Se frena la firma de hipotecas
En mayo de 2026, último mes publicado por el INE, se inscribieron en los registros de la propiedad 42.213 hipotecas sobre viviendas, un 0,1% menos que en mayo de 2025. Sin embargo, el importe medio siguió aumentando con fuerza: alcanzó los 174.866 euros, un 9,7% más que un año antes. Eso se explica por los precios: según el último Índice de Precios de Vivienda del INE, los precios aumentaron un 12,9% interanual en el primer trimestre de 2026. La vivienda nueva subió un 9,1% y la de segunda mano, un 13,5%.
En los cinco primeros meses del año, el número de hipotecas sobre viviendas creció un 6,2%. El capital prestado aumentó bastante más, un 17,4%, y el importe medio fue un 10,6% superior al del mismo periodo de 2025. Estos datos apuntan a que, aunque la contratación empieza a perder impulso, los compradores necesitan préstamos cada vez mayores.
En mayo el 60,9% de las nuevas hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo fijo y el 39,1% a tipo variable.
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El euríbor vuelve a subir
El euríbor a doce meses cerró julio en el 2,855%, frente al 2,798% de junio y el 2,804% de mayo. Después de varios meses de relativa estabilidad, el principal índice de referencia de las hipotecas variables vuelve, por tanto, a repuntar. El Banco Central Europeo había elevado en junio sus tres tipos oficiales en 0,25 puntos porcentuales y decidió mantenerlos sin cambios en su reunión del 23 de julio.
La inflación tampoco permite dar por seguro un rápido descenso de los intereses. La inflación de la zona euro aumentó hasta un 2,9% en julio, según el dato adelantado de Eurostat. En España, el IPC adelantado se situó en el 3,5%, mientras que el índice armonizado, comparable con el del resto de la Unión Europea, alcanzó el 3,8%. La energía y los combustibles volvieron a ejercer presión sobre los precios.
La situación geopolítica y la volatilidad del petróleo y de la energía siguen siendo los principales factores de incertidumbre. Por ello, no conviene contratar una hipoteca variable confiando en que el euríbor vaya a bajar necesariamente durante los próximos meses.
Además, los bancos españoles reconocieron haber endurecido ligeramente durante el segundo trimestre los criterios y las condiciones aplicadas a los préstamos para comprar vivienda. Algunas entidades aumentaron tanto los tipos de interés como los márgenes de sus hipotecas, aunque la competencia entre bancos limitó parcialmente esas subidas. Para el tercer trimestre, las entidades anticipan un nuevo endurecimiento moderado de los criterios de concesión.
Análisis mensual de OCU de más de 100 hipotecas
Cada mes analizamos más de 100 tarifas de hipotecas para vivienda con el objetivo de localizar las mejores ofertas a tipo fijo y variable. La tabla recoge las cuatro mejores hipotecas a tipo fijo y las cuatro mejores a tipo variable disponibles en agosto de 2026.
Se frena la firma de hipotecas
En mayo de 2026, último mes publicado por el INE, se inscribieron en los registros de la propiedad 42.213 hipotecas sobre viviendas, un 0,1% menos que en mayo de 2025. Sin embargo, el importe medio siguió aumentando con fuerza: alcanzó los 174.866 euros, un 9,7% más que un año antes. Eso se explica por los precios: según el último Índice de Precios de Vivienda del INE, los precios aumentaron un 12,9% interanual en el primer trimestre de 2026. La vivienda nueva subió un 9,1% y la de segunda mano, un 13,5%.
En los cinco primeros meses del año, el número de hipotecas sobre viviendas creció un 6,2%. El capital prestado aumentó bastante más, un 17,4%, y el importe medio fue un 10,6% superior al del mismo periodo de 2025. Estos datos apuntan a que, aunque la contratación empieza a perder impulso, los compradores necesitan préstamos cada vez mayores.
En mayo el 60,9% de las nuevas hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo fijo y el 39,1% a tipo variable.
