División de local para viviendas en propiedad horizontal

STS 20/7/2020

Condena a demoler las obras exteriores no autorizadas

En Benidorm, una comunidad de propietarios demandó a una de las propietarias solicitando que se declararan contrarias a derecho diversas obras que había realizado para dividir un local, alterar una terraza y el cerramiento perimetral de la urbanización, también por el cambio de destino del local y la apertura de huecos en la fachada.

En 1ª instancia (diciembre de 2016) se estimó parcialmente la demanda y se condenó a la propietaria por las alteraciones que afectan al exterior del edificio, la de la terraza y del cerramiento perimetral de la urbanización, así como por la apertura de huecos en la fachada, y se le condenó a reponer esos elementos a su estado originario. Respecto del cambio de destino del local a vivienda, se estimó que era legal pues la conversión no estaba prohibida por los estatutos.

Ambas partes interpusieron recurso de apelación, pero fueron desestimados por la Audiencia Provincial de Alicante (octubre 2017). No se condena la división del local porque no ha habido una segregación jurídica con la constitución de nuevas fincas registrales. Es la Comunidad de propietarios la que lleva el asunto al Supremo.

La división o agregación requiere aprobación de la Junta

A la hora de dividir un piso o local en dos, hay que fijar las cuotas de los nuevos inmuebles resultantes de la segregación o agregación. Pero a veces la división es solo material (de puertas a dentro). Con independencia de que los nuevos elementos sean objeto o no de inscripción en el Registro de la propiedad, la validez de la división requiere de un acuerdo comunitario favorable de 3/5 de propietarios y de cuotas, y de una autorización administrativa. Así lo establece la Ley de propiedad Horizontal, que habla de división material, (art. 10) tras la reforma de junio de 2013.

Ese acuerdo de la Junta ¿es también necesario cuando solo se quiere realizar una división material, sin modificación de cuotas y sin inscripción en el Registro? Sí.

La propietaria lo había sometido por dos veces a la Junta y ésta rechazó la propuesta, sin que la propietaria impugnara los acuerdos. A pesar de ello, inició las obras y una nueva Junta acordó pedirle que repusiera los elementos a su estado original, lo que no hizo.

Cómo impugnar un acuerdo de una Junta de propietarios.

El Supremo, en sentencia de 20 de julio de 2020, recuerda que