La compra de una vivienda en la crisis sanitaria actual

Vaya por delante que, en principio, un comprador no debería tener prisa por comprar una vivienda ahora. Desde el punto de vista económico, la crisis actual ocasionada por el Covid-19 y sus derivadas para el empleo a corto y medio plazo hacen prever una bajada de los precios de los inmuebles en los próximos meses. Ahora bien, para quien ya estuviese en pleno proceso de compra le resultarán útiles estas informaciones.

La vivienda en 60 ciudades analizadas. Barrios de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.

Si vendió una vivienda y está pendiente de comprar otra en la que reinvertir la ganancia obtenida por aquella venta para aplicar la exención en su IRPF, sepa que el plazo de dos años que da Hacienda para comprar la nueva casa está suspendido durante el estado de alarma.

La entidad en la que he pedido la hipoteca me comunicó que con los datos que he aportado, me conceden el préstamo. No obstante, la aprobación definitiva se hará cuando aporte la documentación requerida y se realice la tasación.

¿Puedo acudir a la sucursal?

En la declaración y posteriores prórrogas del estado de alarma en España se ha incluido a la banca entre los servicios que seguirán siendo accesibles a los ciudadanos. En principio, las entidades siguen abriendo sus oficinas al público, aunque han cerrado algunas de sus sucursales y atienden en horario restringido en el caso de permanecer abierta. Por tanto, es posible que, si necesita acudir a su banco, tenga que hacerlo en una oficina distinta a la suya. Nuestra recomendación es que se ponga en contacto con su oficina por teléfono y si es posible aporte la documentación requerida por correo electrónico

Busque la mejor hipoteca para su caso. 

Necesito pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad ¿puedo hacerlo online?

El Registro de la Propiedad permite solicitar una nota simple a través de su oficina virtual y in necesidad de disponer de certificado digital. Puede hacerlo desde este enlace: https://www.registradores.org/registroonline/home.seam#

Para ello debe pinchar en Acceso con tarjeta/Paypal y rellenar los datos solicitados. Recibirá la nota simple por correo electrónico.

Aplazamiento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el coronavirus. 

¿Puedo realizar la tasación?

Las sociedades de tasación siguen manteniendo la actividad de visita a los inmuebles a valorar siempre que sea imprescindible. Póngase en contacto con su tasadora para informarse si siguen prestando el servicio y si es así, prepare la visita adoptando las medidas de autoprotección, separación y alejamiento físico recomendadas por las autoridades sanitarias.

Ahora bien, el Banco de España ha llamado a la prudencia a las tasadoras. Ante la falta de transacciones, no existen suficientes muestras de precios como para tasar una vivienda por el método tradicional de comparación. Falta visibilidad para conocer el  impacto de la actual crisis sobre el precio de la vivienda. No es que sea imposible hacer una tasación ahora, pero hay que ser consciente de que faltan datos para estimar objetivamente los precios. Si se hace una tasación se deberá añadir una advertencia sobre este hecho. En este estado de crisis e incertidumbre, en cualquier compra pesará más la negociación entre las partes que cualquier referencia a precios "similares". Esta falta de visibilidad sobre el valor no solo afecta a comprador y vendedor sino también al banco, porque es muy complicado establecer el valor hipotecario de un inmueble. 

Por tanto, una vez más, prudencia y mejor esperar.

 Pedir una moratoria para el pago de la hipoteca.

Pedí una tasación en una sociedad de tasación homologada, que caduca dentro de dos meses. ¿Podré utilizarla trascurrido el estado de alarma, aunque haya pasado el plazo de caducidad?

Los bancos están obligados a admitir cualquier tasación aportada por el cliente, siempre que sea certificada por una empresa homologada y no esté caducada. Hay que recordar que las tasaciones homologadas caducan a los seis meses desde la fecha de emisión.

Las entidades podrán realizar las comprobaciones que estimen pertinentes, incluso solicitar una nueva tasación, pero en ningún caso podrán repercutir su coste al cliente que haya aportado su tasación.

Por otro lado, el Real Decreto por el que se declara el estado de alarma establece que los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos quedarán suspendidos durante el plazo de vigencia del estado de alarma, lo que podría entenderse aplicable también para los certificados de tasación. Así, podría entenderse prorrogado el plazo del certificado durante el mismo número de días que dure el estado de alarma. 

No obstante, es posible que la entidad no lo admita y quiera una nueva tasación, obligándole a pagarla. Dado que la concesión del préstamo depende de ello, si quiere la hipoteca con esa entidad, no le quedará más remedio que aceptar. Eso si una vez firmada la hipoteca, podrá plantearse reclamar al servicio de atención al cliente de la entidad la devolución del coste de la nueva tasación, utilizando los argumentos que hemos citado. Si no consigue la devolución podría reclamar ante el Banco de España y en última instancia en los tribunales.

