Suspensión de los desahucios por la pandemia
Tras la declaración del estado de alarma a causa de la pandemia, una de las medidas que aprobó el Gobierno en relación con los alquileres fue la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional (RDL 11/2020, de 31 de marzo).
Afectaba a algunos alquileres de vivienda: a aquellos donde residiera un hogar “vulnerable” (con los requisitos legales para ser calificado así), y en los que el arrendador pretendiera recuperar la posesión del inmueble por impago de las rentas o por haber llegado a término el plazo del alquiler.
Seguro de impago de rentas a precio especial.
La suspensión no era automática: dependía de la decisión del juez, apoyado en un informe de los servicios sociales. Para los arrendadores afectados, suponía retrasar la recuperación de la vivienda y prolongar eventualmente durante meses una situación de impago y de imposibilidad de hacer nada.
La suspensión fue posteriormente ampliada en el tiempo y en la actualidad está prevista hasta el 30 de septiembre de 2022 *.
Además, en diciembre de 2020 se extendió a procedimientos no solo frente a inquilinos sino también frente a ocupas, aunque con condiciones. Entre ellas destaca que la vivienda ocupada pertenezca a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas.
En su momento lo explicamos así:
Si un procedimiento judicial por reclamación de rentas u otras cantidades debidas, por expiración de plazo del alquiler de vivienda o por ocupación del inmueble en ciertos casos, termina en desahucio, este desahucio o el lanzamiento se suspenderá mientras dure el estado de alarma, si el inquilino lo solicita por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Compensación a los arrendadores y propietarios
El Gobierno entendió que los arrendadores y los propietarios de vivienda que se vieran afectados por estas suspensiones, al no poder recuperar sus viviendas en el tiempo previsto, merecían una compensación. La compensación se previó para cuando la administración se retrasase en resolver la situación de aquellas personas vulnerables, tardando más de tres meses en facilitarles una vivienda digna, desde la emisión del informe de los servicios sociales que hubiera justificado la suspensión, y cuando se produzca una pérdida para el propietario porque el inmueble estuviera alquilado o puesto para la venta o el alquiler.
La compensación consiste en solicitar una cuantía de dinero que deben pagar las comunidades autónomas. Para poder disponer del dinero, el Gobierno debía autorizar a las CCAA para usar los fondos del Plan estatal de Vivienda 2018-2021, y esta autorización llegó con la aprobación de un Real Decreto de fecha 8 de junio de 2021.
Plazo y procedimiento para solicitar la compensación
Tras su ampliación, el plazo de solicitud de esta compensación es hasta el 31 de octubre de 2022 *.
El procedimiento se inicia a instancia del arrendador o propietario interesados, con una solicitud ante el órgano competente en materia de vivienda de cada comunidad autónoma.
La solicitud debe ir acompañada de una exposición razonada y justificada de la compensación (ver más adelante) por el período entre el acuerdo de suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 30 de septiembre de 2022 *.
El plazo máximo para resolver y notificar la resolución al interesado será de tres meses, ampliable tres meses más si se acuerda de manera motivada. El silencio administrativo es positivo.
Criterios para calcular la compensación
Suspensión de los desahucios por la pandemia
Tras la declaración del estado de alarma a causa de la pandemia, una de las medidas que aprobó el Gobierno en relación con los alquileres fue la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional (RDL 11/2020, de 31 de marzo).
Afectaba a algunos alquileres de vivienda: a aquellos donde residiera un hogar “vulnerable” (con los requisitos legales para ser calificado así), y en los que el arrendador pretendiera recuperar la posesión del inmueble por impago de las rentas o por haber llegado a término el plazo del alquiler.
Seguro de impago de rentas a precio especial.
La suspensión no era automática: dependía de la decisión del juez, apoyado en un informe de los servicios sociales. Para los arrendadores afectados, suponía retrasar la recuperación de la vivienda y prolongar eventualmente durante meses una situación de impago y de imposibilidad de hacer nada.
La suspensión fue posteriormente ampliada en el tiempo y en la actualidad está prevista hasta el 30 de septiembre de 2022 *.
Además, en diciembre de 2020 se extendió a procedimientos no solo frente a inquilinos sino también frente a ocupas, aunque con condiciones. Entre ellas destaca que la vivienda ocupada pertenezca a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas.
En su momento lo explicamos así:
Si un procedimiento judicial por reclamación de rentas u otras cantidades debidas, por expiración de plazo del alquiler de vivienda o por ocupación del inmueble en ciertos casos, termina en desahucio, este desahucio o el lanzamiento se suspenderá mientras dure el estado de alarma, si el inquilino lo solicita por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Compensación a los arrendadores y propietarios
El Gobierno entendió que los arrendadores y los propietarios de vivienda que se vieran afectados por estas suspensiones, al no poder recuperar sus viviendas en el tiempo previsto, merecían una compensación. La compensación se previó para cuando la administración se retrasase en resolver la situación de aquellas personas vulnerables, tardando más de tres meses en facilitarles una vivienda digna, desde la emisión del informe de los servicios sociales que hubiera justificado la suspensión, y cuando se produzca una pérdida para el propietario porque el inmueble estuviera alquilado o puesto para la venta o el alquiler.
La compensación consiste en solicitar una cuantía de dinero que deben pagar las comunidades autónomas. Para poder disponer del dinero, el Gobierno debía autorizar a las CCAA para usar los fondos del Plan estatal de Vivienda 2018-2021, y esta autorización llegó con la aprobación de un Real Decreto de fecha 8 de junio de 2021.
Plazo y procedimiento para solicitar la compensación
Tras su ampliación, el plazo de solicitud de esta compensación es hasta el 31 de octubre de 2022 *.
El procedimiento se inicia a instancia del arrendador o propietario interesados, con una solicitud ante el órgano competente en materia de vivienda de cada comunidad autónoma.
La solicitud debe ir acompañada de una exposición razonada y justificada de la compensación (ver más adelante) por el período entre el acuerdo de suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 30 de septiembre de 2022 *.
El plazo máximo para resolver y notificar la resolución al interesado será de tres meses, ampliable tres meses más si se acuerda de manera motivada. El silencio administrativo es positivo.
Criterios para calcular la compensación
Los criterios que cita la norma para valorar la compensación son:
a) El valor medio de un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento. En todo caso, la norma prevé que si el valor “de referencia objetiva” fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en la renta dejada de percibir. Hay que buscar estas “referencias objetivas” que puedan existir:
- por ejemplo, el Ministerio de Transportes publica el “Índice de alquiler de vivienda”, con base en las declaraciones de arrendamientos en el IRPF. El último valor publicado responde a 2018, por lo que no siempre estará en línea con la actualidad.
- en Cataluña existe otro índice de referencia de precios del alquiler.
b) Los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador o propietario, por el período entre la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 30 de septiembre de 2022 *.
c) En el caso de la suspensión del lanzamiento, si la vivienda estuviera ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble, el propietario deberá acreditar el perjuicio económico que se le ha ocasionado.
