¿Va a subir la vivienda en 2022?
Una vez más las predicciones sobre el precio de la vivienda llenan páginas de prensa y obligan al lector informado a empezar por la fuente de la noticia para entender mejor su contenido. Nosotros no tenemos bola de cristal, pero tampoco tenemos nada que venderle, ni interés en que los precios bajen o suban. Nos mueve facilitarle información objetiva para usted pueda tomar sus propias decisiones con conocimiento.
Predecir la evolución futura de los precios no es sencillo, hay muchos factores que influyen y algunos parecen tener efectos contradictorios. Vamos a repasar los principales condicionantes y concluir con nuestra opinión.
ESFUERZO CRECIENTE EN LA COMPRA DE VIVIENDA
Medido en años de renta bruta de los hogares necesarios para la compra de vivienda. Banco de España.
Razones para que la vivienda suba de precio
La principal razón que puede tirar de los precios al alza es la falta de correlación entre la oferta y la demanda. Hay demanda de vivienda. No tanto por el crecimiento demográfico en número de población, como por la creación de nuevos hogares. Según la EPA del 4º trimestre de 2021, la población mayor o igual a 25 años aumentó en España en 24.000 personas en un año, mientras que el número de hogares creció en 172.000.
Por su parte, la población total residente en España disminuyó en 72.007 personas en la primera mitad de 2021, ya que el saldo vegetativo negativo no fue compensado esta vez con saldo migratorio.
Si se plantea comprar una casa, compruebe su valor fiscal. Y vea los tipos de Transmisiones (ITP) en cada comunidad autónoma.
Los visados para construcción de nuevas viviendas alcanzaron en España la cifra de 109.000 en doce meses hasta enero de 2022 y las viviendas terminadas en ese periodo anual no alcanzaron las 92.000. Una cifra que sigue siendo históricamente baja si la vemos con perspectiva, como muestra el gráfico.
VIVIENDAS TERMINADAS EN 12 MESES EN ESPAÑA
Es cierto que en España tenemos un problema de reparto desigual de la población en el territorio, pero el hecho es que en las grandes ciudades hay una presión de la demanda que tira hacia arriba los precios. El desarrollo de las ciudades debe ser inteligente, por supuesto, pero nuestro sistema de desarrollo y control urbanístico es todo menos ágil y no favorece la creación de vivienda suficiente (incluyendo la rehabilitación de zonas consolidadas). Urgen una revisión de los procesos urbanísticos para agilizarlos, preservando por supuesto todos los límites y controles a un desarrollo no sostenible. Pero, definidos los límites, los permisos deben fluir sin trabas artificiales que solo favorecen la arbitrariedad y son fuentes de corrupción.
La falta de oferta es especialmente llamativa en cuanto a vivienda social. El parque de vivienda público es muy limitado y no llega a influir en la dinámica del mercado, lo que es especialmente grave para los hogares con menos recursos económicos. Las previsiones de los sucesivos planes estatales de vivienda no se han traducido hasta ahora en un incremento notable del parque de vivienda social.
Esta tensión del mercado es la principal razón para la subida de precios, y no puede solucionarse con parches.
El impacto de la guerra de Ucrania en la vivienda.
Precios de materiales y mano de obra en construcción
A los retrasos burocráticos estructurales se suman las dificultades actuales sobre los suministros y la escasez de mano de obra, que impactan negativamente en la oferta. El encarecimiento de las materias primas de la construcción es palmario. El Índice de Costes de la Edificación subió un 12,4% anual en enero de 2022 y podría subir aún más en meses venideros (madera, aluminio, cemento, revestimientos, etc.). Esto afecta a viviendas en construcción y a reformas en viviendas existentes. No todo ese aumento de costes podrá repercutirse en precios, pero una parte sí.
