Qué son las llamadas golden visa por compra de vivienda

Los visados para inversores desaparecen desde el 3 de abril de 2025, cuando entre en vigor la Ley Orgánica 1/2025.

El Gobierno había anunciado en abril de 2024 que iba a poner fin a la llamada Golden visa para inversores extranjeros en vivienda y otras inversiones. Veamos en qué afecta esto al mercado de vivienda en España.

Es probable que pueda darse un pico de compras de inmuebles por extranjeros antes de ese cambio legal, ya que hasta esa fecha persiste la posibilidad de solicitar el visado si se invierte 500.000 euros o más en inmuebles en España. Los visados ya concedidos se renovarán según la normativa vigente en la fecha de la autorización inicial.

Según la ministra de Vivienda, este tipo de compras ha alcanzado una especial relevancia en ciudades como Marbella (el 7,1% del total de las compraventas en un año), Barcelona (5,3%) y algunas localidades de Baleares, donde pueden llegar al 10% del total de compras.

En enero de 2025 las ventas de vivienda y las hipotecas para vivienda aumentaron en un 9% anual, según los Registradores.

En qué consisten los visados para inversores

En 2013 se aprobó una ley que permitía el acceso a la residencia legal en España a personas que adquirieran bienes inmuebles en nuestro país con una inversión igual o superior a 500.000 euros por cada solicitante, libre de cargas o gravamen (es decir, con dinero "fresco"). La firma de un contrato de arras (unido a un depósito en el banco del dinero para la compra) permite a los residentes de fuera de la UE obtener un visado por seis meses, para luego poder tramitar su permiso de residencia. Esto es lo que deja de estar en vigor el 3 de abril de 2025. Invertir en inmuebles ya no será una vía para obtener la residencia.

La Ley “de apoyo a emprendedores y a su internacionalización”, se aprobó en un contexto de grave crisis económica y del empleo. El objetivo era atraer “inversión y talento” desde el exterior. El año 2013 fue el de menor número de ventas de viviendas, con 313.000 (un 60% menos que en 2007). Esto tuvo su repercusión en el precio de la vivienda, que marcó su mínimo en 2014. A partir de ahí las cifras de ventas primero y luego las de precios de la vivienda fueron subiendo en años posteriores.

Las ventas de vivienda se recuperan en 2024.

¿Para qué han servido las Golden visa?

Las normas deben estudiarse de acuerdo con la finalidad que planteaban, para ver si han contribuido o no a alcanzar esos objetivos declarados. Según cifras facilitadas por el Gobierno, desde 2013 “se han concedido 14.576 golden visa ligadas a inversiones en bienes inmuebles”. ¿Son muchas, son pocas? ¿Contribuyó en algo esta medida a salir del agujero donde estaba la economía española, y en particular el mercado inmobiliario?

Es una cuestión discutible. Pero es evidente que las circunstancias han cambiado, la demanda de vivienda está en niveles muy altos y puede que esta manera de “atraer talento e inversión” no sea ya la más adecuada.

Al margen de estos visados, la demanda extranjera de vivienda en nuestro país es muy importante, Según los Registradores de la propiedad, en el tercer trimestre de 2024 el porcentaje de compras de vivienda por extranjeros fue del 15% en todo el país (frente a menos del 9% en el inicio de 2013). Fueron 24.700 compras solo en el tercer trimestre de 2024.  

En nueve CCAA aumentaron el peso relativo las compras por extranjeros. Por provincias, destaca el porcentaje de compras de extranjeros en Alicante (43%), Málaga (35%), Santa Cruz de Tenerife (33%), Illes Balears (32,5%), Girona (27%), Murcia (25%), Las Palmas (22%) y Almería (18%). En la de Madrid no llegó al 8%, la mitad que en Barcelona (15%).

En comunidades como Galicia (2% en el trimestre) o Extremadura (1,6%), las compras de viviendas por extranjeros son mucho más bajas. No alcanzan el 4% en País Vasco, Cantabria o Castilla y León. 

Globalmente, los extranjeros que más compran son los británicos (8,5% de compras extranjeras, aunque llegaron a superar el 20% en 2016), alemanes (6%), marroquíes, polacos, italianos, franceses, rumanos y neerlandeses (todos respectivamente con el 5%). 

Posibles efectos perniciosos de esos visados

En lo que respecta al visado inmobiliario, hablamos de 14.500 visados ligados a compras. En cada visado puede haber más de una compra de inmueble, hasta alcanzar los 500.000 euros de inversión. Por ponerlo en perspectiva, desde 2014 hasta 2023 se ha vendido en España 4,7 millones de viviendas.

Es evidente que estos visados NO son el problema para el acceso a la vivienda en nuestro país. Pero constituyen una “situación excepcional” a la que el Gobierno ha decidido poner fin.

Existe una fuerte concentración tanto en las nacionalidades de quienes obtienen este visado como en las provincias donde se realizan estas compras. Los beneficiarios han sido en su mayoría ciudadanos de China, Rusia, Reino Unido, Estados Unidos, Ucrania, Irán, Venezuela y México.

El 90% de las autorizaciones concedidas se localiza en provincias de inversión como Barcelona, Madrid, Málaga, Alicante, Baleares y Valencia. Se trata de zonas que han visto subir sus precios de vivienda por encima de la media, algo que también se refleja en el alquiler como puso de manifiesto el Informe OCU sobre el alquiler.

Dado el desequilibrio actual entre una escasa oferta de vivienda asequible y una fuerte demanda, el Gobierno pretende acabar con lo que denomina especulación por la duplicación de estos visados inmobiliarios desde 2022.

Veremos si el anuncio del cambio legal tiene finalmente un efecto llamada para inversores extranjeros rezagados que están en búsqueda de inmuebles desde el tramo final de 2024 hasta el 3 de abril de 2025.

El objetivo declarado ahora por el Gobierno es atraer esa inversión hacia la construcción y rehabilitación de viviendas. Hacemos un seguimiento para ver si eso se traduce en mayor oferta de vivienda disponible, algo que por el momento no es visible.