El número de hogares crece a menor ritmo
Ya somos oficialmente 49 millones de habitantes tras ganar 458.000 en 2024, según el INE. Los mayores aumentos de población se dieron en la Comunidad Valenciana, en la de Madrid y en Cataluña. Crece la población nacida en el extranjero, que incluye la que recibe la nacionalidad española.
En 2024 el crecimiento vegetativo en España presentó un saldo negativo de 114.937 personas (INE). Los nacimientos subieron un 0,4% y los decesos un 0,7%.
En hogares, el aumento anual es de 111.548, cifra inferior al incremento en 2023 (211.000) y en 2022 (281.000). La presión sobre la vivienda aumenta a menor ritmo.
Pero todo indica que los precios seguirán subiendo a lo largo de 2025, porque los datos de los fundamentos que afectan a los precios así lo dejan entrever.
Registradores: el precio de la vivienda supera al de la burbuja.
| DATOS RELEVANTES EN EL PANORAMA INMOBILIARIO ESPAÑOL |
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| Periodo indicado |
Variación anual o dato |
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| Población >= 25 años España, 2024 |
458.000 |
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| Nuevos ocupados en el mercado laboral, 2024 |
468.000 |
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| Número de hogares, 2024 |
112.000 |
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| Casas terminadas en 12 meses, hasta noviembre 2024 |
96.000 |
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| Viviendas visadas en 12 meses, hasta noviembre 2024 |
16% |
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| Índice de Precios de la Vivienda (INE, 3T) |
8,10% |
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| Precio medio m2 vivienda libre, 3T |
6,00% |
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| Hipotecas sobre viviendas 2024 (INE) |
9,90% |
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| Ventas de casas 2024 (INE) |
10% |
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| IPC España enero 2025 |
2,9% |
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| IPC Zona Euro enero 2025 |
2,50% |
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| Euribor enero 2025 |
2,525% |
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| Tipo oficial Zona Euro feb. 2025 |
2,90% |
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| Fuente: INE, Banco de España, Ministerio de Transportes. |
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VENTAS ANUALES DE VIVIENDAS, INE
Localmente, el peso de las compras por extranjeros contribuye al alza de precios.
Vamos a profundizar en los datos y en lo que cabe esperar para el 2025.
Riesgo de vulnerabilidad
Según el INE, los ingresos medios por hogar en España mejoraron en un 2024 en un 5,9%. A pesar de ello, hay un 25,8% de hogares en riesgo de pobreza o exclusión social, en ligera baja respecto de 2023. El 9,1% de la población manifestó llegar a fin de mes con “mucha dificultad”. Uno de cada tres vive al día y no puede afrontar gastos imprevistos, ni irse de vacaciones una semana al año. La menor tasa de riesgo de pobreza se observa en País Vasco y Baleares, y las mayores en Andalucía, Extremadura y Castilla-La Mancha.
En 2025 persiste la suspensión de desahucios para inquilinos vulnerables.
| SUBIDA DEL PRECIO DE OFERTA DE VIVIENDA EN ALQUILER, enero 2025 |
| Ciudad |
Subida anual alquiler |
Renta para |
| 90 m2, en € |
| Ávila |
20,50% |
747 |
| Guadalajara |
16,00% |
891 |
| Madrid |
15,20% |
1.890 |
| Oviedo |
14,50% |
900 |
| Barcelona |
13,50% |
2.124 |
| Soria |
13,40% |
756 |
| Palencia |
12,90% |
693 |
| Valladolid |
12,60% |
792 |
| Valencia |
11,80% |
1.350 |
| Almería |
11.3% |
792 |
| Variación anual de precios del alquiler, portal Idealista. |
Apoyos a la compraventa
La propiedad es el régimen más extendido y deseado en nuestro país, aunque parece inalcanzable para muchos hogares. Tanto el Estado como algunas comunidades como Madrid o Andalucía ofrecen avales a bancos para que amplíen sus hipotecas hasta el 100% del precio de compra o tasación a ciertos colectivos. Por el momento el impacto en ventas es limitado. Más dinero prestado es mayor deuda. Los bancos siguen mejorando condiciones de hipotecas ante la bajada del Euribor. Persisten incertidumbres sobre la inflación, pero todo apunta a que en el corto plazo pesará más en el BCE la necesidad de impulsar más la economía y los tipos seguirán a la baja.
En datos del INE procedentes de los registradores, en 2024 se vendieron en España 641.919 viviendas, un 10% más que en 2023, tras un mes de diciembre en alza (37,7% interanual). En diciembre destacó la subida de ventas de casas nuevas, 65,7% respecto de diciembre 2023.
En el conjunto del año 2024, el 21% de las ventas fueron de casas nuevas, frente al 79% de usadas. Por otro lado, solo el 7,4% de las ventas lo fueron de viviendas protegidas (47.418). Porcentualmente, destacaron sla s subidas de ventas de viviendas en Galicia (22%), La Rioja (20%) y Castilla-La mancha (19%). Solo bajaron en Baleares (-3,8%).
Del total de ventas de vivienda, un 66% se hizo con hipoteca y otro 34% sin ella.
El número de hipotecas sobre viviendas subió un 30% en el mes de diciembre 2024. En el conjunto del año, se firmaron un 11,2% más de hipotecas que en 2023. En total se firmaron 423.761 hipotecas sobre viviendas. El importe medio de la hipoteca en 2024 fue de 152.377 euros, un 2,7% superior al de 2023.
En 2024, el 63,4% de las hipotecas se contrataron a tipo fijo.
El fin de las golden visa, posible efecto llamada.
Menor riesgo para propietarios
El Banco de España sigue su propio índice de hogares en vulnerabilidad financiera. Está en niveles bajos por la preponderancia de la propiedad en España y por el descenso en los últimos años del endeudamiento acumulado. La ratio de endeudamiento de los hogares en España se sitúa en el 69 % de la renta bruta disponible (RBD), frente al 84 % en la zona euro. Esto da muestra de la diferencia de situación existente entre los hogares que ya son propietarios y los que no, para quienes las perspectivas son más oscuras. Esa dicotomía no es sostenible socialmente. El alquiler sigue subiendo de precio y el exiguo parque de vivienda social (318.000 viviendas) es totalmente insuficiente. No prevemos cambios a corto plazo.
Aunque los precios están desbordando lo razonable respecto de la capacidad media de pago de los hogares, todo indica que la vivienda seguirá subiendo a lo largo del año. Solo un parón forzado de la economía y el empleo parece poder revertirlo.
