Ganancia patrimonial en piso de VPO comprado con dinero en B
Cuando Eloy vendió en 2017 su piso en Fuenlabrada por 136.000 euros no declaró ninguna ganancia patrimonial en su IRPF por la venta.
Hacienda sí le exigió el pago de impuestos por la ganancia porque según la escritura de compra de 2005 el precio de adquisición había sido de 82.000 euros.
Eloy recurrió explicando que se trataba de una VPO y que tuvo que pagar en dinero negro el exceso de precio sobre el valor oficial regulado de aquella vivienda. Alegó que el precio realmente pagado fue de 176.000 euros, y como prueba presentó unos cheques de pago al anterior propietario (dos de ellos al portador), y un informe de tasación de la casa que la valoraba en 2005 en 220.000 euros.
Teniendo en cuenta los valores reales de adquisición y transmisión existe una pérdida patrimonial y no una ganancia. Hacienda no lo vio así y el caso llegó a los tribunales.
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Durante años, la compra de VPO de segunda mano (y a veces de primera) fue un nido de irregularidades. Si Eloy se salvó de Hacienda fue por este otro motivo que le contamos aquí.
Cómo se calcula en IRPF la ganancia patrimonial por venta de vivienda
Según la normativa del IRPF, el importe de la ganancia o pérdida es la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión del inmueble.
El valor de adquisición es la suma del importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En este caso, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (24/7/2023) no considera probado que el precio real de la compra en 2005 fuera de 176.000 euros, porque la escritura dice 82.000 euros, porque los cheques al portador no prueban que fueran en pago al vendedor y porque no hay otra prueba de que el precio convenido fuera realmente de 176.000 euros, aunque los cheques nominativos entregados sí fueran por una suma superior a los 82.000 euros.
Por lo tanto, sí existió ganancia patrimonial porque el valor de adquisición tomado para el cálculo es el de los 82.000 euros declarados en escritura, sin que haya podio probarse que en realidad se pagaron 176.000 €.
Ahora bien, Eloy se libró de pagar IRPF por la ganancia porque adquirió otra vivienda habitual por importe de 359.000 euros, en la que reinvirtió totalmente la ganancia obtenida con la anterior venta. Hacienda también lo discutió, porque el dinero de la venta fue para cancelar la hipoteca pendiente, pero hace ya tiempo que el Supremo aclaró que es posible aplicar la exención por reinversión en viviena habitual si compras una casa con hipoteca. La clave es que todo el dinero de la venta se destine a la reinversión, y que la compra de la nueva se haga en un plazo determinado.
