Tras la crisis, qué futuro para la vivienda

A falta de datos actualizados, ¿solo profecías y deseos?

Ya antes del inicio del estado de alarma, las ventas de vivienda seguían en 2020 la tendencia a la baja con que terminó 2019. Según los notarios, las ventas cayeron un 6% en febrero y un 37,5% en marzo. Desde entonces, el parón ha sido casi total. Teóricamente, era posible firmar escrituras en casos donde el notario lo autorizara, pero la realidad es que sin visitas, confinados en casa y con la enorme incertidumbre que se cierne sobre la situación económica post estado de alarma, nadie se lanza a comprar casa. Y no será por falta de ganas: el confinamiento ha hecho replantearse a más de uno su satisfacción con la propia vivienda. Está por ver cómo se traduce esa ansia por mayores espacios y por salir de entornos super urbanizados. Es una incógnita también la evolución de nuevos visados, que ya se habían estabilizado en torno a 105.000 anuales a primeros de año (+1%).

EVOLUCIÓN DEL PRECIO MEDIO DEL ALQUILER EN €/M² AL MES

 

(Fuente: Idealista). Los alquileres de vivienda subieron a principios de año. Tras el confinamiento, habrá que ver cómo casan los precios solicitados por los propietarios y el realmente pactado en el contrato.

 

Los cambios serán profundos

La mayor parte de los estudios de previsión económica elaborados por instituciones prevén un plazo de recuperación de la crisis económica de unos tres años, al menos. Y cuando nos recuperemos, las cosas no serán como antes: el peso de cada sector en nuestra economía será diferente. La reconversión de actividades traerá consigo una redistribución del empleo, y hasta que la nueva realidad cristalice millones de hogares atravesarán dificultades con sus ingresos. Habrá que ver cuántos de los millones de trabajadores en situación de ERTE recuperan finalmente su empleo y sus ingresos a lo largo de 2020. Esto tiene consecuencias directas en el mercado inmobiliario: pérdida de empleo y de empresas, reducción de ingresos, relocalización de actividades, subida previsible de impuestos… todo un cóctel para paralizar las compraventas y hacer disminuir los precios de viviendas, locales y oficinas.

 

El ladrillo como refugio

Quienes mantienen su capacidad económica y se plantean dónde invertir sus ahorros están ante un dilema: bolsa, obligaciones, inmueble, bienes “refugio”, cuentas en el extranjero... Se lee en prensa que el ladrillo sería el refugio perfecto en estos tiempos de zozobra, pero incluso los fondos internacionales que invirtieron en España en lo más hondo de la crisis anterior (2013) se apresuran ahora a vender para materializar ganancias antes de que se esfumen.

Nosotros no apostamos por los inmuebles urbanos en este momento. La crisis ha hecho que la diferencia existente entre el precio de mercado de esos inmuebles y su valor económicamente razonable se amplíe aún más (vea el caso de Barcelona). Prevemos caídas significativas de precios en los próximos años, y es el motivo por el que hemos modificado la composición de nuestras carteras modelo de inversión a largo plazo con inmuebles, donde sí caben las fincas rústicas. Los cambios sociales venideros darán