El alquiler termina, qué opciones tengo

¿Qué alquileres terminan en 2024?

Recordemos que la duración legal mínima del contrato de alquiler de vivienda depende de la fecha en que se firmó. Vea aquí las Reglas de duración del alquiler de vivienda.

Desde el 6 de marzo de 2019 la duración a que tiene derecho el inquilino es de cinco años (son siete si el arrendador es persona jurídica). Antes era de tres años, pero es posible que el contrato se haya prorrogado y que sea ahora cuando el propietario le comunique que quiere dar por terminado el alquiler. Vea un modelo de comunicación. Ojo: existe un plazo de preaviso, que para contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 es de cuatro meses (anteriormente era de 30 días). Si no se respeta ese plazo, el contrato entrará en nueva prórroga que puede ser por plazos anuales hasta tres años.

Si el contrato original o sus prórrogas llegan a término a final de marzo de 2024, veamos qué puede pasar con ese alquiler.

Al término del plazo legal, el propietario que preavise con tiempo puede obligar al inquilino a abandonar la casa alquilada, sin que esté obligado a prorrogar de nuevo el contrato: la prórroga extraordinaria de 6 meses aprobada con la pandemia dejó de estar vigente en junio de 2023. Lo que cabe es negociar con el casero para hacerle ver que tiene interés en seguir con ese alquiler.

Estudio sobre el acceso a la vivienda en alquiler en España.

Renovar el contrato de alquiler o darlo por terminado

Si el contrato llega al término de su duración legal el arrendador puede decidir darlo por terminado, pero debe comunicarlo a tiempo al inquilino. El inquilino no puede exigir una nueva prórroga, pero sí puede negociar con el propietario para tratar de seguir en la vivienda en unas condiciones que convengan a ambas partes.

Al término del plazo del alquiler el arrendador tiene básicamente tres opciones, a valorar:

1. Dar por terminado el contrato, pedir al inquilino que abandone la casa y decidir si quiere volver a ofertarla en el mercado con el precio actual, que seguramente sea superior a la renta que cobra ahora. O si quiere destinar la casa a otro fin: venderla, dedicarla a uso propio o de un familiar, etc.

2. Continuar con el mismo contrato y con el mismo inquilino. Es decir, dejar pasar otro año más. Para 2024 existe una limitación legal de actualización de las rentas del 3%, pero es posible pactar una subida distinta si el arrendador no es un gran tenedor. Al inquilino le puede interesar aceptar una subida anual mayor (por ejemplo, del 5%) en lugar de tener que buscar una casa nueva a precio superior más el coste de las mudanzas, etc.

3. Continuar con el mismo inquilino, pero firmar un contrato nuevo. La ventaja es que ya conoce al inquilino y si es buen pagador le interesa conservarlo antes que “jugársela” con otro nuevo. También poder fijar la renta deseada (no hay limitación legal), si el inquilino acepta (si no, pasaríamos a la opción A). Un contrato nuevo supone empezar de cero un nuevo periodo de cinco años de duración, pero si el inquilino es buen pagador y conserva bien la casa, esto puede ser una ventaja.

Vea las ayudas al alquiler para inquilinos y las deducciones autonómicas en IRPF por alquiler. Y las ayudas destinadas a inquilinos vulnerables.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER ENTRE 2018 Y 2023, EN EUROS /m² AL MES

¿Cómo convencer al propietario para seguir en el alquiler?

Es cierto que los alquileres han subido mucho de precio en las grandes ciudades en los últimos años, como se ve en la tabla anterior. Si ahora estaba pagando 800 euros al mes, es muy posible que los precios medios del mercado para esa misma vivienda estén en 1.000 o 1.100 euros o incluso más. El propietario lo sabe y quiere aumentar la renta. Pero hay otros aspectos que debe considerar y que el inquilino debe recordarle si quiere seguir con ese alquiler.

El principal argumento es su histórico como buen inquilino, que ha pagado puntualmente y conserva bien la vivienda. El casero ya te conoce y debe valorar esto. Si se acaba el contrato, el propietario tendrá que invertir dinero en la pintura y puesta a punto de la casa tras años de estancia del anterior inquilino. Eso supone seguramente dejar de cobrar al menos un mes de renta y tener que poner nuevos anuncios con la posibilidad de tener que pagar una comisión por el nuevo alquiler. Podemos hablar de 3.000 euros de gasto “extra” para el propietario, que pueden ser más en función de las reparaciones que deba acometer en la vivienda o la posible reposición de electrodomésticos, etc.

Además, nadie le garantiza que el nuevo inquilino vaya a pagar puntualmente y a cuidar la casa como el anterior. Recordemos que en 2024 seguirá vigente la suspensión de desahucios para los inquilinos que se consideren vulnerables. Esto puede implicar que el casero pase muchos meses sin cobrar la renta y sin recuperar la casa. Es un riesgo cierto que se evitaría (con mucha más probabilidad) si deja continuar al anterior inquilino.

Por otra parte, los contratos de alquiler de vivienda que se firmen desde el 1 de enero de 2024 tienen una desventaja fiscal respecto de los anteriores. La reducción aplicable en IRPF sobre los rendimientos netos del alquiler pasa a ser con carácter general del 50% en lugar del 60%. Si mantiene y prorroga un contrato anterior, sí se le aplica la reducción del 60%, como hasta ahora. Esto se matiza en las zonas que puedan ser declaradas de mercado tensionado, donde las reducciones podrían ser superiores en ciertos casos, especialmente si se reduce la renta respecto del contrato anterior.

Más argumentos para seguir con el mismo inquilino

Es una negociación. El propietario hará ver que todos los gastos han subido por la inflación que desbocada durante un tiempo: comunidad, seguro, sus propios gastos, etc. El inquilino actual debe hacer ver al casero la ventaja que tiene de seguir con él, bien dejando prorrogar un año más el contrato o bien suscribiendo un nuevo contrato. Hay que negociar una renta que sea algo más elevada que la anterior pero menor que la de mercado actual.

Tres argumentos extra:

- El inquilino puede invitar al casero a venir a la vivienda para que constate el buen estado de conservación.

- Además, el inquilino puede ofrecerse a realizar alguna obra o mejora en la vivienda que interese a ambas partes, u ofrecerse a cambiar él algún electrodoméstico que esté en las últimas, ahorrando un gasto al propietario.

- Y también puede ofrecerse a garantizar el pago de la renta mediante la suscripción de un seguro de impago de rentas a cargo del propio inquilino. Hay opciones de seguro de buena calidad a precios ajustados. se trata de gastos que normalmente recaen en el propietario, pero que no suponen gastos muy elevados y pueden utilizarse como moneda de cambio para lograr una prórroga.

Seguro de impago de rentas de hasta 24 meses.

Si el casero no quiere comprometerse por otros cinco años y se niega a firmar un nuevo contrato o exige para ello una subida desorbitada, la opción es negociar una prórroga de un año, con una actualización de la renta algo superior al 3%: para el inquilino se trata de seguir en la casa y retrasar la vuelta al mercado en estos complicados momentos.