¿Tienen IVA los apartamentos turísticos?
Hasta ahora la Ley del IVA solo impone la aplicación de este impuesto a los alquileres de viviendas turísticas en ciertos casos concretos y menos frecuentes: cuando dicho alquiler conlleve o incluya la prestación de servicios de tipo hotelero, como la restauración, la limpieza regular o de la ropa, etc. Un servicio que va más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo.
Hacienda pone como ejemplo los servicios tales como “recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración”.
Más ejemplos. “En particular, se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los siguientes: el servicio de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad semanal, o el servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad semanal".
Servicios que no son de tipo hotelero
Sigue diciendo Hacienda que "por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:
- Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
- Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
- Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
- Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos”.
Si el alquiler consiste en prestar la casa en condiciones de ser utilizada inmediatamente sin incluir esos servicios propios de la industria hotelera, ese alquiler no lleva IVA. Y si se prestan esos servicios, el tipo de IVA aplicable al alquiler de viviendas turísticas es del 10%.
Si se alquila a través de una plataforma y la plataforma cobra unos gastos de servicio o gestión, esos gastos sí llevan IVA, pero lo cobra y gestiona la plataforma, no el propietario particular.
Los alquileres de vivienda están exentos de IVA, pero la Ley dice que “la exención no comprenderá los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos”.
¿A quién le interesa aplicar el IVA en alquiler turístico?
Hay propietarios que prefieren aplicar el IVA porque así se puede deducir ellos también del IVA de los productos y servicios que adquieren en el marco de este alquiler. El propietario de una casa rural pleiteó con Hacienda hasta el Supremo para intentar poder aplicar el IVA, sin éxito en su caso.
Los clientes prefieren que esté exento de IVA, porque es un sobre coste para ellos. Los alquileres de vivienda están exentos de IVA hasta ahora, salvo en los casos comentados donde se prestan servicios asimilados a los servicios hoteleros.
La Administración tiene a someter estos alquileres al IVA por varias razones: para recaudar más dinero; para hacer menos atractivos a los alquileres turísticos y para lograr un mayor control administrativo sobre esa actividad.
Los hoteles aplican un IVA del 10%. Si las viviendas turísticas estuvieran sometidas al IVA no deberían llevar un tipo más alto que ese, so pena de favorecer una competencia desleal y de penalizar en exceso a quienes recurren a las viviendas turísticas para sus vacaciones, una práctica muy extendida desde hace décadas entre los hogares españoles.
Habría que establecer una diferencia más clara y armonizada en todo el país entre lo que se considere alquiler turístico sometido a IVA y el alquiler vacacional a particulares, contemplado como alquiler de vivienda por temporada.
Fuga del alquiler tradicional.
La falta de vivienda social en alquiler.
La regulación en otros países europeos
Esta regulación es similar a la existente en países como Francia. Los alquileres de viviendas turísticas están exentos salvo que junto con el alquiler se presten al menos tres de estos servicios:
- Proveer el desayuno, ya sea en el alojamiento o en un área común destinada a ello. No basta con que haya una máquina distribuidora de bebidas.
- La provisión y la limpieza regular de la ropa de casa, como toallas, sábanas, fundas de almohada, etc. Para una semana basta con proporcionar esa ropa de cama.
- La limpieza regular de las instalaciones durante el período de alquiler. Una limpieza semanal basta para caracterizar este servicio. Incluso basta la limpieza anterior a la llegada cuando se trata de alquileres de menos de una semana.
- La recepción de los huéspedes a su llegada por parte del anfitrión o de una tercera persona que explique el funcionamiento de las instalaciones, etc. No hace falta presencia física, basta con que recojan las llaves en una caja y se les den las instrucciones por teléfono. Es decir, esta condición se reúne prácticamente siempre.
Además, en Francia existe un límite mínimo de facturación anual (como una franquicia) para que te exijan aplicar el IVA: 85.000 euros en este tipo de servicios de alojamiento. Por debajo de ese límite no hay obligación de aplicar el IVA (aunque es previsible que a partir de 2026 baje a una cifra más cercana a 27.500 € anuales).
Como en otros países, Francia debate sobre la modificación de las condiciones de los alojamientos turísticos, incluida su fiscalidad. La tendencia es a endurecer las condiciones para hacerlos menos atractivos.
En Bélgica, en alquileres de casas listas para su uso de duración inferior a tres meses se paga el 6% de IVA si el alquiler incluye uno de estos servicios: recepción física y asistencia a los huéspedes durante buena parte del día; desayuno diario o aporte de sábanas y toallas con cambio semanal. Aquí la limpieza semanal no tiene transcendencia a estos efectos.
