Casos en que la plusvalía la paga el comprador

El único tipo de comprador de vivienda que sí paga la plusvalía

La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Cuando se vende un inmueble urbano, la plusvalía es un impuesto que paga el vendedor.

Pero existe una excepción: si el vendedor es un no residente en España, la obligación del pago pasa a ser del comprador, como sustituto del contribuyente. Téngalo en cuenta si la persona que le vende la casa, el local, garaje o solar no reside en España.

Puede saber quién es el propietario de la casa que le interesa pidiendo una Nota simple al Registro de la propiedad.

Recuerde que la plusvalía puede calcularse legalmente de dos modos: el cálculo teórico o el cálculo real. Si el resultado del cálculo real -la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición- es menor que el de teórico, el contribuyente puede declarar el real. Y si no ha existido un incremento del valor entre la adquisición y la transmisión, no hay obligación de pagar la plusvalía.

Cómo se paga la plusvalía municipal.

Si va a comprar o a vender, vea los gastos del notario.

Cuando se recibe un inmueble en herencia o donación, la plusvalía la paga el nuevo propietario.

La Ley de Haciendas Locales dice que: "Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores: el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria". A estos efectos no se computan los gastos o tributos que graven dichas operaciones.

Cómo puede el comprador probar que no hay incremento de valor

Uno de los modos de cálculo del impuesto por el que puede optar el obligado al pago es el método de la plusvalía real, donde se compara el valor de adquisición con el valor de transmisión.

En el caso de compra a un no residente, el comprador es quien puede optar por este modo de cálculo y quien puede tratar de probar la ausencia de incremento de valor del terreno.

Para determinar el valor de adquisición hay que contar con la información del vendedor, que es quien lo adquirió en su día y ahora nos lo transmite. Si aquel lo adquirió a título oneroso, el valor será el conste en la escritura de adquisición o, en su caso, el valor que Hacienda hubiera podido comprobar en su momento. Hay que pedir esta información al vendedor.

El lío judicial con la plusvalía.

Si el vendedor adquirió el inmueble a título lucrativo, por herencia o donación, el valor a considerar será el que en su momento se hubiera declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). En su caso, si Hacienda hizo una comprobación de aquel valor, se tomará el valor que resultara del procedimiento de la comprobación.

Aunque el transmitente no resida en España, cuando recibió la herencia tuvo que presentar la liquidación del ISD. Los residentes en el extranjero que reciben bienes en herencia en España están sujetos al ISD por obligación real, en lo que se refiere a los bienes y derechos heredados que estuvieran situados en España.

Por lo tanto, el valor de adquisición será el que se hubiera utilizado a efecto de la declaración de la herencia. Ese valor se compara con el de transmisión (el de la venta actual) y de ahí se observa si existe incremento y cuál es el cálculo de la plusvalía.