La hipoteca se inscribe en el Registro de la propiedad como garantía para el banco
Una vez firmada la escritura de préstamo hipotecario, lo primero que hace el banco es inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad, lo que garantiza a la entidad que el inmueble va a responder del pago del préstamo. Si usted incumple sus pagos, el banco tiene el inmueble como garantía y, en último término, podría forzar su venta para cobrarse la deuda. Mientras el préstamo siga vivo, la inscripción de la hipoteca en el Registro de la propiedad ofrece tranquilidad al banco.
Para el propietario, la existencia de la hipoteca en el Registro es una limitación, una carga que pesa sobre el inmueble, especialmente si quiere transmitirlo o solicitar otro préstamo.
Una vez finalizado el pago del préstamo, la inscripción de la hipoteca no se cancela automáticamente, sino que continúa inscrita en el Registro y es necesario realizar una serie de trámites para proceder a su cancelación. Estos trámites tienen costes, principalmente los gastos de notario y Registro de la propiedad. Crece el número de cancelaciones de hipotecas.
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Pierde la casa porque la hipoteca no estaba cancelada.
Comprobar la cancelación de la hipoteca.
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el registro?
Depende del caso.
Si usted ha terminado de pagar su préstamo y no tiene intención de vender el inmueble, que la hipoteca figure en el registro no
La hipoteca se inscribe en el Registro de la propiedad como garantía para el banco
Una vez firmada la escritura de préstamo hipotecario, lo primero que hace el banco es inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad, lo que garantiza a la entidad que el inmueble va a responder del pago del préstamo. Si usted incumple sus pagos, el banco tiene el inmueble como garantía y, en último término, podría forzar su venta para cobrarse la deuda. Mientras el préstamo siga vivo, la inscripción de la hipoteca en el Registro de la propiedad ofrece tranquilidad al banco.
Para el propietario, la existencia de la hipoteca en el Registro es una limitación, una carga que pesa sobre el inmueble, especialmente si quiere transmitirlo o solicitar otro préstamo.
Una vez finalizado el pago del préstamo, la inscripción de la hipoteca no se cancela automáticamente, sino que continúa inscrita en el Registro y es necesario realizar una serie de trámites para proceder a su cancelación. Estos trámites tienen costes, principalmente los gastos de notario y Registro de la propiedad. Crece el número de cancelaciones de hipotecas.
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Comprobar la cancelación de la hipoteca.
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el registro?
Depende del caso.
Si usted ha terminado de pagar su préstamo y no tiene intención de vender el inmueble, que la hipoteca figure en el registro no tiene ninguna trascendencia y no tiene por qué cancelarla.
Sin embargo, si queremos vender un inmueble sobre el que figura inscrita una hipoteca, el comprador exigirá que el inmueble figure libre de cargas en el Registro, por lo que previamente deberemos realizar los trámites para cancelar la hipoteca en el Registro de la propiedad, del modo que le indicamos aquí.
Lo mismo ocurrirá si por ejemplo queremos solicitar otra hipoteca sobre el mismo inmueble.
Gastos indebidos en la cancelación de hipoteca.
Procedimiento general para cancelación de la hipoteca
Para el caso de que no hayan trascurrido 21 años desde que finalizó el plazo de pago establecido en la escritura.
Paso 1 : Acudir a la entidad financiera que concedió la hipoteca y solicitar la cancelación
El objetivo es que la entidad prepare la documentación necesaria para la escritura. Posteriormente, un apoderado de la entidad deberá acudir a la notaría a firmar dicha escritura. No es necesario que usted acuda a la firma en la notaría puesto que el titular del préstamo no figura en la escritura de cancelación.
Paso 2 : Acudir al notario a recoger la copia autorizada de la escritura de cancelación.
Cuando el notario tenga preparada la escritura, se lo comunicará para que pueda pasar a retirarla, abonando la minuta correspondiente.
Paso 3: Presentar liquidación del impuesto
Presentar la autoliquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en su comunidad autónoma. Es una operación exenta, por lo que no tendrá que pagar nada, pero sí presentar la autoliquidación. Normalmente a través del modelo 600 o 601 y presentarlo en las oficinas tributarias de su comunidad autónoma.
La presentación del impuesto deberá de realizarse dentro del plazo de 30 días hábiles, a contar desde el día siguiente al de la fecha de la escritura de cancelación.
La mayoría de CCAA permiten la presentación telemática, aunque para ello deberá contar con certificado electrónico, Clave PIN o DNI electrónico.
Hecho el trámite, le devolverán la escritura de cancelación con el sello de la administración tributaria.
Paso 4 : Acudir al registro de la propiedad
Para presentar la escritura junto al justificante de la autoliquidación en el Registro de la Propiedad que le corresponda. Al cabo de unas semanas el Registro nos notificará que ya está inscrita la cancelación, por lo que podremos pasar a recoger la escritura con la anotación de haber dado de baja la hipoteca, abonando la minuta correspondiente.
Pierde la casa porque la hipoteca no estaba cancelada.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?
El coste aproximado que el cobrarán en la notaría por la cancelación oscilará entre los 120 y los 150 euros. En OCU entendemos que dicho importe es excesivo, aunque no tendrá más remedio que pagar.
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 4 de junio de 2018, referida a la minuta de un registrador, establece que la Disposición Adicional Segunda de Ley 8/2012 no se aplica a las operaciones de subrogación, novación modificativa y cancelación de créditos o préstamos que no están inmersas en un proceso de saneamiento y reestructuración de entidades financieras. Los registradores aplican el arancel según dicha sentencia, pero no así los notarios.
Desde nuestro punto de vista esta sentencia es perfectamente trasladable a los aranceles aplicados por los notarios, pero dicho colectivo no acepta esta interpretación, apoyados por sus respectivos colegios y la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por lo que cualquier reclamación al respecto no tiene opciones de prosperar.
Para conocer el importe aproximado que le cobrarán en su caso puede utilizar nuestra calculadora OCU de gastos notariales.
Voy a vender mi vivienda y no he cancelado la hipoteca, ¿puedo hacer todo el trámite junto a la compraventa?
Esta opción es posible, pero le aconsejamos que realice usted mismo el trámite cuanto antes con el fin de ahorrar gastos.
Si usted realiza con antelación y por su cuenta los tramites de cancelación, la vivienda quedará libre de cargas antes de la firma de la venta.
Si espera a hacerlo junto a la venta, tendrá que aportar el certificado de saldo cero emitido por su banco y el banco del comprador probablemente le exigirá hacer la cancelación de la hipoteca a través de una gestoría de su confianza, pidiéndole además una provisión de fondos para pagar los gastos de notario, registro y los de la propia gestoría.
Esto así porque el banco del comprador quiere garantizarse que la hipoteca queda debidamente cancelada antes de la inscripción de la nueva hipoteca concedida al comprador.
Por tanto, tendrá que asumir los gastos de gestoría que podrá ahorrase si lo hace por su cuenta antes de la venta.
