Un cambio en el contrato de alquiler, ¿afecta a la duración legal?

Cambios en el contrato de alquiler y duración del contrato

La legislación sobre alquileres va cambiando con el tiempo. Las distintas leyes o las modificaciones legales de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recogen modalidades diferentes de protección al inquilino, lo que afecta a la duración del contrato y a otros aspectos como la actualización de la renta, la persistencia del alquiler aunque se venda la casa, el derecho de adquisición preferente para el inquilino, etc.

Cada contrato está sometido a la Ley que esté vigente en el momento de su firma. Por ejemplo, a día de hoy, hay vigentes contratos de alquiler sometidos a la prórroga de 3 años y otros sometidos a la prórroga de 5. Y quedan algunos pocos sometidos a la prórroga forzosa de la Ley de 1964.

Si durante la vigencia de un contrato las partes quieren llegar a un acuerdo para modificar alguno de sus puntos, conviene ser muy claro en el escrito que se firme sobre qué es lo que se cambia y si el cambio se hace sobre un contrato anterior que persiste o si el nuevo pacto supone un nuevo contrato. Un nuevo contrato supondrá quedar bajo la ley que esté vigente en ese nuevo momento. Y las cosas pueden haber cambiado porque la LAU ha cambiado varias veces en los últimos años, y se espera que cambie de nuevo próximamente.

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Novación modificativa y novación extintiva

Las partes son libres de pactar una modificación a un contrato existente, lo que se conoce como novación. Cuando las partes hacen una modificación o anexo a un contrato existente, hay que ver si su voluntad es la de continuar con el mismo contrato añadiendo alguna modificación (es la novación modificativa), o cambiar el contrato por otro nuevo (novación extintiva).

La diferencia estriba en que en la primera se mantiene el contrato inicial con su fecha y sus elementos, salvo aquellos que se acuerda ahora cambiar. Mientras que en la modificación extintiva se extingue el contrato inicial y nace uno nuevo.

Las novaciones modificativas tienen un efecto de menor intensidad. No se extingue el contrato anterior, solo se modifica en algún punto. El cambio puede afectar a uno de estos tres elementos:

• Que cambien las condiciones o el objeto del contrato;
• Que cambie la persona del deudor
• Que cambie la figura del acreedor.

Aquí persiste el vínculo principal, la antigüedad del contrato y sus garantías accesorias. Y por tanto, la sujeción al régimen legal vigente cuando fue firmado.

La regla es que en caso de duda la novación se entiende modificativa. La jurisprudencia manifiesta “una especial prevención frente a la novación extintiva especialmente cuando tal novación se relaciona con la pérdida de derechos adquiridos por el arrendatario según su contrato primitivo o novado”.

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Cuándo se extingue el contrato inicial

El acuerdo de novación extintiva es uno de los modos de terminar con las obligaciones. El contrato anterior se extingue y nace otro nuevo con la fecha del acuerdo.  

Dice el art. 1.204 del Código civil que "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles". Es decir, cabe tanto la novación expresa como la tácita.

Para que la novación sea extintiva se exigen dos elementos: la disparidad entre la obligación primitiva y la nueva obligación, y la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra.

Exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria por razón de la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).

Caso real: novación de contrato con prórroga forzosa

Un contrato de alquiler de junio de 1975 sobre un “local estudio primera” fue objeto de modificación entre las partes en noviembre de 2001, al sustituir como objeto del alquiler ese “local estudio” por la anterior vivienda del portero y al fijar un nuevo importe de la renta. Las partes señalaron que la novación se refería solo al cambio de ubicación de la vivienda y al importe de la renta, permaneciendo el resto del contrato inicial.

Años más tarde, una empresa adquirió ese edificio en Barcelona y se subrogó en la posición del arrendador. Esta empresa demandó al inquilino aduciendo que el plazo de duración del contrato había terminado y pidiendo el desahucio.

En primera instancia se dio la razón al inquilino (el contrato estaba sujeto al régimen de prórroga forzosa) y la Audiencia Provincial de Barcelona estimó el recurso de la arrendadora (la novación había sido extintiva del contrato inicial). El inquilino recurrió al Supremo, quien se pronunció en sentencia de 31/3/2021.

Como el anexo al contrato inicial de 1975 se firmó estando ya vigente la LAU de 1994, la cuestión radica en si dicho anexo tiene el carácter de una novación extintiva del contrato inicial o es una novación meramente modificativa. En función de eso, el contrato queda vinculado a un régimen legal o a otro.

La Audiencia entendió que el anexo firmado en 2001 tenía carácter extintivo porque afectaba los dos elementos principales del contrato de arrendamiento, que ahora se cambiaban: el objeto (el piso alquilado) y la renta.

Pero el Supremo dice que esos cambios no son suficientes para extinguir el contrato inicial, cuando la voluntad de las partes no ha sido esa. La variación del objeto es uno de los puntos que