Cláusula Covid en contratos de alquiler

El confinamiento decretado en marzo de 2020 con la declaración del estado de alarma sorprendió a todos en muchos ámbitos. En materia de alquileres, los problemas generados fueron muy diferentes según el tipo de alquiler.

Arrendamientos de vivienda

Para los arrendamientos de vivienda, el Gobierno adoptó medidas tendentes a evitar los desahucios durante el estado de alarma y durante el periodo posterior, con fechas que han ido actualizándose y ampliándose a medida que la pandemia se extendía en el tiempo. También estableció una prórroga legal de los alquileres que llegaban a su término durante todo este periodo afectado por la crisis. El objetivo era evitar que nadie se viese forzado a buscar una nueva vivienda en este tiempo, ni que padeciese una subida de la renta por renovar su anterior contrato. Actualmente, esas medidas están prorrogadas hasta el 31 de enero de 2021.

Para aquellos que hubiesen visto disminuir sus ingresos por el Covid, el Gobierno adoptó medidas tendentes a la condonación de rentas o a su aplazamiento, pero que solo obligan a arrendadores que sean una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (arrendadores con más de 10 inmuebles urbanos excluidos garajes y trasteros). En los contratos de alquiler con pequeños arrendadores particulares se ha dejado a las partes la libertad de poder pactar medidas que ayuden al pago efectivo de las rentas. Con o sin acuerdo, los arrendadores no pueden desahuciar a un inquilino de vivienda que no pague la renta si está en una situación de vulnerabilidad social o económica ocasionada por el Covid.

En caso de dificultades de pago conviene estudiar la mejor solución en cada caso, dialogando con el inquilino. Las circunstancias pueden ser muy diferentes: en algún caso, el inquilino estará dispuesto a dejar la vivienda y buscar otra alternativa más económica a cambio de que se le condone parte de la deuda pendiente (o toda). Si la dificultad es “pasajera” y el inquilino ha sido buen pagador hasta la fecha y está dispuesto a seguir en la vivienda, se puede plantear una reducción temporal de la renta o un aplazamiento de los pagos. El acuerdo al que se llegue conviene ponerlo por escrito, tanto para dejarlo claro entre las partes como para tenerlo justificado ante Hacienda cuando se declaren las rentas cobradas en el IRPF. Créditos ICO para el pago del alquiler.

Arrendamientos de temporada o de habitaciones

Aquí la incidencia del confinamiento ha sido diferente. El cierre de empresas o universidades hizo que muchos inquilinos de habitaciones o de alquileres de temporada abandonaran el inmueble alquilado o no pudieran acceder a él. Es decir, que durante un periodo de tiempo el alquiler perdió su sentido. En ocasiones fue una situación temporal y en otras fue definitiva.

Las partes han tenido que afrontar estas situaciones como han podido. Como es lógico, los contratos afectados no contemplaban una eventualidad como la del confinamiento ligado al estado de alarma.

Locales de negocios

El Gobierno aprobó igualmente algunas medidas en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, referentes a contratos de alquiler distintos de vivienda firmados con arrendadores grandes tenedores. Se refieren a contratos de arrendamiento de inmuebles afectos a la actividad económica desarrollada por un autónomo o por una pyme afectados en su actividad a consecuencia de la crisis sanitaria ligada al Covid-19. En estos casos, el arrendatario puede pedir una moratoria en el pago de la renta, para aplazarla sin intereses ni penalizaciones durante un periodo de cuatro meses, con el fin de pagarla luego de mod fraccionado durante un periodo de dos años.

Al margen de esta previsión legal, hay que recordar la existencia de la llamada cláusula «rebus sic stantibus», que pueden aplicar los jueces. Consiste en la modulación o modificación de las obligaciones contractuales cuando concurren una serie de requisitos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, desequilibrio o excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

Esta cláusula, que no viene recogida literalmente en los contratos pero que se entiende tácitamente incluida en ellos, es el fundamento jurídico para que los arrendatarios exijan al arrendador sentarse a negociar las posibles soluciones a la situación creada en el alquiler por la pandemia del Covid-19, sin pretender enrocarse en la exigencia de la literalidad de las condiciones contractuales. Y, como decimos, ambas partes tienen interés en llegar a acuerdos que posibiliten una solución real.

La pandemia se “cronifica”

Ahora que la pandemia se prolonga en el tiempo, sí es posible contemplar en los contratos los efectos de posibles situaciones que pueden repetirse, como confinamientos globales o localizados, cierres de actividades, empresas o universidades, limitaciones a la movilidad, etc. Hay que tener en cuenta que los contratos de alquiler que no se destinan a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario sí permiten una gran libertad de pactos entre las partes. Pero los contratos de alquiler de vivienda deben respetar una serie de condiciones mínimas, y cualquier pacto que hagan las partes no puede ir en perjuicio del inquilino.

Qué puede pactar la cláusula Covid

No existe un único modelo de “cláusula Covid”. Se trata de dejar previsto por adelantado cómo se va a resolver una situación especial en el caso en que surja de nuevo. El arrendador puede tratar de “imponer” su solución, pero lógicamente deberá recabar el acuerdo del inquilino a la hora de firmar. El sentido de estas cláusulas es generar confianza a las partes,