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El euríbor vuelve a subir
El euríbor a doce meses cerró julio en el 2,855%, frente al 2,798% de junio y el 2,804% de mayo. Después de varios meses de relativa estabilidad, el principal índice de referencia de las hipotecas variables vuelve, por tanto, a repuntar. El Banco Central Europeo había elevado en junio sus tres tipos oficiales en 0,25 puntos porcentuales y decidió mantenerlos sin cambios en su reunión del 23 de julio.
La inflación tampoco permite dar por seguro un rápido descenso de los intereses. La inflación de la zona euro aumentó hasta un 2,9% en julio, según el dato adelantado de Eurostat. En España, el IPC adelantado se situó en el 3,5%, mientras que el índice armonizado, comparable con el del resto de la Unión Europea, alcanzó el 3,8%. La energía y los combustibles volvieron a ejercer presión sobre los precios.
La situación geopolítica y la volatilidad del petróleo y de la energía siguen siendo los principales factores de incertidumbre. Por ello, no conviene contratar una hipoteca variable confiando en que el euríbor vaya a bajar necesariamente durante los próximos meses.
Además, los bancos españoles reconocieron haber endurecido ligeramente durante el segundo trimestre los criterios y las condiciones aplicadas a los préstamos para comprar vivienda. Algunas entidades aumentaron tanto los tipos de interés como los márgenes de sus hipotecas, aunque la competencia entre bancos limitó parcialmente esas subidas. Para el tercer trimestre, las entidades anticipan un nuevo endurecimiento moderado de los criterios de concesión.
Análisis mensual de OCU de más de 100 hipotecas
Cada mes analizamos más de 100 tarifas de hipotecas para vivienda con el objetivo de localizar las mejores ofertas a tipo fijo y variable. La tabla recoge las cuatro mejores hipotecas a tipo fijo y las cuatro mejores a tipo variable disponibles en agosto de 2026.
Para comparar correctamente las ofertas no basta con observar el tipo de interés nominal. La TAE incorpora también las comisiones, los gastos y el coste de las vinculaciones exigidas, como seguros, tarjetas o cuentas bancarias. Es, por tanto, la referencia más útil para conocer y comparar el coste efectivo de diferentes hipotecas.
Nuestros cálculos se realizan para la compra de una vivienda habitual. Cuando el inmueble se adquiere como segunda residencia o como inversión para alquilarlo, las entidades suelen conceder un porcentaje menor y pueden aplicar condiciones algo peores. La decisión dependerá, en todo caso, de los ingresos, las deudas, el patrimonio, la estabilidad laboral y el perfil financiero de cada solicitante.
| Entidad | Contacto | Nominal 1er año (%) | Revisión (Eur. + dife-rencial) | Comisión apertura (%) | TAE (%) (2) | Nómina (importe mínimo) | Cuota 1er año, € (3) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Coinc | 91 050 01 03 | 2,30% (4) | E + 0,50 | 0% | 3,53% | 800 | 438,61 |
| Open Bank | 900 81 18 55 | 2,00% | E + 0,75 | 0% | 3,89% | 900 | 423,85 |
| Kutxabank/Cajasur (5) | 900 44 55 66 | 1,96% | E + 0,79 | 0% | 3,99% | 2.000 | 421,91 |
| Myinvestor | 910 005 981 | 2,75% | E + 0,79 | 0% | 4,01% | 4.000 | 461,31 |
| MEJORES PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS TIPO FIJO a 15 años | |||||||
| Open Bank | 900 81 18 55 | 2,90% | 0% | 3,32% | 900 € | 685,78 | |
| BBVA (6) | 900 102 801 | 2,85% | 0% | 3,53% | 600 € | 683,39 | |
| Abanca Hipoteca Maricarmen | 900 81 55 22 | 3,15% | 0% | 3,63% | 2.500 € | 697,82 | |
| Coinc | 91 050 01 03 | 3,20% | 0% | 3,68% | 800 | 700,24 | |
| (1) Préstamos de 100.000 euros de hasta el 80% del valor de tasación. (2) Para calcular la TAE se aplica el tipo inicial y el Euribor de julio 2026 (2,855%) y se tienen en cuenta comisiones, gastos y vinculaciones (contratación de seguros o tarjetas); en variables, la TAE supone que el tipo de referencia se mantiene en los valores actuales. (3) Cuota mensual en euros para el primer año del préstamo. En fijos permanece. (4) Durante los tres primeros años. (5) Realizando un gasto mínimo con tarjeta. (6) Condiciones con-tratando un seguro de vida. | |||||||
Cómo acceder a ofertas personalizadas
Si está buscando una hipoteca, lo importante es conocer qué oferta concreta le harían teniendo en cuenta sus ingresos, ahorros, deudas y el destino del inmueble. Disponer de propuestas de varias entidades le permitirá comparar y negociar con mayor capacidad. No hace falta deambular por sucursales.
