Impago del comprador: el contrato no se resuelve automáticamente
En la compraventa de un inmueble, el simple vencimiento del plazo de pago no permite al vendedor considerar automáticamente resuelto el contrato.
El artículo 1504 del Código Civil protege temporalmente al comprador: aunque se haya pactado que el impago dará lugar a la resolución de pleno derecho, puede pagar después del vencimiento mientras no haya sido requerido judicialmente o mediante acta notarial. Una vez realizado el requerimiento, el juez no puede concederle un nuevo plazo.
Por tanto, hay que diferenciar tres momentos:
- Vence el plazo y el comprador no paga.
- Mientras no se produzca el requerimiento resolutorio, todavía puede pagar.
- Si el vendedor comunica válidamente su decisión de resolver antes de recibir el pago, el comprador no puede rehabilitar después el contrato pagando fuera de plazo.
El requerimiento debe comunicar la decisión de resolver
No basta con enviar una simple reclamación de la deuda o recordar al comprador que tiene un pago pendiente. La comunicación debe expresar de manera clara que el vendedor opta por resolver la compraventa como consecuencia del impago.
La resolución se produce tras ese requerimiento. Sin embargo, si el comprador no la acepta, será necesario obtener una sentencia que la declare y determine sus consecuencias.
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El caso resuelto por el Supremo en 2021
En la STS 484/2021, de 5 de julio, el pago debía completarse el 1 de septiembre de 2014. El vendedor dirigió el requerimiento resolutorio el 9 de septiembre y el comprador pagó la cantidad pendiente el 8 de octubre.
El Tribunal Supremo declaró
Impago del comprador: el contrato no se resuelve automáticamente
En la compraventa de un inmueble, el simple vencimiento del plazo de pago no permite al vendedor considerar automáticamente resuelto el contrato.
El artículo 1504 del Código Civil protege temporalmente al comprador: aunque se haya pactado que el impago dará lugar a la resolución de pleno derecho, puede pagar después del vencimiento mientras no haya sido requerido judicialmente o mediante acta notarial. Una vez realizado el requerimiento, el juez no puede concederle un nuevo plazo.
Por tanto, hay que diferenciar tres momentos:
- Vence el plazo y el comprador no paga.
- Mientras no se produzca el requerimiento resolutorio, todavía puede pagar.
- Si el vendedor comunica válidamente su decisión de resolver antes de recibir el pago, el comprador no puede rehabilitar después el contrato pagando fuera de plazo.
El requerimiento debe comunicar la decisión de resolver
No basta con enviar una simple reclamación de la deuda o recordar al comprador que tiene un pago pendiente. La comunicación debe expresar de manera clara que el vendedor opta por resolver la compraventa como consecuencia del impago.
La resolución se produce tras ese requerimiento. Sin embargo, si el comprador no la acepta, será necesario obtener una sentencia que la declare y determine sus consecuencias.
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El caso resuelto por el Supremo en 2021
En la STS 484/2021, de 5 de julio, el pago debía completarse el 1 de septiembre de 2014. El vendedor dirigió el requerimiento resolutorio el 9 de septiembre y el comprador pagó la cantidad pendiente el 8 de octubre.
El Tribunal Supremo declaró resuelta la compraventa. Aunque el retraso no había sido muy prolongado, el pago se realizó cuando el comprador ya había recibido el requerimiento resolutorio. Desde ese momento no podía mantener unilateralmente el contrato mediante un pago tardío. Esta doctrina es reiterada por la STS 1307/2026, de 23 de julio.
Qué importancia tiene una condición resolutoria expresa
El resultado puede depender en gran medida de la redacción del contrato.
Las partes pueden establecer una condición resolutoria expresa que determine qué incumplimientos permitirán resolver la compraventa. Si la cláusula indica claramente que el impago de cualquiera de los plazos tendrá efecto resolutorio, ese pacto puede aplicarse aunque el retraso sea breve o la cantidad pendiente represente una parte reducida del precio.
En esos casos, las causas y consecuencias de la resolución deben analizarse atendiendo principalmente a lo pactado por las partes, al amparo del artículo 1255 del Código Civil.
La sentencia de julio de 2026: un plazo de 20.000 euros impagado
La STS 1307/2026 examinó una compraventa por un precio de 740.000 euros. El contrato establecía varios pagos de 20.000 euros y una condición resolutoria expresa para el caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones de pago.
El comprador no abonó el plazo previsto para el 15 de julio de 2018. Los vendedores enviaron el 30 de julio un burofax comunicando la resolución. El comprador rechazó esa decisión y pagó los 20.000 euros el 7 de agosto.
El Supremo consideró válida la resolución. La cláusula contractual había calificado expresamente el impago de cualquiera de los plazos como causa resolutoria y el pago se hizo después del requerimiento. Por ello, no fue necesario valorar de nuevo si el retraso de 23 días o el porcentaje impagado eran suficientemente graves.
¿Puede enviarse el requerimiento por burofax?
El artículo 1504 del Código Civil menciona el requerimiento judicial o mediante acta notarial. Sin embargo, en el caso de 2026 el contrato permitía expresamente que la resolución se comunicara por cualquier medio fehaciente, incluyendo el burofax.
Por esta razón, el Tribunal Supremo dio eficacia a la comunicación enviada por ese medio. No debe interpretarse que cualquier burofax será siempre suficiente: es necesario examinar previamente la redacción del contrato y las circunstancias de la compraventa.
El vendedor debe devolver los pagos posteriores a la resolución
La sentencia contiene otra conclusión importante. Los vendedores habían recibido los 20.000 euros transferidos después del requerimiento, pero no los habían devuelto.
El Supremo los condenó a reintegrar esa cantidad, con sus correspondientes intereses. Una vez resuelto el contrato, el vendedor no puede recibir legítimamente nuevos pagos a cuenta del precio.
Las cantidades abonadas antes de la resolución tendrán el tratamiento que corresponda según el contrato, la condición resolutoria y la eventual cláusula penal. No puede afirmarse de manera general que el comprador perderá siempre la entrada o todo lo pagado.
Qué debe comprobar el vendedor antes de resolver
Antes de iniciar la resolución de una compraventa por impago conviene:
- Comprobar que el plazo ha vencido y la cantidad sigue pendiente.
- Revisar si existe una condición resolutoria expresa.
- Identificar qué incumplimientos contempla la cláusula.
- Verificar el medio exigido para enviar el requerimiento.
- Comunicar de forma inequívoca la decisión de resolver.
- Evitar conservar pagos recibidos después de la resolución.
- Acudir a los tribunales si el comprador no acepta la extinción del contrato.
Cada contrato puede contener condiciones diferentes. Por ello, tanto el requerimiento como las consecuencias económicas de la resolución deben revisarse jurídicamente antes de actuar.