Objeto de deseo de inversores foráneos
Otro factor que influye en el encarecimiento de la vivienda es su consideración como valor refugio de inversión. Quienes tienen mucho dinero se plantean invertir en ladrillo para protegerse de la inflación y de las incertidumbres económicas que nos acechan. La Bolsa asusta a muchos y hace tiempo que no existen productos financieros que garanticen una rentabilidad razonable con riesgo escaso, aunque esto podría cambiar ante la subida de los tipos de interés. Hay pequeños ahorradores que se plantean la compra de segundas residencias o el cambio de vivienda. En enero de 2022 se registraron 53.000 compraventas de viviendas en España, un 31% más que el año anterior. En el año 2021 se vendieron 12% más de casas que en 2019, antes de la pandemia.
Los inversores extranjeros también hacer crecer la demanda, aunque de inmuebles más céntricos o lujosos. Se ha multiplicado el interés de los fondos de inversión nacionales y extranjeros en la vivienda para alquiler. Son conscientes de la dificultad de los españoles para comprar vivienda y apuestan por un mercado de alquiler que les reporte beneficios.
Países como Canadá se han planteado la prohibición temporal de compra de viviendas en su territorio por extranjeros que no sean residentes permanentes.
Razones que tiran del precio de la vivienda a la baja
La escalada de la inflación en todo el mundo (9,8% en España en marzo de 2022, 7,9% en febrero en EEUU) influye directa e indirectamente en el precio de la vivienda.
Por un lado, se reduce el poder de compra de los hogares. No solo tienen menos dinero disponible para gastar (aún no lo estamos notando del todo en los bolsillos, pero
¿Va a subir la vivienda en 2022?
Una vez más las predicciones sobre el precio de la vivienda llenan páginas de prensa y obligan al lector informado a empezar por la fuente de la noticia para entender mejor su contenido. Nosotros no tenemos bola de cristal, pero tampoco tenemos nada que venderle, ni interés en que los precios bajen o suban. Nos mueve facilitarle información objetiva para usted pueda tomar sus propias decisiones con conocimiento.
Predecir la evolución futura de los precios no es sencillo, hay muchos factores que influyen y algunos parecen tener efectos contradictorios. Vamos a repasar los principales condicionantes y concluir con nuestra opinión.
ESFUERZO CRECIENTE EN LA COMPRA DE VIVIENDA
Medido en años de renta bruta de los hogares necesarios para la compra de vivienda. Banco de España.
Razones para que la vivienda suba de precio
La principal razón que puede tirar de los precios al alza es la falta de correlación entre la oferta y la demanda. Hay demanda de vivienda. No tanto por el crecimiento demográfico en número de población, como por la creación de nuevos hogares. Según la EPA del 4º trimestre de 2021, la población mayor o igual a 25 años aumentó en España en 24.000 personas en un año, mientras que el número de hogares creció en 172.000.
Por su parte, la población total residente en España disminuyó en 72.007 personas en la primera mitad de 2021, ya que el saldo vegetativo negativo no fue compensado esta vez con saldo migratorio.
Los visados para construcción de nuevas viviendas alcanzaron en España la cifra de 109.000 en doce meses hasta enero de 2022 y las viviendas terminadas en ese periodo anual no alcanzaron las 92.000. Una cifra que sigue siendo históricamente baja si la vemos con perspectiva, como muestra el gráfico.
VIVIENDAS TERMINADAS EN 12 MESES EN ESPAÑA
Es cierto que en España tenemos un problema de reparto desigual de la población en el territorio, pero el hecho es que en las grandes ciudades hay una presión de la demanda que tira hacia arriba los precios. El desarrollo de las ciudades debe ser inteligente, por supuesto, pero nuestro sistema de desarrollo y control urbanístico es todo menos ágil y no favorece la creación de vivienda suficiente (incluyendo la rehabilitación de zonas consolidadas). Urgen una revisión de los procesos urbanísticos para agilizarlos, preservando por supuesto todos los límites y controles a un desarrollo no sostenible. Pero, definidos los límites, los permisos deben fluir sin trabas artificiales que solo favorecen la arbitrariedad y son fuentes de corrupción.
