La modificación del título en la comunidad
Los elementos principales de una comunidad de propietarios, los que definen el conjunto de inmuebles y de servicios que integran a una comunidad, así como la atribución de las respectivas cuotas a cada propietario, se recogen en el título constitutivo de la comunidad de propietarios. Es un documento tan esencial que su modificación requiere -como norma general- la unanimidad de los propietarios.
Las mayorías en los acuerdos de la comunidad.
Pero esta regla tiene algunas excepciones. La Ley de Propiedad Horizontal recoge el sistema de mayorías necesarias para los acuerdos en su artículo 17. Y una de sus reglas es que los acuerdos para “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.”
Esta mayoría de 3/5 fue reconocida en la Ley como una excepción a la regla de la unanimidad, para evitar situaciones de bloqueo en servicios importantes de interés general para todos.
Mayorías para poner antenas en la azotea de la comunidad.
Mayorías para dividir un piso o local.
Renovación de fachada en la comunidad.
La aplicación de esta excepción no siempre es evidente, como se ve en el caso que comentamos ahora.
Cambios en el sistema de calefacción central
Según el título constitutivo de una Comunidad de propietarios de San Sebastián, el servicio de calefacción y agua caliente se prestaba mediante el suministro desde una central térmica, a través de una red de distribución que era propiedad de un tercero, una sociedad, que comunicó su voluntad de no seguir explotando el servicio, y planteó como única opción que una agrupación de comunidades adquiriera todas sus instalaciones, muebles e inmuebles.
La comunidad lo sometió a votación y por mayoría de 3/5 se aprobó adquirir el inmueble y las instalaciones de esa central por la comunidad, en conjunto con otras comunidades afectadas, 15 en total.
Los propietarios de seis pisos de la comunidad de propietarios impugnaron el acuerdo de la Junta alegando que se requería unanimidad, ya que se estaban adquiriendo unas nuevas instalaciones que antes no eran de su propiedad, y había un cambio en las cuotas de los propietarios.
Los jueces dan la razón a la comunidad.
Servicio común de interés general
No toda decisión que adopte una comunidad en aras de un servicio común de interés general se puede aprobar por mayoría de 3/5. Ha habido otras sentencias del Supremo donde se exigió la unanimidad en casos de adquisición de una parcela para un supuesto servicio común del que no se presentó un plan concreto; y en otro caso de adquisición por una comunidad de un club social como finca independiente, respecto del que el tribunal no reconoció su carácter de servicio de interés general.
En el caso que ahora comentamos el Supremo (STS 28/10/2020) reconoce la validez del acuerdo por mayoría de 3/5, teniendo en cuenta las siguientes circunstancias:
La modificación del título en la comunidad
Los elementos principales de una comunidad de propietarios, los que definen el conjunto de inmuebles y de servicios que integran a una comunidad, así como la atribución de las respectivas cuotas a cada propietario, se recogen en el título constitutivo de la comunidad de propietarios. Es un documento tan esencial que su modificación requiere -como norma general- la unanimidad de los propietarios.
Las mayorías en los acuerdos de la comunidad.
Pero esta regla tiene algunas excepciones. La Ley de Propiedad Horizontal recoge el sistema de mayorías necesarias para los acuerdos en su artículo 17. Y una de sus reglas es que los acuerdos para “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.”
Esta mayoría de 3/5 fue reconocida en la Ley como una excepción a la regla de la unanimidad, para evitar situaciones de bloqueo en servicios importantes de interés general para todos.
La aplicación de esta excepción no siempre es evidente, como se ve en el caso que comentamos ahora.
Cambios en el sistema de calefacción central
Según el título constitutivo de una Comunidad de propietarios de San Sebastián, el servicio de calefacción y agua caliente se prestaba mediante el suministro desde una central térmica, a través de una red de distribución que era propiedad de un tercero, una sociedad, que comunicó su voluntad de no seguir explotando el servicio, y planteó como única opción que una agrupación de comunidades adquiriera todas sus instalaciones, muebles e inmuebles.
La comunidad lo sometió a votación y por mayoría de 3/5 se aprobó adquirir el inmueble y las instalaciones de esa central por la comunidad, en conjunto con otras comunidades afectadas, 15 en total.
Los propietarios de seis pisos de la comunidad de propietarios impugnaron el acuerdo de la Junta alegando que se requería unanimidad, ya que se estaban adquiriendo unas nuevas instalaciones que antes no eran de su propiedad, y había un cambio en las cuotas de los propietarios.
Los jueces dan la razón a la comunidad.
Servicio común de interés general
No toda decisión que adopte una comunidad en aras de un servicio común de interés general se puede aprobar por mayoría de 3/5. Ha habido otras sentencias del Supremo donde se exigió la unanimidad en casos de adquisición de una parcela para un supuesto servicio común del que no se presentó un plan concreto; y en otro caso de adquisición por una comunidad de un club social como finca independiente, respecto del que el tribunal no reconoció su carácter de servicio de interés general.
En el caso que ahora comentamos el Supremo (STS 28/10/2020) reconoce la validez del acuerdo por mayoría de 3/5, teniendo en cuenta las siguientes circunstancias:
- Se trata de mantener un servicio, no de crearlo de nuevo; la alternativa era instalar sistemas de calefacción y agua caliente individuales.
- Se pretende la adquisición de las instalaciones de la sociedad que hasta ese momento proveía el servicio de calefacción y agua caliente, para poder seguir con ese servicio. La compra se hace por 15 comunidades de propietarios agrupadas.
- El importe de la compra supone un gasto por propietario de 3.242 euros a pagar en 108 meses.
Ponderando todo ello, se estima que la comunidad actuó legítimamente al intentar mantener un sistema de suministro de agua caliente y calefacción que había venido funcionando bien, aprovechando las instalaciones existentes que serían adquiridas por esa Comunidad y por el resto que se integraron en la Agrupación de Comunidades, con un coste total elevado pero que se traduce en un plan de pago cómodo para los comuneros, gracias a la financiación obtenida.
No hay un cambio de sistema de calefacción, pero sí la decisión de adquirir la central térmica por parte de una agrupación de comunidades. Lo que cambia es que ahora la comunidad pasa a ser propietaria de las instalaciones y lo hace porque es el único modo de mantener el sistema actual de calefacción, tras la decisión de la sociedad prestadora del servicio de retirarse definitivamente.
Esto supone un cambio en el título constitutivo, pero en este caso puede adoptarse por mayoría de 3/5 en virtud del art. 17.3 de la LPH (afecta a la configuración de un servicio común de interés general).
Mayorías para poner antenas en la azotea de la comunidad.
