Sigue el aumento de ventas en 2025

Análisis del mercado de la vivienda en España

El mercado de la vivienda en España mantuvo una senda de crecimiento durante el cuarto trimestre de 2024 y sigue con fuerza al inicio de 2025. Lo corrobora el Índice de Precios de la Vivienda del INE, que muestra una subida del 11,3% anual en 2024, con un 12,3% de subida para la vivienda nueva. También lo había mostrado el último informe elaborado por los Registradores.

Consolida la tendencia alcista tanto en precios como en actividad de compraventa. Repasamos los principales datos.

En enero de 2025 el número de viviendas vendidas fue de 60.650, un 11% más que en enero de 2024.  Destaca la subida de las ventas de casas nuevas (31% anual). El porcentaje de ventas de casas nuevas sobre el total supuso el 23%.

Los mayores aumentos anuales de ventas de vivienda en enero se dieron en La Rioja, Canarias y Asturias, todos por encima del 20%. En la Comunidad de Madrid las ventas subieron un 14%, en Andalucía un 13% y en Cataluña un 7%.

VENTA MENSUAL DE VIVIENDAS EN ESPAÑA, INE

1. Evolución del Precio de la Vivienda

Todas las fuentes coinciden en la fuerte tendencia al alza de los precios de la vivienda.

En datos del INE, la subida anual del Índice de precios fue del 11,3% en 2024. Las mayores subidas de precios se produjeron en Andalucía (13,4%), Aragón (13,3%) y Comunidad Foral de Navarra (12,9%). Y las menores, en Illes Balears (8,6%), Castilla-La Mancha (8,7%) y Extremadura (9,1%).

Según datos del Ministerio de Vivienda, la subida del precio de la vivienda libre fue del 7% en 2024. Vea el detalle pinchando en el enlace.

El precio de la vivienda en España continúa su escalada, alcanzando un nuevo máximo histórico. El Índice de los registradores indica que precio medio se situó en 2.164 €/m², con un crecimiento interanual del 6,3%. Según este indicador, está un 12,5% por encima del pico de 2007.

Por tipología, los precios medios son:

• Vivienda nueva: 2.338 €/m² (+3,7% trimestral y 4,8% anual).
• Vivienda usada: 2.113 €/m² (+1,6% trimestral y 6,3% anual).

Las comunidades autónomas con los precios más elevados fueron Madrid (3.780 €/m²), Baleares (3.771 €/m²) y País Vasco (3.157 €/m²), mientras que las capitales más caras fueron San Sebastián (5.708 €/m²), Madrid (4.517 €/m²) y Barcelona (4.483 €/m²).

La tasadora Tinsa estimó en un 6,6% la subida anual de precios de tasaciones en enero de 2025. Destacan las subidas en zonas costeras y en las islas. En precios de tasaciones aún no hemos llegado a los niveles de la burbuja de 2007-2008.

Las mejores hipotecas de febrero 2025.

2. Compraventas de Vivienda

Como hemos comentado, en enero de 2025 prosigue la senda creciente en venta de viviendas: +11% anual.

El mercado inmobiliario registró un total de 172.551 operaciones en el 4T 2024. Es el nivel más alto desde el tercer trimestre de 2007. En términos interanuales, el incremento fue del 33%, con la vivienda nueva desempeñando un papel clave en esta expansión.

• Vivienda nueva: 38.671 compraventas (+18,3% trimestral, +61,15% interanual).
• Vivienda usada: 133.880 compraventas (+0,0% trimestral, +26,45% interanual).

Las comunidades con mayor actividad fueron Andalucía (33.146), Comunitat Valenciana (27.580), Cataluña (26.751) y Madrid (21.565).

En Castilla-La Mancha el 38% de las viviendas vendidas son unifamiliares y en Extremadura el 33%. En el otro extremo, en País Vasco el 95% de las ventas son viviendas colectivas y en la Comunidad de Madrid el 87% son igualmente colectivas.

Según los Registradores, en el conjunto del año 2024 se registraron 636.909 compraventas (+9,2% interanual), con 505.145 en vivienda usada (+6,4%) y 131.764 en vivienda nueva (+21,6%).

En datos del INE, en 2024 se vendieron un total de 642.000 viviendas (subida anual del 10%), de las que 506.000 fueron viviendas de segunda mano.

