¿Va a subir la vivienda en 2022?

¿Va a subir la vivienda en 2022?

Una vez más las predicciones sobre el precio de la vivienda llenan páginas de prensa y obligan al lector informado a empezar por la fuente de la noticia para entender mejor su contenido. Nosotros no tenemos bola de cristal, pero tampoco tenemos nada que venderle, ni interés en que los precios bajen o suban. Nos mueve facilitarle información objetiva para usted pueda tomar sus propias decisiones con conocimiento.

Predecir la evolución futura de los precios no es sencillo, hay muchos factores que influyen y algunos parecen tener efectos contradictorios. Vamos a repasar los principales condicionantes y concluir con nuestra opinión.

ESFUERZO CRECIENTE EN LA COMPRA DE VIVIENDA

Medido en años de renta bruta de los hogares necesarios para la compra de vivienda. Banco de España.

Razones para que la vivienda suba de precio

La principal razón que puede tirar de los precios al alza es la falta de correlación entre la oferta y la demanda. Hay demanda de vivienda. No tanto por el crecimiento demográfico en número de población, como por la creación de nuevos hogares. Según la EPA del 4º trimestre de 2021, la población mayor o igual a 25 años aumentó en España en 24.000 personas en un año, mientras que el número de hogares creció en 172.000.

Por su parte, la población total residente en España disminuyó en 72.007 personas en la primera mitad de 2021, ya que el saldo vegetativo negativo no fue compensado esta vez con saldo migratorio.

Si se plantea comprar una casa, compruebe su valor fiscal.  Y vea los tipos de Transmisiones (ITP) en cada comunidad autónoma.

Los visados para construcción de nuevas viviendas alcanzaron en España la cifra de 109.000 en doce meses hasta enero de 2022 y las viviendas terminadas en ese periodo anual no alcanzaron las 92.000. Una cifra que sigue siendo históricamente baja si la vemos con perspectiva, como muestra el gráfico.

VIVIENDAS TERMINADAS EN 12 MESES EN ESPAÑA

Es cierto que en España tenemos un problema de reparto desigual de la población en el territorio, pero el hecho es que en las grandes ciudades hay una presión de la demanda que tira hacia arriba los precios. El desarrollo de las ciudades debe ser inteligente, por supuesto, pero nuestro sistema de desarrollo y control urbanístico es todo menos ágil y no favorece la creación de vivienda suficiente (incluyendo la rehabilitación de zonas consolidadas). Urgen una revisión de los procesos urbanísticos para agilizarlos, preservando por supuesto todos los límites y controles a un desarrollo no sostenible. Pero, definidos los límites, los permisos deben fluir sin trabas artificiales que solo favorecen la arbitrariedad y son fuentes de corrupción.

La falta de oferta es especialmente llamativa en cuanto a vivienda social. El parque de vivienda público es muy limitado y no llega a influir en la dinámica del mercado, lo que es especialmente grave para los hogares con menos recursos económicos. Las previsiones de los sucesivos planes estatales de vivienda no se han traducido hasta ahora en un incremento notable del parque de vivienda social.

Esta tensión del mercado es la principal razón para la subida de precios, y no puede solucionarse con parches.

El impacto de la guerra de Ucrania en la vivienda.

Precios de materiales y mano de obra en construcción

A los retrasos burocráticos estructurales se suman las dificultades actuales sobre los suministros y la escasez de mano de obra, que impactan negativamente en la oferta. El encarecimiento de las materias primas de la construcción es palmario. El Índice de Costes de la Edificación subió un 12,4% anual en enero de 2022 y podría subir aún más en meses venideros (madera, aluminio, cemento, revestimientos, etc.). Esto afecta a viviendas en construcción y a reformas en viviendas existentes. No todo ese aumento de costes podrá repercutirse en precios, pero una parte sí.

Objeto de deseo de inversores foráneos

Otro factor que influye en el encarecimiento de la vivienda es su consideración como valor refugio de inversión. Quienes tienen mucho dinero se plantean invertir en ladrillo para protegerse de la inflación y de las incertidumbres económicas que nos acechan. La Bolsa asusta a muchos y hace tiempo que no existen productos financieros que garanticen una rentabilidad razonable con riesgo escaso, aunque esto podría cambiar ante la subida de los tipos de interés. Hay pequeños ahorradores que se plantean la compra de segundas residencias o el cambio de vivienda. En enero de 2022 se registraron 53.000 compraventas de viviendas en España, un 31% más que el año anterior. En el año 2021 se vendieron 12% más de casas que en 2019, antes de la pandemia.

Los inversores extranjeros también hacer crecer la demanda, aunque de inmuebles más céntricos o lujosos. Se ha multiplicado el interés de los fondos de inversión nacionales y extranjeros en la vivienda para alquiler. Son conscientes de la dificultad de los españoles para comprar vivienda y apuestan por un mercado de alquiler que les reporte beneficios.

Países como Canadá se han planteado la prohibición temporal de compra de viviendas en su territorio por extranjeros que no sean residentes permanentes.

Razones que tiran del precio de la vivienda a la baja

La escalada de la inflación en todo el mundo (9,8% en España en marzo de 2022, 7,9% en febrero en EEUU) influye directa e indirectamente en el precio de la vivienda.

Por un lado, se reduce el poder de compra de los hogares. No solo tienen menos dinero disponible para gastar (aún no lo estamos notando del todo en los bolsillos, pero