Maquinación fraudulenta y alquileres
Las sentencias judiciales firmes solo se pueden revisar por causas muy determinadas. Una de ellas es la llamada “maquinación fraudulenta” que comete quien ejercita una acción judicial y oculta el domicilio y los demás medios que permitan la comunicación personal del acto a la persona contra la que estaba dirigida, y solicita que se le emplace por edictos sabiendo que será difícil que el demandado se entere, de modo que el procedimiento judicial se sustancie en rebeldía (en ausencia del demandado). Hay muchas sentencias revisadas a posteriori por este motivo en procedimientos de impagos de alquiler, como le mostramos a continuación.
Desahucio por impago en rentas de alquiler.
La justicia prevé la posibilidad de emplazar a un demandado por edictos (anuncios públicos oficiales de difusión limitada) precisamente para evitar que un demandado que “se esconda” pueda evitar ser condenado. Pero ese sistema de citación a una parte es de uso restrictivo, solo es válido cuando se desconoce el paradero y cualquier otro medio de localización del demandado.
La obligación del arrendador al demandar al inquilino.
Obligación de comunicar la localización del otro
La persona demandante tiene la obligación de comunicar al juzgado los datos de localización del demandado que conozca. Debe actuar con diligencia aunque no se le pide una diligencia extraordinaria. Es decir, por poner un ejemplo, el demandante no tiene obligación de contratar un detective para localizar a su deudor, pero si conoce una dirección física, un correo electrónico o teléfono sí tiene obligación de comunicarlo.
El contrato de alquiler (vea modelo) debe recoger diversos modos de comunicación entre las partes.
Por ejemplo, en el caso resuelto por STS de 12/7/2022 se había obtenido una condena del arrendatario por impago de rentas con la consiguiente resolución del alquiler y el desahucio. El arrendatario presentó después una demanda de revisión de sentencia
Maquinación fraudulenta y alquileres
Las sentencias judiciales firmes solo se pueden revisar por causas muy determinadas. Una de ellas es la llamada “maquinación fraudulenta” que comete quien ejercita una acción judicial y oculta el domicilio y los demás medios que permitan la comunicación personal del acto a la persona contra la que estaba dirigida, y solicita que se le emplace por edictos sabiendo que será difícil que el demandado se entere, de modo que el procedimiento judicial se sustancie en rebeldía (en ausencia del demandado). Hay muchas sentencias revisadas a posteriori por este motivo en procedimientos de impagos de alquiler, como le mostramos a continuación.
Desahucio por impago en rentas de alquiler.
La justicia prevé la posibilidad de emplazar a un demandado por edictos (anuncios públicos oficiales de difusión limitada) precisamente para evitar que un demandado que “se esconda” pueda evitar ser condenado. Pero ese sistema de citación a una parte es de uso restrictivo, solo es válido cuando se desconoce el paradero y cualquier otro medio de localización del demandado.
La obligación del arrendador al demandar al inquilino.
Obligación de comunicar la localización del otro
La persona demandante tiene la obligación de comunicar al juzgado los datos de localización del demandado que conozca. Debe actuar con diligencia aunque no se le pide una diligencia extraordinaria. Es decir, por poner un ejemplo, el demandante no tiene obligación de contratar un detective para localizar a su deudor, pero si conoce una dirección física, un correo electrónico o teléfono sí tiene obligación de comunicarlo.
El contrato de alquiler (vea modelo) debe recoger diversos modos de comunicación entre las partes.
Por ejemplo, en el caso resuelto por STS de 12/7/2022 se había obtenido una condena del arrendatario por impago de rentas con la consiguiente resolución del alquiler y el desahucio. El arrendatario presentó después una demanda de revisión de sentencia basándose en que el arrendador demandante no había comunicado al juzgado el nuevo domicilio de los demandados, así como su teléfono y dirección de correo electrónico, que conocía. El Supremo estima la revisión y condena en costas al arrendador.
Ocultación inexcusable
Ocultar esos datos y pedir que la citación se haga por edictos constituye una maquinación fraudulenta. No es necesario probar que el demandante tuviera una intención torticera, solo que ocultó el dato a sabiendas: ocultación inexcusable.
Si el inquilino ha abandonado la casa alquilada y comunica que deja las llaves en la inmobiliaria, el demandante ya sabe que no los van a localizar en la casa alquilada. Quizá no conozca el nuevo domicilio del inquilino, pero si conoce su email o teléfono tiene obligación de comunicarlo al juzgado. Al inquilino le basta probar que hubo comunicaciones anteriores por esas vías para demostrar que el demandante las conocía.
La consecuencia de no comunicar los datos de contacto de la otra parte es que más adelante los jueces estimen la revisión de la sentencia y haya que iniciar el procedimiento desde cero. Es el Tribunal Supremo quien se ocupa de las revisiones de sentencias firmes, y las costas recaen en el demandado en revisión (y demandante en el caso revisado).
