¿Qué oportunidades de compra existen ahora?

Cuidado con las burbujas

La actual situación sanitaria, social y económica provoca efectos dispares en el mercado inmobiliario. Por un lado, se produce una tendencia bajista de los precios. Una parte de la población ha visto reducir drásticamente sus ingresos, existe menos actividad económica y menos movilidad, lo que ha tirado de la demanda para abajo. Por ahora se ha reflejado más en precios del alquiler (en las grandes ciudades, -14% en Barcelona) que en los de venta (-1,8% anual en la usada a finales de 2020, según Fomento). También en el descenso del número de viviendas vendidas. Pero junto a ello hay factores que sí impulsan los precios: en el ámbito institucional existe una enorme liquidez circulante en busca de rentabilidades que no encuentra en el dinero; otra parte de la población no ha padecido (hasta el momento) una merma en sus ingresos y busca igualmente alternativas de inversión o un cambio de vivienda. Se suceden las “burbujas” en diversos ámbitos: desde la bolsa norteamericana al bitcoin, pasando por otros metales y tierras raras.

Los inmuebles, ¿valor refugio?

En el contexto actual muchos precios están descorrelacionados con el valor intrínseco de los bienes. Suben porque el dinero busca dónde posarse. Pero el dinero es caprichoso y fluctuante. Hoy está aquí y mañana allí, y en materia de inmuebles, el pequeño inversor no cuenta con los medios que tienen los inversores institucionales para hacer y deshacer posiciones, y corre el riesgo de llegar tarde: comprar caro y tener que vender barato. Nosotros preferimos buscar recomendaciones a largo plazo (10 años) y basarlas en criterios más objetivos de rentabilidad esperada por alquileres. En función del riesgo asumido, ahora estimamos que para que interese la compra de una vivienda o un local comercial, debemos poder esperar una rentabilidad anual neta de al menos el 4,6%. En el caso de las plazas de garaje, con menor riesgo, buscamos rentabilidades superiores al 3,1% neto anual. Aquí vamos a repasar qué oportunidades encontramos en los últimos análisis de precios que hemos realizado, tanto en vivienda como en plazas de garaje y locales. Con tablas con los barrios más interesantes.