San Sebastián, precios caros y estables en venta
No es un mito que la vivienda en San Sebastián es casi inalcanzable, con una oferta limitada. En compra, los precios han ido hacia arriba con altibajos, y en alquiler han subido a ritmo del 7% anual en los últimos tres años. El número de compras de vivienda en la ciudad apenas supera los 2.100 anuales en los últimos diez años, con una bajada del 14% en 2023 que siguió a otra del 6% en 2022. El coste de vida en general es muy elevado, muchos jóvenes y no tan jóvenes buscan casa en municipios cercanos.
PRECIO DE LA VIVIENDA EN SAN SEBASTIÁN, EN VENTA (€/m2) Y ALQUILER (eje dcho. €/m2)
El alquiler acumula una subida del 23% en cinco años.
Precios y rentabilidad para vivienda por zonas
Actualizamos los datos de precios de vivienda para 13 zonas en San Sebastián. Sin embargo, en varias zonas no encontramos muestras suficientes de precios de alquiler para extraer datos homogéneos y no hemos podido calcular rentabilidades. Nos ocurrió en la zona de Miramón (la más barata para la compra, 3.000 €/m2), Aiete (donde un piso de unos 90 m2 cuesta unos 540.000 €), Loiola (520.000 €), Egia (480.000 €) o Intxaurrondo (350.000 €). En la zona de Atigorrieta-Ulia también hay muy pocas muestras de alquiler homogéneo. Una vivienda de 90 m2 cuesta en tono a 695.000 €. En Añorga no obtuvimos precio de compra y el alquiler supera los 2.100 €. Del resto de zonas destaca su reducida rentabilidad esperada por alquileres (ver tabla). A pesar de contar con rentas mensuales cercanas a 2.000 euros, zonas como el Antiguo o Gros apenas ofrecen rentabilidades de hasta el 2,8%. La causa es el elevado precio de compra, que se dispara aún más en el Centro y en Miraconcha.
Con nuestra metodología, todos los barrios aparecen como caros o muy caros para el inversor. A los precios actuales no ofrecen una rentabilidad cercana al mínimo que cabría esperar para que valga la pena una inversión, teniendo en cuenta el riesgo del alquiler. La mayor rentabilidad se encuentra en Bidebieta pero habría que obtener un descuento del 35% sobre precios medios para que mereciera la pena.
| PRECIO DE LA VIVIENDA EN SAN SEBASTIÁN |
| Zonas |
Compra (1) |
Alquiler (2) |
Rentabilidad (3) |
| Altza-Bidebieta |
292.000 |
1.575 |
4,40% |
| Amara |
476.000 |
1.485 |
2,50% |
| Antiguo |
570.000 |
1.988 |
2,80% |
| Centro-Miraconcha |
765.000 |
2.316 |
2,50% |
| Gros |
650.000 |
1.840 |
2,30% |
| Ibaeta |
652.500 |
1.774 |
2,20% |
| (1) En euros, precios medios estimados de compra tras negociación, para viviendas usadas tipo de 90 m2. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona en viviendas similares. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos. |
Precios de garajes en San Sebastián, en compra y alquiler
La ciudad es cómoda para ir a pie, en transporte público o bicicleta, pero algo hay que hacer con el coche. Aparcar en San Sebastián no es sencillo, casi todas las zonas tienen aparcamiento regulado salvo partes concretas de Aiete o Ibaeta, y esto se refleja en precios de compra de las plazas de garaje. Esas dos zonas presentan la mayor rentabilidad, aunque están excéntricas. Gros iguala al Centro en el precio del alquiler. En verano los precios de alquiler aumentan por la mayor demanda.
| PLAZAS DE GARAJE EN SAN SEBASTIÁN |
| Zonas |
Compra (1) |
Alquiler (2) |
Rentabilidad (3) |
| Aiete |
13.000 |
120 |
8,10% |
| Altza-Bidebieta |
38.000 |
106 |
2,40% |
| Amara |
38.500 |
141 |
3,20% |
| Antiguo |
28.000 |
134 |
4,10% |
| Centro-Miraconcha |
67.500 |
156 |
2,00% |
| Egia |
50.000 |
134 |
2,30% |
| Gros |
52.500 |
156 |
2,60% |
| Ibaeta |
14.800 |
107 |
6,20% |
| Intxaurrondo |
22.500 |
107 |
4,10% |
| Loiola-Martutene |
23.500 |
98 |
3,60% |
| (1) En euros, precios medios estimados de compra tras negociación, para plazas de tipo medio. (2) Renta mensual media en €. (3) Rentabilidad anual neta antes de impuestos. |
Locales comerciales
En locales comerciales pequeños, de hasta 150 m2, cuatro barrios superan el 6 % de rentabilidad mínima que consideramos interesante: Centro-Miraconcha, Gros, Bidebieta, e Intxaurrondo. En locales más grande destaca Egía.
| Barrio |
Rentabilidad locales pequeños |
Rentabilidad locales grandes |
| Antiguo |
3,8% |
6,8% |
| Loiola-Martutene |
4,4% |
4,6% |
| Amara |
3,3% |
5,5% |
| Centro-Miraconcha |
6,4% |
10,8% |
| Egia |
5,7% |
14,0% |
| Gros |
6,1% |
5,2% |
| Altza-Bidebieta |
6,1% |
5,3% |
| Intxaurrondo |
6,5% |
7,9% |