La falta de oferta es especialmente llamativa en cuanto a vivienda social. El parque de vivienda público es muy limitado y no llega a influir en la dinámica del mercado, lo que es especialmente grave para los hogares con menos recursos económicos. Las previsiones de los sucesivos planes estatales de vivienda no se han traducido hasta ahora en un incremento notable del parque de vivienda social.
Esta tensión del mercado es la principal razón para la subida de precios, y no puede solucionarse con parches.
El impacto de la guerra de Ucrania en la vivienda.
Precios de materiales y mano de obra en construcción
A los retrasos burocráticos estructurales se suman las dificultades actuales sobre los suministros y la escasez de mano de obra, que impactan negativamente en la oferta. El encarecimiento de las materias primas de la construcción es palmario. El Índice de Costes de la Edificación subió un 12,4% anual en enero de 2022 y podría subir aún más en meses venideros (madera, aluminio, cemento, revestimientos, etc.). Esto afecta a viviendas en construcción y a reformas en viviendas existentes. No todo ese aumento de costes podrá repercutirse en precios, pero una parte sí.
Objeto de deseo de inversores foráneos
Otro factor que influye en el encarecimiento de la vivienda es su consideración como valor refugio de inversión. Quienes tienen mucho dinero se plantean invertir en ladrillo para protegerse de la inflación y de las incertidumbres económicas que nos acechan. La Bolsa asusta a muchos y hace tiempo que no existen productos financieros que garanticen una rentabilidad razonable con riesgo escaso, aunque esto podría cambiar ante la subida de los tipos de interés. Hay pequeños ahorradores que se plantean la compra de segundas residencias o el cambio de vivienda. En enero de 2022 se registraron 53.000 compraventas de viviendas en España, un 31% más que el año anterior. En el año 2021 se vendieron 12% más de casas que en 2019, antes de la pandemia.
Los inversores extranjeros también hacer crecer la demanda, aunque de inmuebles más céntricos o lujosos. Se ha multiplicado el interés de los fondos de inversión nacionales y extranjeros en la vivienda para alquiler. Son conscientes de la dificultad de los españoles para comprar vivienda y apuestan por un mercado de alquiler que les reporte beneficios.
Países como Canadá se han planteado la prohibición temporal de compra de viviendas en su territorio por extranjeros que no sean residentes permanentes.
Razones que tiran del precio de la vivienda a la baja
La escalada de la inflación en todo el mundo (9,8% en España en marzo de 2022, 7,9% en febrero en EEUU) influye directa e indirectamente en el precio de la vivienda.
Por un lado, se reduce el poder de compra de los hogares. No solo tienen menos dinero disponible para gastar (aún no lo estamos notando del todo en los bolsillos, pero ya llega), sino que ven aumentar el coste de financiación de las hipotecas. La subida de tipos de interés tira del precio de los inmuebles a la baja. En la zona euro aún no se han subido los tipos pero el Euribor ha pasado del -0,477% en enero 2022 al -0,237% en marzo, y a acercarse al 0% en lo que llevamos de abril.
Ya hemos dicho que las subidas de precios afectan a los costes de las constructoras, pero esa subida no podrá repercutirse directamente a los precios porque los compradores tienen ahora menos dinero para comprar. Las empresas tienen más costes y por lo tanto tendrán menos beneficios. Y esto en todos los sectores de la economía, lo que hace presagiar un impacto negativo en el empleo a medio plazo.
Baja la confianza de los consumidores
Ante la situación económica de crisis que se avecina - por ahora son “solo” nubarrones oscuros, la lluvia no ha tocado suelo, recuerden marzo de 2008-, la confianza de los consumidores va en descenso. El CIS ha publicado que el Índice de Confianza del Consumidor sufrió en marzo de 2022 la mayor caída intermensual registrada en su historia. Son índices que van de 0 a 200. En el pasado mes de septiembre 2021 el índice marcaba 98,3 y en marzo de 2022 señala un 53,8. Lo que más cae es el llamado índice de expectativas, que en un año ha pasado de 102,7 (marzo de 2021) a 58,1 en marzo de 2022.
