Si fallece el inquilino de una vivienda

Subrogación por fallecimiento en alquiler de vivienda

Si fallece el arrendatario de una vivienda, hay una serie de personas a las que la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 16, concede el derecho de continuar con el contrato (subrogación), siempre que se cumplan algunas formalidades. Tienen derecho, por este orden, el cónyuge que conviviera con el arrendatario; la pareja de hecho que llevara conviviendo al menos dos años o con la que tuviera descendencia en común; los descendientes sujetos a patria potestad o que hubiesen convivido habitualmente con el arrendatario durante los dos años precedentes; los ascendientes o los hermanos que igualmente convivieran allí los dos años anteriores, así como otros parientes con minusvalía igual o superior al 65% que vivieran con él durante los dos años anteriores al fallecimiento.

 Si en el momento del fallecimiento no existe ninguna de esas personas, el alquiler se extingue.

Quién tiene derecho a seguir en el alquiler tras el fallecimiento

La LAU establece de forma muy precisa qué familiares tienen derecho a subrogarse y el orden de preferencia si existen varios interesados y no hay acuerdo unánime.  Podrán subrogarse las siguientes personas, en principio en este orden:

• El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviva con él.

• La persona que haya convivido con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, durante, al menos, los 2 años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hayan tenido descendencia en común, en cuyo caso basta la mera convivencia.

• Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estén sujetos a su patria potestad o tutela o que hayan convivido habitualmente con él durante los 2 años precedentes.

• Los ascendientes del arrendatario que hayan convivido habitualmente con él durante los 2 años precedentes.

• Los hermanos del arrendatario que hayan convivido habitualmente con él durante los 2 años precedentes.

• Las personas distintas de las mencionadas que sufran una discapacidad igual o superior al 65%, siempre que:

- tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario; y

- hayan convivido con este durante los 2 años anteriores al fallecimiento.

En caso de concurran varias de las personas mencionadas y a falta de acuerdo unánime sobre cuál de ellas debe ser la beneficiaria de la subrogación, es el orden establecido en la LAU el que ha de regir teniendo en cuenta las siguientes salvedades:

- los padres mayores de 70 años se prefieren a los descendientes; y

- entre descendientes y ascendientes, debe tener preferencia el más próximo en grado, y entre hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resuelven por este orden:

- quien tenga una discapacidad igual o superior al 65%;

- quien tenga mayores cargas familiares; y

- el descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

Si no existe ninguna de las personas enumeradas el arrendamiento se extingue directamente, aunque, si el piso no es desalojado voluntariamente por los ocupantes, el arrendador deberá acudir a la vía judicial para el desalojo.

Requisito formal: notificar la subrogación

Quien vaya a subrogarse debe notificar por escrito al arrendador en el plazo de tres meses desde el fallecimiento lo siguiente: el hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción; la identidad del subrogado; su parentesco con el fallecido y un principio de prueba de que cumple los requisitos legales. No basta con el hecho de que el arrendador ya conozca el fallecimiento: si se quiere seguir, hay que notificarlo. Vea aquí un modelo de escrito de subrogación.

Atención: si pasan los tres meses y no se comunica esto al arrendador, el arrendamiento se extinguirá (si lo desea el propietario), aunque el que se subrogue sea el cónyuge. Porque en un contrato de alquiler firmado por uno solo de los cónyuges, al otro no se le considera parte en el contrato. Sin subrogación, se acaba el contrato.

· Ojo a la responsabilidad por deudas. Si no se desea subrogarse en el contrato, lo más conveniente es notificar el fallecimiento al arrendador en el plazo de un mes, comunicándole la renuncia a la subrogación y advirtiéndole de que se va a dejar la vivienda dando por extinguido el alquiler. Si no se hace así, el propietario puede exigir a quienes tenían derecho a subrogarse el pago de las rentas de esos tres meses desde el fallecimiento.

 Arrendamientos de largo plazo

La Ley prevé que si el alquiler está acordado con una duración inicial superior a los cinco años (o a los siete si el arrendador es persona jurídica), es posible un pactar que no exista derecho a la subrogación si el fallecimiento del inquilino se produce pasados los primeros cinco años de contrato (o 7 en el caso de arrendadores personas jurídicas), o que el arrendamiento se extinga a los cinco años si el fallecimiento se produjo antes de esos 5 años iniciales.

Pero este pacto de renuncia no es posible cuando quienes pudieran subrogarse se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.

Subrogación en renta antigua

Si usted es arrendador de un contrato de vivienda anterior al 9 de mayo de 1985 que sigue vigente, la normativa es compleja y le interesa estar bien asesorado para no cometer errores con las subrogaciones. La LAU prevé quién tiene derecho a subrogarse, y rige la misma exigencia de comunicación en plazo al arrendador, citada antes. Tiene derecho el cónyuge que no estuviera separado (o la pareja que conviviese en los dos años anteriores o tuvieran hijos); en su defecto, los hijos si convivían con el inquilino los dos años anteriores al fallecimiento; o los ascendientes que estuvieran a cargo del inquilino y convivieran los tres años anteriores. Si quien ahora fallece es el cónyuge que ya se subrogara del inquilino inicial, podría subrogarse un hijo del arrendatario que viviera en la casa pero solo por dos años o hasta que cumpla 25 años si esta fecha es posterior. Sólo podría quedarse hasta su fallecimiento si está afectado por una minusvalía igual o superior al 65%. Cada caso requiere su estudio: probar la convivencia puede ser clave.