¿Cabe la exención si alquilo una habitación en casa?

He cambiado de casa habitual y pongo una habitación en alquiler, ¿tengo derecho en IRPF a la exención por reinversión?

Hemos explicado que si se vende la vivienda habitual y se reinvierte el importe de la venta en la compra de una nueva vivienda habitual, es posible no pagar IRPF por la ganancia que se haya puesto de manifiesto en la venta, siempre que se cumplan una serie de requisitos temporales.

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Se están dando casos de personas que compran una vivienda habitual algo más grande, con intención de poner en alquiler alguna de sus habitaciones. Algo que es muy frecuente en países como Estados Unidos, para ayudar a pagar la hipoteca con esos ingresos.

Se han presentado diversas consultas a la Dirección General de Tributos para saber si Hacienda considera que en estos casos se puede también aplicar la exención por reinversión. ¿Qué ha dicho Hacienda?

La aplicación de esa exención de la ganancia por motivo de reinversión es un gran alivio para los propietarios que cambian de vivienda habitual. Favorece el cambio de vivienda porque de no existir supondría tener que pagar miles de euros de impuestos, sobre todo si ha pasado mucho tiempo desde que adquirimos la vivienda que vendemos y esta se ha ido revalorizando.

Una de las claves para aplicar la exención es que hablemos de viviendas -la que se vende y la que se compra- que constituyan la residencia habitual del contribuyente.

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Cómo cabe la exención si alquila habitaciones

En sus consultas, la DGT ha dicho que en el supuesto de que el consultante arriende parcialmente la vivienda adquirida mientras reside en ella de forma permanente, solo podrá considerarse importe reinvertido la parte del valor de adquisición de dicha vivienda que proporcionalmente corresponda a la parte de dicha vivienda que utilice de forma privada, incluyendo las zonas comunes.

Recuerde que cuando la reinversión en nueva vivienda no es total (no se reinvierte todo el dinero obtenido por la venta), la exención de la ganancia tampoco es total: se aplica por la parte proporcional del dinero que ha sido reinvertido. Si se ha reinvertido en la nueva casa los ¾ de la venta de la anterior, la exención se aplica a ¾ de la ganancia.

En este caso de alquiler de habitaciones, para calcular el dinero reinvertido hay que tomar la parte de la casa que se utiliza efectivamente como residencia habitual por el contribuyente, eliminando la parte destinada a alquiler a terceros. Si la casa nueva vale 250.000 y se considera que el propietario utiliza como residencia el 80% del inmueble (y alquila el resto), se considerarán reinvertidos 200.000 euros.