La pérdida de confianza provoca un retraso en las decisiones de compra de vivienda. Esto no se ve aún en las estadísticas del INE sobre compraventas, pero acabará por reflejarse. Un descenso pronunciado en ventas es la fase previa a una probable bajada de precios.
En la economía real, la de las empresas y las familias, hay una desconexión entre los precios de la vivienda y la capacidad de pago de los hogares.
El Banco de España ha publicado que la compra de una vivienda supone hoy el equivalente a 8,3 años de renta bruta de un hogar. En 2019 equivalía a 7,2 años. Los hogares se enfrentan a una pérdida de poder de compra, que ya es real, y a una probable crisis económica que afectará al empleo. Es inevitable que la venta de viviendas disminuya y que el precio medio disminuya a medio plazo.
Las perspectivas de rentabilidad por alquileres
Las obligaciones del tesoro a 10 años ofrecen ahora una rentabilidad del 1,7% anual, con un riesgo reducido. Quien invierta en vivienda debería esperar una rentabilidad muy superior para poder esperar un rendimiento que compense los riesgos que asume. Al comprar una vivienda concentramos nuestra inversión en un bien físico completamente determinado. Es lo más opuesto a la recomendable diversidad de unas inversiones a largo plazo. Además, la compra y la venta de inmuebles están sometidas a una fuerte imposición. También su tenencia, tanto por el IBI como por el deber de conservación del inmueble y el edificio.
Todo esto debe tenerse en cuenta a la hora de plantearse una inversión en vivienda. Los precios no siempre suben. Según el Ministerio de Transportes, el precio de la vivienda libre por m2 en España es aún hoy un 19% inferior al que marcó en marzo de 2008. Comprar mal, a precio elevado, puede dar al traste con una inversión, por mucho que espera ingresar vía alquileres.
Por otra parte, las medidas estrella de algunas administraciones parecen centrarse en imponer límites temporales a las rentas de alquiler. Esto no mejora el mercado de la vivienda ni lo hace más asequible de un modo durable, pero sí reduce los ingresos del propietario y ese intervencionismo aumenta el riesgo para su inversión. Por lo tanto, debe hacer previsiones prudentes de ingresos a la hora de hacer números: con menos ingresos esperados por rentas, el precio de compra del inmueble debería ser inferior.
Nuestra metodología se basa en ese “valor razonable”. Es el precio máximo que un inversor prudente debería pagar por la compra de una vivienda para que la inversión le pueda proporcionar un nivel esperado de rentabilidad. En la actualidad, dada la situación económica y las perspectivas, estimamos que una inversión en vivienda solo es interesante si puede ofrecernos un 6,4% de rentabilidad anual neta por alquileres.
Hemos hecho números con los barrios de las cuatro grandes ciudades españolas y solo encontramos oportunidades de inversión en algunas plazas de garaje, pero no en vivienda, salvo una excepción en Sevilla. Un 15% de los 226 barrios analizados para plazas de garaje sí ofrece posibilidades para un inversor, pero en vivienda los precios actuales de mercado son muy superiores a los valores para una compra razonable, en nuestra opinión. Por eso no recomendamos la compra de vivienda como inversión en estos momentos, y ratificamos nuestras expectativas de una bajada de precios de la vivienda en el medio plazo.
El mercado de la vivienda es poco racional, pero bajará
Desgraciadamente no todo es tan sencillo. Si los compradores tienen menos dinero para la compra, los precios deberían bajar. Pero ni siquiera el mercado de un bien básico como la vivienda es tan racional como debería ser. La barra libre de dinero permitida y fomentada durante años -y su desigual distribución- provocan comportamientos difícilmente explicables de los precios de muchos bienes, entre ellos el de la vivienda.
No se adoptan medidas estructurales para adecuar la oferta y la demanda de vivienda y esto hace que algunos mercados sufran picos de subidas que se ven exacerbados por otros factores.
A corto plazo puede que el precio de la vivienda muestra subidas, pero pensamos que a medio plazo sufrirá correcciones porque no es sostenible que se mantenga el desequilibrio flagrante entre la capacidad de pago de los hogares y el coste de la vivienda.