En OCU le ofrecemos acceder a un servicio de intermediación profesional gratuito y sin ningún compromiso, con el que podrá recibir ofertas vinculantes de entidades que encajen con sus preferencias y perfil, para que tenga varias opciones para elegir, ya adaptadas. Entre en www.ocu.org/hipotecascongarantias. Solo tendrá que aportar la documentación una vez y podrá acceder a ofertas de distintas entidades ajustadas a su perfil. Las propuestas personalizadas pueden mejorar el interés, reducir las vinculaciones o aumentar el porcentaje financiado.
Comprar para alquilar con financiación
Quien compra una vivienda para ponerla en alquiler debe tener presente que el banco normalmente no tratará la operación como la adquisición de una vivienda habitual. Actualmente, algunas entidades limitan la financiación de una segunda vivienda al 60% del menor valor entre el precio de compra y la tasación, mientras que otras llegan hasta el 70%. En una vivienda habitual es más frecuente encontrar límites de hasta el 80%. Por tanto, una tasación elevada no garantiza por sí sola que el banco vaya a financiar una mayor parte del precio.
Para acercarse al porcentaje máximo y obtener un mejor interés conviene presentar un perfil financiero sólido: ingresos estables y suficientemente acreditados, pocas deudas pendientes, ausencia de saldos financiados en tarjetas y un historial de pagos sin incidencias. El Banco de España recomienda que el conjunto de las cuotas de todas las deudas no supere el 40% de los ingresos netos mensuales; en una compra destinada al alquiler es prudente situarse bastante por debajo de ese límite.
También es fundamental solicitar ofertas a varias entidades y utilizar unas para negociar con otras. No deben compararse únicamente el interés o la cuota inicial, sino la TAE, el coste total de los seguros y demás vinculaciones, las comisiones por amortización anticipada y las condiciones que se mantendrán durante toda la vida del préstamo. Una vivienda con buena calificación energética puede facilitar la financiación o permitir un interés algo más reducido, ya que los bancos están endureciendo los criterios para los inmuebles menos eficientes y relajándolos para los de mayor eficiencia energética.
Aportar otro inmueble como garantía o incorporar un avalista puede permitir conseguir más financiación, pero también extiende el riesgo a otro patrimonio o a una tercera persona. No es una solución recomendable cuando el proyecto solo resulta viable recurriendo al máximo endeudamiento posible.
Antes de comprar, calcule la rentabilidad con criterios prudentes. No dé por hecho que cobrará doce mensualidades completas todos los años. Descuente posibles periodos sin inquilino, impagos, comunidad, IBI, seguros, reparaciones, gestión, impuestos y otros gastos. Mantenga además una reserva suficiente para afrontar varios meses de cuota sin ingresos por alquiler. Si opta por un tipo variable, compruebe que la operación seguiría siendo asumible con una subida del interés de al menos dos puntos. Cuando el margen entre el alquiler y todos los gastos sea reducido, una hipoteca fija o mixta puede aportar mayor previsibilidad, aunque su coste inicial sea algo superior.
Desde el punto de vista fiscal, los intereses y demás gastos de financiación vinculados al inmueble alquilado pueden deducirse al calcular el rendimiento neto del alquiler. No obstante, junto con los gastos de conservación y reparación, la deducción no puede superar en cada ejercicio los ingresos íntegros obtenidos por ese inmueble; el exceso puede trasladarse a los cuatro años siguientes.
