¿Sube la vivienda como dice el INE?

La vivienda sube, según el INE

Según el INE, en el cuarto trimestre de 2020 el Índice del precio de la vivienda mostraba una subida interanual del 1,5%, empujado por la vivienda nueva (8,2%) más que por la usada (0,4%). En datos del Ministerio los precios de venta bajaron un 1,8% en 2020, pero también reflejaron un ligero mejor comportamiento de la vivienda nueva. En 2020 las ventas de viviendas nuevas supusieron un 20% del total de ventas. Son 82.543 viviendas, un número reducido, y hay que tener en cuenta dos cosas: a) existe una demanda solvente que opta por la escasa oferta de vivienda nueva, y b) buena parte de los precios de la vivienda nueva se fijaron hace 18-24 meses cuando se vendió sobre plano. Así, vemos lógico que la vivienda nueva se comporte de modo diferente al mercado de vivienda usada, el mayoritario, pero también esperamos bajadas en el precio de las viviendas nuevas.

No vamos a poner en duda los datos del INE, pero pensamos que la tendencia futura es a la baja de precios.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER DE VIVIENDA

En euros/m² al mes. Precios de oferta (portal Idealista).

La venta de viviendas baja un 15% en enero de 2021.

El alquiler reacciona antes

Un mercado poco líquido como el de la vivienda tarda en reaccionar ante los cambios económicos. Mayor dinamismo tiene el alquiler, especialmente en las ciudades con más demanda, que marcan tendencia a medio plazo. Según datos de oferta (idealista), hasta febrero de 2021 los alquileres bajaron un 13,6% anual en Barcelona y un 10% en Madrid. Palma cayó un 7,2%, Málaga un 6,9% y Sevilla un 6%. En otras ciudades con mercado de alquiler menor se han visto subidas llamativas: 9% anual en Badajoz, Orense y Vigo, y más del 8% en Cáceres o Teruel. El histórico de precios muestra que Barcelona (y luego Madrid) marcan el paso al resto del mercado del alquiler.

 

La construcción espera fondos

El consumo de cemento en España bajó un 10% en 2020. En enero de 2021 marcó otra caída interanual del 12%. No será el mercado residencial el que cambie esta tendencia, con 86.000 viviendas visadas en 2020.

La licitación de obra pública bajó un 9,7% en 2020, consecuencia de la caída en obra civil. Para 2021 hay muchas expectativas puestas en los fondos europeos para la recuperación, aunque no es fácil prever cuántos y cuándo estarán disponibles y qué parte estará ligada a la construcción. Los anuncios sobre la creación de un necesario parque público de vivienda no terminan de concretarse.

 

Capacidad de pago de los hogares

Las ventas de viviendas cayeron un 17,7% en 2020 y las hipotecas sobre viviendas un 7,6% (INE). En enero de 2021 las ventas cayeron un 12% interanual (Notariado) o un 15% según el INE. Los datos de paro en febrero de 2021 dejaban 762.000 demandantes de empleo más que un año antes, hasta rebasar los 4 millones de parados. Si sumamos las personas en ERTE (909.000), los autónomos en cese de actividad y otros cientos de miles de parados que no aparecen en la estadística de demandantes de empleo, son muchos hogares con una capacidad de pago limitada. Distintos escudos sociales han funcionado y hacen que los efectos de la crisis no se trasladen con rapidez a elementos como el precio de la vivienda en venta, tal y como ya hemos visto.

Dónde hay oportunidades de inversión ahora.

 

Cambios tras la vacuna

Afortunadamente, las expectativas sobre el control de la pandemia han mejorado con las vacunas y cabe esperar que en los próximos meses se recupere parte de la movilidad y de la actividad de las personas y las empresas. Pero aun en el caso en que todo vaya bien, parece que esta crisis ha tocado profundamente a determinados sectores y hay cambios que han llegado para quedarse. No todo volverá a ser como antes. Esto implica una transformación del mercado laboral y, esperemos, una distribución territorial de la población más equilibrada, lo que necesariamente tendrá efectos en el mercado de la vivienda. Demasiados riesgos e incertidumbres: por el momento, preferimos la inversión en garajes.