Incremento de la oferta de vivienda

En 2024 el número de viviendas visadas fue de 127.721, lo que supone un 17% más que en 2023. Aumentaron más los visados de viviendas en bloque (20%) que los de unifamiliares (5%).

En cuanto a viviendas terminadas en 2024, la cifra fue de 97.837, un 12% más que las terminadas en 2023.

Siguen siendo cifras inferiores a la media histórica de construcción de vivienda en España. Pero aumentan respecto a años pasados.

3. Compraventas por extranjeros

En el cuarto trimestre, el 14,48% de las operaciones inmobiliarias fueron realizadas por compradores extranjeros, consolidando su relevancia en el mercado. Las nacionalidades más representadas están repartidas:

• Británicos (8,6%)
• Alemanes (6,7%)
• Neerlandeses (5,9%)
• Marroquíes (5,3%)

Las regiones con mayor participación extranjera fueron Baleares (33%), Comunitat Valenciana (30%), Canarias (24%) y Murcia (23%).

Por provincias, destacaron:

• Alicante: 46% de las compraventas realizadas por extranjeros.
• Baleares: 33%.
• Málaga: 32%.
• Tenerife: 31%.
• Girona: 29%.
• Murcia 23% y Las Palmas 20%.

4. Hipotecas sobre vivienda

El número de hipotecas también aumentó, con 123.897 nuevas hipotecas registradas en el 4T 2024, un incremento del 13,4% trimestral. Este crecimiento refleja la confianza del mercado y el acceso al crédito en un contexto de bajada de tipos de interés.

• Peso sobre compraventas: 71,8% (+6,2 pp respecto al trimestre anterior). Algo menos de un tercio de las compras se hacen sin hipoteca.
• Importe medio del crédito hipotecario: 152.693 € (+1,1%).
• Mayor endeudamiento por m²: Madrid (2.470 €/m²), Baleares (2.271 €/m²).
• Tipos de interés promedio: 3,32% (-0,01 pp respecto al trimestre anterior).
• Duración media de las hipotecas: 25,33 años.

Las comunidades con mayor número de hipotecas en el trimestre fueron Andalucía (24.543), Cataluña (20.811), Madrid (20.027) y Comunitat Valenciana (14.422).

5. Accesibilidad y endeudamiento para vivienda

A pesar del encarecimiento de la vivienda, los indicadores de accesibilidad han mostrado una ligera mejora. Pero esto tiene muchos matices por regiones y ciudades.

• Cuota hipotecaria mensual media: 743,4 € (-0,7% trimestral).
• Porcentaje de cuota sobre coste salarial: 32,6% (-0,56 pp).
• Comunidades con mayores cuotas hipotecariasmedias : Baleares (1.192,8 €), Madrid (1.117,5 €), Cataluña (808,2 €).

Por su parte, las certificaciones de ejecución hipotecaria aumentaron a 3.516; +35,9% trimestral, aunque las cifras absolutas son bajas.

Conclusión: esperamos nuevas subidas de precios

El mercado inmobiliario español cierra 2024 con una tendencia positiva, caracterizada por una fuerte demanda, por el aumento de precios y un crecimiento significativo en la compraventa de vivienda nueva. La participación extranjera sigue siendo un factor clave, especialmente en zonas costeras, y el acceso al crédito hipotecario ha impulsado la actividad. No obstante, el elevado importe de las cuotas en determinadas ciudades plantea retos en términos de accesibilidad y sostenibilidad del mercado. Lo que deja verse en el incremento en ejecuciones hipotecarias.

En 2025 sigue la presión sobre los precios: alta demanda, oferta insuficiente, bajada de tipos de interés, buen comportamiento del empleo y datos macro consistentes (por ahora). Habrá que ver si la creación de hogares se sigue desacelerando.

Desde el punto de vista de quien necesite una vivienda, la alternativa es de susto o muerte al elegir entre un alquiler que escala y unos precios de compra que no se relajan. Las protestas por una vivienda más asequible irán a más. Las medidas que se adoptan no están contribuyendo a reducir el problema.

La demanda global de vivienda sigue fuerte aunque no crece al mismo ritmo que en años pasados: en 2024 se crearon 136.000 nuevos hogares, frente a los 265.000 de 2023 o los 311.000 de 2022.

Desde el punto de vista del inversor, a los precios medios actuales de la vivienda no vemos oportunidades. La rentabilidad esperada por alquiler no compensa los riesgos asumidos. Nuestra recomendación se centra en algunas plazas de garaje.