Pierde la casa comprada porque la hipoteca inicial no estaba cancelada
A la luz de este caso real le mostramos nuestros consejos.
Papeles necesarios para comprar o vender una vivienda.
En mayo de 2007 Fidel compró en documento privado a una Promotora una vivienda, con plaza de garaje y trastero, en un edificio en construcción. En el contrato se reconocía al comprador la facultad de pagar parte del precio de la compraventa mediante la subrogación en el préstamo hipotecario concedido previamente por el Banco 1 a la Promotora, en la parte que recaía sobre dicha vivienda, garaje y trastero, en virtud de la previa distribución de responsabilidad hipotecaria.
Fidel decidió no subrogarse en el préstamo, sino que obtuvo una hipoteca de otra entidad bancaria. En la escritura de compraventa firmada en julio de 2008 entre Fidel y la Promotora se dijo que la hipoteca preexistente sobre esas fincas estaba cancelada económicamente pero que estaba pendiente de cancelación jurídica. Al pagar Fidel el resto del precio pendiente de la casa, se separó una cantidad de 102.000 destinada a cancelar la hipoteca pendiente. Ordenó una transferencia por esa suma en la cuenta que la Promotora tenía en el Banco 1, y el concepto de esa transferencia fue “cancelación de préstamo”. Además, del precio total Fidel retuvo 2.000 euros para gastos de la cancelación de la hipoteca pendiente, a cuenta de la promotora.
Cuánto cuesta cancelar una hipoteca.
La Promotora incurre en impago y le ejecutan su hipoteca
Fidel creía haber resuelto el tema de la hipoteca de la promotora, al haber realizado una transferencia separada a la cuenta que la Promotora tenía en el banco prestamista, por el importe restante de la hipoteca inicial y con aquel concepto en la transferencia. Pero no fue así.
Ante impagos de la Promotora, en 2009 el banco prestamista de esta (Banco 1) ejecutó la hipoteca sobre sus bienes, entre ellos la vivienda que había comprado Fidel.
Fidel demandó entonces al Banco 1 para que se reconociera que aquella hipoteca original estaba cancelada, y que podía seguir siendo propietario de la vivienda comprada.
En primera instancia se rechazó la demanda de Fidel, pero la Audiencia Provincial estimó su recurso. El Banco 1 recurrió al Supremo y éste falla finalmente en favor del Banco 1 (sentencia de 28/9/2021).
Compra sobre plano que colea en tribunales.
La hipoteca de la promotora no llegó a cancelarse
En realidad, Fidel no había pagado al banco prestamista (Banco 1) sino
Pierde la casa comprada porque la hipoteca inicial no estaba cancelada
En mayo de 2007 Fidel compró en documento privado a una Promotora una vivienda, con plaza de garaje y trastero, en un edificio en construcción. En el contrato se reconocía al comprador la facultad de pagar parte del precio de la compraventa mediante la subrogación en el préstamo hipotecario concedido previamente por el Banco 1 a la Promotora, en la parte que recaía sobre dicha vivienda, garaje y trastero, en virtud de la previa distribución de responsabilidad hipotecaria.
Fidel decidió no subrogarse en el préstamo, sino que obtuvo una hipoteca de otra entidad bancaria. En la escritura de compraventa firmada en julio de 2008 entre Fidel y la Promotora se dijo que la hipoteca preexistente sobre esas fincas estaba cancelada económicamente pero que estaba pendiente de cancelación jurídica. Al pagar Fidel el resto del precio pendiente de la casa, se separó una cantidad de 102.000 destinada a cancelar la hipoteca pendiente. Ordenó una transferencia por esa suma en la cuenta que la Promotora tenía en el Banco 1, y el concepto de esa transferencia fue “cancelación de préstamo”. Además, del precio total Fidel retuvo 2.000 euros para gastos de la cancelación de la hipoteca pendiente, a cuenta de la promotora.
Cuánto cuesta cancelar una hipoteca.
La Promotora incurre en impago y le ejecutan su hipoteca
Fidel creía haber resuelto el tema de la hipoteca de la promotora, al haber realizado una transferencia separada a la cuenta que la Promotora tenía en el banco prestamista, por el importe restante de la hipoteca inicial y con aquel concepto en la transferencia. Pero no fue así.
Ante impagos de la Promotora, en 2009 el banco prestamista de esta (Banco 1) ejecutó la hipoteca sobre sus bienes, entre ellos la vivienda que había comprado Fidel.
Fidel demandó entonces al Banco 1 para que se reconociera que aquella hipoteca original estaba cancelada, y que podía seguir siendo propietario de la vivienda comprada.
En primera instancia se rechazó la demanda de Fidel, pero la Audiencia Provincial estimó su recurso. El Banco 1 recurrió al Supremo y éste falla finalmente en favor del Banco 1 (sentencia de 28/9/2021).
Compra sobre plano que colea en tribunales.
La hipoteca de la promotora no llegó a cancelarse
En realidad, Fidel no había pagado al banco prestamista (Banco 1) sino a la promotora vendedora. Ni la Promotora ni Fidel hicieron nada para formalizar la cancelación registral de la hipoteca: no pidieron al banco la certificación de deudas ni solicitaron la escritura de cancelación.
La entrega a la Promotora de dinero separado en concepto de “cancelación de hipoteca” no llegó en realidad al banco prestamista (se quedó en la cuenta que allí tenía la Promotora a su nombre), por lo que no produjo la extinción del crédito que ese banco tenía con la promotora. Aquella hipoteca estaba viva.
Además, esa suma de 102.000 euros no correspondía a la deuda completa pendiente por la hipoteca, sino solo al principal.
De nada sirve en este caso la “buena fe” de Fidel, que ve cómo el Banco 1 se queda con su vivienda.
Recuerde: antes de firmar la escritura de compra de una vivienda debe asegurarse de que no tiene cargas. En el caso de que existan hipotecas pendientes, antes de la firma confirme que se cancelan tanto económica como jurídicamente. Puede comprobarlo solicitando una nota simple en el registro de la propiedad.
Si compra la vivienda a un promotor, no acepte ningún pacto que le obligue a abonarle directamente el importe de la hipoteca pendiente.
