¿Qué oportunidades de compra existen ahora?

Cuidado con las burbujas

La actual situación sanitaria, social y económica provoca efectos dispares en el mercado inmobiliario. Por un lado, se produce una tendencia bajista de los precios. Una parte de la población ha visto reducir drásticamente sus ingresos, existe menos actividad económica y menos movilidad, lo que ha tirado de la demanda para abajo. Por ahora se ha reflejado más en precios del alquiler (en las grandes ciudades, -14% en Barcelona) que en los de venta (-1,8% anual en la usada a finales de 2020, según Fomento). También en el descenso del número de viviendas vendidas. Pero junto a ello hay factores que sí impulsan los precios: en el ámbito institucional existe una enorme liquidez circulante en busca de rentabilidades que no encuentra en el dinero; otra parte de la población no ha padecido (hasta el momento) una merma en sus ingresos y busca igualmente alternativas de inversión o un cambio de vivienda. Se suceden las “burbujas” en diversos ámbitos: desde la bolsa norteamericana al bitcoin, pasando por otros metales y tierras raras.

Los inmuebles, ¿valor refugio?

En el contexto actual muchos precios están descorrelacionados con el valor intrínseco de los bienes. Suben porque el dinero busca dónde posarse. Pero el dinero es caprichoso y fluctuante. Hoy está aquí y mañana allí, y en materia de inmuebles, el pequeño inversor no cuenta con los medios que tienen los inversores institucionales para hacer y deshacer posiciones, y corre el riesgo de llegar tarde: comprar caro y tener que vender barato. Nosotros preferimos buscar recomendaciones a largo plazo (10 años) y basarlas en criterios más objetivos de rentabilidad esperada por alquileres. En función del riesgo asumido, ahora estimamos que para que interese la compra de una vivienda o un local comercial, debemos poder esperar una rentabilidad anual neta de al menos el 4,6%. En el caso de las plazas de garaje, con menor riesgo, buscamos rentabilidades superiores al 3,1% neto anual. Aquí vamos a repasar qué oportunidades encontramos en los últimos análisis de precios que hemos realizado, tanto en vivienda como en plazas de garaje y locales. Con tablas con los barrios más interesantes.

La vivienda está cara

En Madrid, de los 117 barrios analizados, apenas en 5 encontramos rentabilidades que se acercan algo a ese mínimo del 4,6% que nos parece razonable para un inversor. En Barcelona las rentabilidades más altas rondan el 3%, muy lejos del mínimo recomendable, por lo que no encontramos oportunidades de compra. En Sevilla existen oportunidades en 6 de los 42 barrios analizados. En Valencia, existen oportunidades en 4 de los 61 barrios analizados. En general, las oportunidades se encuentran en zonas con precios de venta relativamente bajos, donde el alquiler puede ofrecer mayores rentabilidades, pero también puede exigir un mayor seguimiento por el propietario.

Invertir en plazas de garaje

El panorama difiere en las plazas de garaje, donde encontramos muchas más oportunidades de compra. La ventaja del garaje respecto de otros inmuebles de inversión reside en su menor coste de adquisición y conservación, la sencillez de su alquiler y el menor riesgo para el propietario. Siempre que se elija bien y se adopten las precauciones necesarias. Tras el pinchazo de la burbuja en 2008 cayeron los precios de venta y luego no se han recuperado con la fuerza que sí lo han hecho las rentas de alquiler de garajes. La demanda de garajes se orienta al alquiler y, por el momento, no se ha producido una nueva burbuja en precios de venta.

En Barcelona todos los barrios presentan rentabilidades aceptables. En Madrid encontramos oportunidades en dos de cada tres zonas analizadas. En Sevilla hay oportunidades en 21 de los 35 barrios estudiados. En Valencia también encontramos oportunidades prácticamente en todas las zonas estudiadas. La tabla muestra una lista de zonas con mayores rentabilidades para un inversor.

Rendimiento de los locales comerciales

En general, este no es un momento propicio para los locales comerciales. Las restricciones de movimiento han impactado negativamente en miles de empresas, lo que unido al auge del teletrabajo está produciendo un cambio en muchos modelos de negocio, que aún no vislumbramos con claridad. Algunos sectores han cerrado locales sistemáticamente mientras que otros menos han salido reforzados. Con todo, en nuestros estudios más recientes por ciudades vemos algunas rentabilidades medias destacadas, pero el inversor debe tentarse la ropa y ser cuidadoso al apostar por locales que sean demandados para negocios en la era pospandemia.

Recomendamos prudencia en los cálculos

A la hora de hacer números y cálculos de rentabilidades conviene tener en cuenta varios aspectos. Nosotros tomamos como precio de mercado el que resulta de precios de oferta para inmuebles similares en la misma zona, reducido en un margen que estimamos de posible negociación. Para estimar la rentabilidad esperada nos fijamos igualmente en los precios medios del alquiler en la zona, aplicando igualmente un coeficiente reductor. Además, sobre la renta estimada para 12 meses, descontamos un porcentaje para los gastos y para cubrir posibles periodos en que el inmueble no esté ocupado (típicamente, en el cambio entre dos inquilinos). Tampoco hay que olvidar que la compra de un inmueble conlleva gastos (al menos un 10%). Por lo tanto, antes de lanzarse a una inversión que puede tardar años en deshacer, tómese su tiempo para hacer cálculos prudentes.