celebrado en la mayoría de los casos desde marzo de 2020, a causa de las restricciones de movilidad y reunión ligadas a la pandemia.

También queda suspendida hasta ese momento la obligación de aprobar las cuentas y el presupuesto anual de la comunidad.

Se entienden prorrogados hasta la celebración de la nueva junta tanto el último presupuesto anual aprobado como los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque sus plazos legales o estatutarios hubieran expirado.

Todo esto no es más que la constatación de una situación de hecho. Las comunidades llevan todo este tiempo (2020 y principios de 2021) tratando de resolver los asuntos del mejor modo posible, prorrogando presupuestos y cargos. Ahora se da “cobertura legal” a esa situación de hecho.

Las comunidades y el covid-19: juntas y cargos.

Algunas comunidades sí se habían organizado para tomar decisiones necesarias durante la pandemia, pero lo excepcional de las circunstancias hace que pueda existir cierta inseguridad jurídica respecto de las convocatorias y el desarrollo de las asambleas, con el consiguiente riesgo de impugnación posterior de acuerdos, por lo que en general ha predominado la prudencia y el statu quo.

Posibilidad de celebrar reuniones

La norma prevé que la Junta de propietarios pueda celebrarse de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad que en cada momento sean aplicables.

A falta de forma presencial, también se prevé la posibilidad excepcional de que la junta de vecinos se reúna de modo telemático en este periodo antes del 31 de diciembre de 2021, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse más allá de esa fecha.

Y cita como ejemplo de acuerdo que no puede demorarse los que se refieran a obras que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal: rampas, ascensores u otros dispositivos que mejoren la accesibilidad de personas con discapacidad o mayores de 70 años, ya sean propietarios, usuarios o trabajadores de esos inmuebles. Las obras de este tipo cuyo importe anual repercutido no exceda de 12 mensualidades de gastos comunes son obligatorias para todos, pero si exceden esa cuantía se requiere un acuerdo de la Junta. Y, en la práctica, aunque no lo excedan también es necesario discutirlo para valorar alternativas, elegir el contratista, acordar el momento del cobro de la derrama, etc.

La junta deberá ser convocada por el presidente o por la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

Durante este periodo la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que:

a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y

b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.

Si algún vecino no dispone de medios para asistir a la Junta telemática, se puede sugerir que delegue el voto en otro propietario o que envíe un correo (físico o electrónico) al administrador con su voto sobre cada punto del orden del día, en concordancia con lo que comentamos en el párrafo siguiente. Lo importante es que nadie se quede sin posibilidad de participar.

Toma de acuerdos sin junta

Otra posibilidad es que no se celebre Junta pero que se adopten acuerdos mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática. Se exigen tres garantías: la posibilidad de participación de todos los propietarios, el control de identidad del remitente y el control de recepción de la comunicación. A falta de estas garantías, los acuerdos podrían ser impugnables por algún vecino que no haya podido participar.

Según la norma, en estos supuestos el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación expresado de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales. Los propietarios con deudas a la comunidad en el momento de la solicitud de voto por el presidente no tendrán derecho a voto.

Cada comunidad, un mundo

En definitiva, la norma recoge disposiciones de sentido común que ya veníamos exponiendo como posibilidades de acciones para las comunidades. Algo se ha avanzado, pero no detalla mucho más. Muchas comunidades pequeñas sí han podido continuar con su vida prácticamente habitual. Ahora se reconoce expresamente la junta telemática, pero no se concreta cómo puede cerciorarse el presidente o el administrador de todas las garantías necesarias: desde la efectividad de la convocatoria a la comprobación de la disponibilidad de medios para la participación de todos y su identificación.

Lo importante es que tanto el presidente como el administrador pongan todos los medios para facilitar la participación de los vecinos en las decisiones que sea necesario tomar. En la práctica dependerá de la situación de cada comunidad. Hay que abstenerse de buscar soluciones improvisadas o precipitadas que puedan acarrear luego una impugnación de acuerdos: la pretendida urgencia podría convertirse en un camino de espinas judicial.

Más allá de la pandemia, será necesaria una adaptación de la Ley de Propiedad Horizontal para regular bien todos estos aspectos del funcionamiento online de las comunidades.