Hay que recordar que, muchas de las normas que se están aprobando son interpretables y dado que no hay precedentes de situaciones como la actual, carecemos de criterios interpretativos que aclarar la aplicación a casos concretos de los preceptos aprobados.

Agencias low cost para vender una casa. 

Yo ya tenía hechos todos los trámites y la entidad ya me había entregado la oferta vinculante

¿Puedo acudir al notario?

Según se establece en la normativa vigente, los bancos deben entregar a sus clientes la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Esta ficha tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.

En ese plazo los consumidores deberán acudir al notario para recibir asesoramiento gratuito. El notario deberá informar sobre las cláusulas del contrato de manera individualizada y levantará acta que hará prueba del asesoramiento prestado por él y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos.

Por tanto, será necesario acudir al notario en dos días distintos, uno para recibir la información y asesoramiento y otro para la firma del contrato.

El servicio notarial es un servicio público de interés general cuya prestación ha de quedar garantizada en todo el territorio nacional. Por tanto, los notarios no pueden cerrar el despacho notarial, al tener carácter de oficina pública.

No obstante, los notarios solo están obligados a atender aquellas actuaciones de carácter urgente y serán ellos quien evalúen cada caso y determinen si es inaplazable.

Sin embargo, la norma establece excepciones al requisito de justificar la urgencia, entre ellos “la actividad de financiación propia de las entidades financieras y sus garantías accesorias”, por considerarse urgentes en sí mismas. Por tanto, parece que, salvo acuerdo entre las partes, se podrán continuar firmando hipotecas.

Una vez más, recuerde que existen dudas sobre la interpretación de diversos aspectos que se regulan. Por ello nuestra recomendación es que se ponga en contacto con su entidad y con el notario para aclarar todos los extremos relativos a su operación.

En el caso de aplazamiento, ¿qué pasa con la oferta vinculante?

Como hemos dicho anteriormente, el plazo de la oferta vinculante es el que pacte el consumidor con el banco, con un plazo mínimo de 10 días.

La suspensión decretada de los plazos procesales y administrativos y en todos los órdenes jurisdiccionales, no tiene el mismo alcance para los plazos en contratos privados. Pero las circunstancias imponen adaptarse a la nueva realidad. En todo caso y para evitar problemas, nuestra recomendación es que pacte un nuevo plazo con su entidad y solicite que le envíen una copia de la nueva FEIN, en la que figure el nuevo plazo.

Estoy en trámites para la firma de una hipoteca, pero la empresa en la que trabajo se ha visto afectada por la declaración del estado de alarma. Han solicitado un ERTE y ahora mismo estoy sin empleo. Con tanta incertidumbre, no tengo claro que pueda mantener el empleo una vez terminada la crisis y he decidido aplazar la compra de la vivienda.

¿Puedo desistir de la compraventa?

Una cosa es el contrato de compraventa y otra el contrato de préstamo hipotecario con la entidad bancaria. Respecto de la compraventa, hay que ver lo que se pactó en las arras o el contrato privado de compraventa. A nuestro juicio, si el comprador se ha visto directamente afectado en su capacidad económica como consecuencia directa de la actual crisis sanitaria (pérdida de empleo, ERTE, reducción de ingresos superior al 40%), tiene base jurídica para desistir de la compra y para limitar la penalización que según el contrato debiera pagar por ese desistimiento. A falta de acuerdo entre las partes, si la penalización fuera de un importe elevado, habrá que acudir a los tribunales (cuando recuperen su funcionamiento ordinario) para dirimir la cuestión.

¿Qué coste tengo que asumir por no firmar la hipoteca?

Depende de la fase en la que encuentre actualmente. Si la entidad le ha dicho que la operación está aprobada, pero todavía no ha realizado la tasación, podrá desistir sin ningún coste para usted.

En el caso de que ya se haya realizado la tasación, tendrá que asumir el coste de esta.

Recuerde que, aunque algunas entidades asumen todos los gastos de la hipoteca, incluida la tasación, este compromiso está vinculado a la firma de la hipoteca, de manera que, si finalmente no hay firma, el coste de la tasación se repercute al usuario.

Por último, no olvide que contratar un préstamo hipotecario supone asumir una obligación de pago durante un elevado número de años, por lo que, dada la situación, es conveniente volver a evaluar nuestra capacidad de pago tanto a corto como a largo plazo.

Por ello nuestro consejo es que, si la actual situación le genera dudas sobre sus ingresos futuros, intente aplazar lo máximo posible su decisión de compra. Si es posible, espere a que la situación vuelva a la normalidad. En ese momento podrá evaluar si hay o no cambios en su situación económica que le hagan replantearse la decisión de compra.