Duración mínima exigible en alquileres de vivienda
Los alquileres de vivienda deben respetar una serie de requisitos mínimos que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con el objetivo de proteger la posición del inquilino. Como la Ley ha cambiado varias veces, lo primero es ver la fecha del contrato. Comentamos ahora las reglas vigentes tras la reforma de 6 de marzo de 2019.
Uno de esos puntos “blindados” se refiere a la duración del contrato. La duración es “libre” pero con muchos matices. No puede ser indefinida porque el arrendamiento es esencialmente temporal. De hecho, si no se precisa una duración, se considera que el alquiler se hace por un año. En todo caso, si la duración es inferior a cinco años (o a siete si el arrendador es una persona jurídica) el inquilino tiene derecho a que el contrato se prorrogue hasta que se cumplan cinco años (7 en caso de arrendadores personas jurídicas).
Modelo de contrato de alquiler de vivienda.
Esto supone un compromiso para el arrendador, del que solo podrá deshacerse por causas muy concretas. Para el inquilino, le basta con seguir en la vivienda hasta que se cumplan los cinco años: año a año el contrato se irá prorrogando hasta llegar al límite de cinco (nos referimos aquí a arrendadores personas físicas). Cuando se alcance este límite, el arrendador sí podrá decidir que no continúe el contrato, pero deberá comunicar esta decisión al inquilino con cuatro meses de antelación. Si no lo hace y el inquilino quiere seguir, se inicia otro periodo en el que el contrato se prorrogará a voluntad del inquilino hasta que se cumplan tres años más.
Cláusulas nulas de duración del alquiler de vivienda.
Los alquileres por 11 meses
Un modo relativamente frecuente de pretender sortear los límites del alquiler de vivienda consiste en proponer al inquilino la firma de contratos por 11 o menos meses de duración, para considerarlos como alquileres de temporada. Los alquileres de temporada son aquellos previstos para
Duración mínima exigible en alquileres de vivienda
Los alquileres de vivienda deben respetar una serie de requisitos mínimos que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con el objetivo de proteger la posición del inquilino. Como la Ley ha cambiado varias veces, lo primero es ver la fecha del contrato. Comentamos ahora las reglas vigentes tras la reforma de 6 de marzo de 2019.
Uno de esos puntos “blindados” se refiere a la duración del contrato. La duración es “libre” pero con muchos matices. No puede ser indefinida porque el arrendamiento es esencialmente temporal. De hecho, si no se precisa una duración, se considera que el alquiler se hace por un año. En todo caso, si la duración es inferior a cinco años (o a siete si el arrendador es una persona jurídica) el inquilino tiene derecho a que el contrato se prorrogue hasta que se cumplan cinco años (7 en caso de arrendadores personas jurídicas).
Modelo de contrato de alquiler de vivienda.
Esto supone un compromiso para el arrendador, del que solo podrá deshacerse por causas muy concretas. Para el inquilino, le basta con seguir en la vivienda hasta que se cumplan los cinco años: año a año el contrato se irá prorrogando hasta llegar al límite de cinco (nos referimos aquí a arrendadores personas físicas). Cuando se alcance este límite, el arrendador sí podrá decidir que no continúe el contrato, pero deberá comunicar esta decisión al inquilino con cuatro meses de antelación. Si no lo hace y el inquilino quiere seguir, se inicia otro periodo en el que el contrato se prorrogará a voluntad del inquilino hasta que se cumplan tres años más.
Cláusulas nulas de duración del alquiler de vivienda.
Los alquileres por 11 meses
Un modo relativamente frecuente de pretender sortear los límites del alquiler de vivienda consiste en proponer al inquilino la firma de contratos por 11 o menos meses de duración, para considerarlos como alquileres de temporada. Los alquileres de temporada son aquellos previstos para una necesidad de alojamiento temporal del inquilino, por estudios, prácticas, desplazamiento por trabajo o por tratamientos médicos, etc. Estos contratos no buscan proporcionar una solución permanente de vivienda al inquilino y por eso están menos regulados por ley. Al hacer un contrato de seis meses, por ejemplo, el propietario pretende asegurarse que podrá recuperar la vivienda en ese plazo si lo desea, sin tener que esperar hasta cinco años. Y firmar después un nuevo contrato, con el mismo u otro inquilino, con una renta nueva sin límites de IPC.
Hay que saber que lo que define el contrato de temporada no es la duración pactada sino la finalidad real de ese alquiler. Aunque se hubiere firmado un contrato por 11 meses, si el inquilino llega a probar que el piso alquilado constituye su vivienda permanente, podrá permanecer en ella más allá de lo firmado y el juez no decretará el desahucio por expiración del plazo.
Por tanto, cuando realice contratos reales de temporada no se limite a darle ese nombre en el encabezamiento del documento, sino que conviene precisar el motivo del desplazamiento del inquilino: por estudios, trabajo, etc., precisando que el inmueble alquilado no constituye la vivienda permanente del arrendatario.
Límites al contrato vigente: la actualización de la renta
Durante el transcurso de los cinco primeros años de alquiler de la vivienda existe una limitación al incremento de la renta. Las partes podrán haber fijado en el contrato un sistema de actualización anual de rentas, pero la subida nunca podrá superar la variación de la inflación, el IPC general, que en 2020 marcó 9 meses en negativo. Por eso, en tiempos de subida de precios del alquiler (en general no es el caso ahora), algunos arrendadores están interesados en que el alquiler se termine pronto, para poder firmar un nuevo contrato con una renta superior.
Reglas sobre la actualización de la renta en el alquiler de vivienda.
Un modo indirecto de forzar al inquilino para que abandone la vivienda prematuramente es pactar en el contrato la carga al inquilino de determinados gastos de la vivienda a partir del segundo o tercer año, por ejemplo. Así, se fija una renta inicial que resulta atractiva al inquilino, pero se especifica que a partir de una determinada fecha el inquilino deberá hacerse cargo -además de la renta- de gastos como el IBI o la comunidad. Para el inquilino esto supone un incremento sustancial del coste del alquiler a partir de ese momento, que puede hacerle tomar la decisión de desistir del contrato. No existe una postura clara de los jueces respecto de esta práctica, que podría considerarse abusiva o en fraude de ley especialmente en el caso de arrendadores profesionales.
Consejo
La situación económica y laboral de los hogares hacen presagiar tiempos duros para el alquiler, que ya ha visto rebajas en las rentas. Conviene conservar al inquilino buen pagador y para alquileres nuevos, realice una buena selección y contrate el seguro de impagos. Vea las condiciones especiales para socios de OCU de Mutua alquiler confort (93 487 30 20 o en el correo csc@mutuadepropietarios.es).
