Comunidades, juntas, acuerdos, presupuestos, cargos

La situación de bloqueo actual de muchas comunidades de propietarios tras la situación creada por la pandemia del Covid-19 pone de manifiesto la necesidad de modernizar su regulación.

 

Por el momento, a falta de poder celebrarse las Juntas, se dan por prorrogados los presupuestos y los cargos, pero la vida sigue y hay que tomar decisiones.

 

En Cataluña se han aprobado algunas medidas.

 

El presidente de la comunidad de propietarios.

 

Las comunidades de propietarios en Cataluña

Tras la finalización del estado de alarma en el conjunto del país, y con efectos en lo que aquí se refiere desde el 21 de junio de 2020, la Generalitat aprobó un Decreto-ley, el 26/2020, en el que entre otras disposiciones recoge algunas medidas aplicables a las juntas de propietarios en las comunidades sujetas a régimen de propiedad horizontal del ámbito territorial catalán. Como se sabe, Cataluña tiene una regulación propia de la propiedad horizontal, contenida en el código civil catalán.

 

Juntas de propietarios: en qué condiciones

Queda suspendida hasta el 31 de diciembre de 2021 la obligación de convocar y celebrar las juntas de propietarios en las comunidades.

 

Pero existe la posibilidad de que cada comunidad pueda convocar y celebrar la junta de propietarios dentro de este plazo, atendiendo sus circunstancias y las medidas de seguridad en cada momento aplicables, a iniciativa de la Presidencia o si lo pide al menos un 20% de los propietarios con derecho al voto, que representen el mismo porcentaje de cuotas.

 

La celebración de la junta también se puede llevar a cabo a través de los medios establecidos en el artículo 312-5.2 del Código civil de Cataluña.

 

Este artículo dice que los estatutos de las personas jurídicas pueden establecer que los órganos puedan reunirse por medio de videoconferencia o de otros medios de comunicación, siempre que queden garantizados cuatro aspectos:

 

- la identificación de los asistentes,

 

- la continuidad de la comunicación,

 

- la posibilidad de intervenir en las deliberaciones y

 

- la emisión del voto.

 

En este caso, se entiende que la reunión se celebra en el lugar donde está la persona que la preside.

 

El problema es que la inmensa mayoría de las comunidades no ha contemplado hasta hoy en sus estatutos la posibilidad de realizar juntas por videoconferencia, por lo que estas no estarían amparadas por los estatutos.

 

Cómo desbloquear una situación en la comunidad de propietarios.

 

Prórroga del presupuesto y los cargos

El último presupuesto anual aprobado se entiende prorrogado hasta la celebración de la junta ordinaria, en la cual también se tiene que proceder a la aprobación de las cuentas anteriores y a la renovación de los cargos.

 

El artículo 553-15 del Código civil de Cataluña dice que  “Los cargos son reelegibles, duran un año y se entienden prorrogados hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que se designaron”.

 

Por tanto los cargos seguirán siendo los mismos hasta que se celebre la próxima Junta.

 

La toma de acuerdos sin Junta

El Decreto prevé que mientras no se convoque y celebre la junta ordinaria, se pueden tomar acuerdos sin reunión, a instancia de la persona que la preside, si se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 312-7 del Código civil de Cataluña.

 

Este artículo no es específico de las comunidades de propietarios sino de las personas jurídicas en general. Dice que los estatutos, como excepción a las reuniones presenciales, pueden establecer la posibilidad de adoptar acuerdos mediante la emisión del voto por correspondencia postal, comunicación telemática o cualquier otro medio, siempre que queden garantizados los derechos de información y de voto, que quede constancia de la recepción del voto y que se garantice su autenticidad.

 

El problema para muchas comunidades de propietarios -al margen de no tener esta opción prevista en estatutos- es que les será complicado poder ofrecer las garantías que exige la norma. Lo que podría dar pie a que algunos de los acuerdos adoptados pudiera luego ser impugnado por propietarios ausentes o disconformes.

 

Pero, como se ha dicho, no es descartable la opción de que se convoque una reunión en la que los vecinos acuerden hacerse representar por un número reducido de propietarios que sí puedan asistir a una reunión presencial con respeto a todas las normas de precaución sanitaria.

 

Vivienda alquilada y cierre de piscina.