El abandono de uno de los inquilinos, ¿causa de terminación del contrato de alquiler?
Es muy frecuente que un contrato de alquiler lo firmen dos arrendatarios, o más. Parejas, compañeros de piso, colegas de trabajo o estudio, etc. Los precios actuales de la vivienda en las grandes ciudades empujan al alquiler compartido. De ese modo se reparten gastos. Esto supone una buena solución para todos: inquilinos y arrendador. Para el arrendador es recomendable que figuren en el contrato las personas que van a vivir allí y que pagarán la renta, de modo que en caso de problemas pueda reclamar a todos y cualquiera de ellos, solidariamente.
En principio, si firmaron el contrato de alquiler del piso los dos miembros de una pareja o los tres colegas que comparten el piso, todos ellos son responsables solidarios del pago de la renta y de todas las obligaciones del contrato, salvo que se hubiera pactado expresamente otra cosa. Por ejemplo, el pago por cada uno de una parte de la renta, lo que en general no conviene al arrendador salvo que alquile por habitaciones, un contrato diferente al de vivienda.
Es decir, cuando se firma un solo contrato de alquiler sobre un objeto único (mismo piso, sin parcelación de su uso) y con una renta única, aunque sean varios los firmantes como arrendatarios se entiende que hay una unidad de obligación y una solidaridad en las obligaciones asumidas en conjunto por todos los arrendatarios. No hay una parcelación del pago ni un reparto de responsabilidades salvo que se pacte así expresamente. En virtud de esa solidaridad tácita, el arrendador puede reclamar el pago a cada uno de los firmantes, tanto de la renta completa como de las demás cantidades que deban abonar por el disfrute y uso de la vivienda conforme al contrato, caso de los suministros. El arrendador cuenta con eso como garantía de cumplimiento.
Otra cosa son los posibles pactos que haya entre inquilinos para repartirse internamente el pago de la renta y los gastos. Eso les incumbe a ellos, pero no al arrendador.
La marcha de un coarrendatario requiere acuerdo del arrendador
En estos casos con varios arrendatarios firmantes del contrato, si uno de ellos decide irse del piso no puede hacerlo sin más porque el arrendador podría seguir exigiéndole el pago de la renta como obligado solidario.
Lo que debe hacer en ese caso el que quiera irse es comunicarlo expresamente al arrendador. Y si el otro u otros inquilinos quieren continuar en el contrato deben convencer al arrendador. En ese momento se está produciendo un cambio o cesión en la persona de los arrendatarios, y si el arrendador no consiente y no lo autorizó en el contrato, esto podría ser una causa de resolución del contrato para todos. Así lo recogen los artículos 8 y 27 de la Ley de Arrendamientos urbanos (LAU).
Modelo de consentimiento del arrendador al cambio de inquilinos (cesión).
Hay que pensar que el arrendador contaba con la responsabilidad conjunta de los dos o más firmantes del contrato para poder asegurarse el cobro de las rentas, y si una de esas personas se va se modifica una parte esencial del contrato: la identidad de los arrendatarios. El arrendador podría instar la resolución del contrato ante la marcha de uno de los coarrendatarios.
El Tribunal Supremo dijo que “en principio, establecida la relación arrendaticia con una pluralidad de arrendatarios, la separación de alguno o algunos de ellos continuando los demás en la ocupación del local implica un cambio o modificación subjetiva en la persona del arrendatario, determinante de la resolución del contrato de arrendamiento” (STS 26/11/2008).
El coarrendatario se va sin avisar al arrendador
Ha pasado también con un matrimonio en el que ambos cónyuges eran arrendatarios firmantes del contrato. La mujer se divorció y dejó la casa sin comunicar nada al arrendador. Y el arrendador estaba legitimado para seguir reclamando rentas a aquella mujer o a pedir el desahucio por impago o por terminación del plazo. Es decir, la mujer que dejó al piso tiempo atrás seguía estando ligada al contrato de alquiler.
Cómo terminar bien un alquiler de vivienda.
No basta con dejar una vivienda y poner las llaves en el buzón para desligarse de un contrato de alquiler vigente. La entrega de la posesión al arrendador debe ser efectiva. Ni siquiera el hecho de que la persona pruebe que ahora está alquilado en una vivienda diferente le exime de sus responsabilidades en el primer contrato, si no hizo las cosas correctamente y no entregó la posesión de la vivienda.
Casos legales de cambio del arrendatario
La Ley de Arrendamientos Urbanos contiene algunas previsiones para el caso en que el inquilino fallezca o abandone la vivienda alquilada con el objetivo de no dejar desprotegidas al resto de personas que viven en la casa alquilada.
Alquiler: en qué casos sigue el cónyuge del inquilino.
Por ejemplo, si el arrendatario decide no continuar en el contrato manifestando su voluntad de no renovarlo o abandonando sin más la vivienda alquilada, el cónyuge o pareja de hecho que no figura como arrendatario en el contrato tiene derecho a continuar con el alquiler, comunicándolo en la debida forma al arrendador. Si el arrendatario fallece también está prevista la posible continuación el contrato en otras personas, siempre que existan las comunicaciones exigidas. Del mismo modo que si se produce un divorcio o una separación del arrendatario, el contrato podrá continuar para el cónyuge no arrendatario a quien se haya atribuido el uso de la vivienda.
Ahora bien, fuera de los casos previstos por la Ley la cesión del derecho del inquilino que no sea consentida por escrito por el arrendador es causa de resolución del contrato a instancias del arrendador.
