El límite a comisiones de agencia, validado
El precio de la vivienda continúa subiendo y dificulta el acceso para muchos hogares, tanto en compra como en alquiler. En 2024, en España el precio medio por metro cuadrado de la vivienda subió un 7% según el Ministerio de Vivienda, y el Índice de Precios de la Vivienda (INE) subió un 11,3% en el cuarto trimestre de 2024. Las subidas del alquiler no se quedaron atrás: entre el 13 y el 14% según los principales portales inmobiliarios.
Además del propio precio, hay que contar con el resto de gastos ligados a una compra o a un alquiler. Entre ellos los gastos de agencia, los impuestos, el coste de la financiación, etc.
¿Cuánto cobran las agencias inmobiliarias?
Algunos gobiernos tratan de reducir esos gastos de acceso a la vivienda, con mayor o menor éxito. ¿Cuánto se paga de ITP en cada comunidad autónoma?
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea se ha pronunciado sobre una ley eslovena que limita la comisión de las agencias inmobiliarias en caso de adquisición, venta o arrendamiento de inmuebles residenciales por personas físicas (27/2/2025).
Según esa norma, la comisión no puede superar el 4% del precio de compraventa o -en alquileres- del importe de la renta mensual por el número de meses por los que se arrienda el inmueble. En todo caso, la comisión no podía superar el importe de la renta mensual ni ser inferior a 150 euros.
El Constitucional esloveno sometió al TJUE la cuestión de si esta regulación puede ser acorde al derecho de la UE, y el TJUE contesta que sí, en determinadas situaciones.
Los socios de OCU Inmobiliario puede acceder a servicios de intermediación de agencia para la venta en condiciones ventajosas, con una comisión del 2,2%.
Cuántos caseros alquilan con agencia
¿Tiene sentido limitar por ley la comisión de las agencias?
Jurídicamente, como explicamos a continuación, la limitación de precios solo cabe en casos determinados tal y como ha analizado el TJUE. Desde el punto de vista del usuario, es preferible que exista una sana competencia entre profesionales, para que cada uno aporte (y mejore) sus servicios y los valore del modo que crea conveniente.
Esa competencia genera mejoras de servicios y eficiencia en los precios. Pero hay situaciones donde la competencia puede ser más teórica que real. En situaciones de escasez aguda de oferta, las posibilidades de elección del usuario pueden estar muy reducidas. Y eso podría dar lugar a la imposición de precios elevados e incluso a una presencia de abusos.
La mejor arma del usuario es la información para poder elegir opciones que respeten sus derechos y ofrezcan precios razonables. Una fijación de precios solo tendría sentido si no existen las condiciones para una competencia real, o con el fin de proteger a consumidores vulnerables susceptibles de sufrir abusos. Algo similar a lo que ocurre con los tipos de interés de préstamos y tarjetas. Cada uno es libre de elegir el producto que desee, pero hay situaciones de necesidad que pueden hacer caer a un usuario en intereses usurarios.
Los tribunales españoles no han querido definir unos límites claros a los intereses usurarios, y los referencian a un margen que se aplica sobre la media de intereses existente. En materia de comisiones de agencia no existe una línea definida: ¿es abusivo cobrar un 10% de comisión, un 12%, un 8%?
Con el precio de la vivienda desbocado es lógico buscar por dónde reducir: pero puestos a eliminar sobre costes, los hay mucho mayores en todo lo que tiene que ver con el suelo, la burocracia, las ineficiencias de tiempos...
Requisitos para limitar por ley la comisión de la agencia
En el marco de la UE, una limitación al principio de libertad de empresa y libertad de fijar precios de prestaciones debe estar justificada. Entran en juego diversas consideraciones y para la validez de esos límites máximos a esos precios se exigen los siguientes requisitos:
- Que la medida no sea discriminatoria por el domicilio social de la agencia: que se aplique a todas las agencias, en igualdad de condiciones.
- Que esté justificada por una razón de imperiosa necesidad. Aquí el TJUE la ve adecuada para facilitar el acceso a la vivienda a precios asequibles, en particular para personas vulnerables. Por otro lado, también ve que puede contribuir a la protección de los consumidores, ofreciendo mayor transparencia en los precios e impidiendo que se apliquen tarifas excesivas. El hecho de limitar la comisión aportaría transparencia al consumidor.
- Que sea proporcionada. Que le mismo fin no se pueda obtener por otras medidas menos limitantes y que la remuneración por los servicios de intermediación inmobiliaria permita a las agencias cubrir sus gastos y obtener un beneficio razonable. No se trata de eliminar la competencia por precio, sino de imponer un tope que no suponga para la agencia la imposibilidad de prestar el servicio porque le salga a pérdida.
Una medida entre otras, para facilitar el acceso
La justificación de que es una medida adecuada y proporcionada debe apreciarla el tribunal nacional. Viendo si es posible obtener el mismo fin con otras medidas menos restrictivas, y si el límite resulta proporcionado.
El hecho de que la limitación no solo se aplique a consumidores vulnerables y no solo a la adquisición de vivienda principal, no quita para que cumpla su función de protección al conjunto de los consumidores.
Existen otras medidas posibles para facilitar el acceso a la vivienda. La Comisión Europea menciona las medidas consistentes en apoyar la oferta de viviendas asequibles o en facilitar a los adquirentes y arrendatarios información útil sobre las tarifas de intermediación. Es cuestión de valorar si una limitación como esta puede contribuir al fin buscado.
Respecto de la mejora en la transparencia, el TJUE dice que podría bastar con exigir a las sociedades inmobiliarias que prestan servicios de intermediación que indiquen a los adquirentes y arrendatarios, de manera clara y con suficiente antelación, el importe de la comisión que van a aplicar y si ese importe se incluirá en el precio final previsto en el contrato de que se trate. Algo que en España es obligatorio.
Ahora bien, si el tribunal nacional considera que la limitación de la comisión de la agencia sí es pertinente para facilitar el acceso a la vivienda (uno de sus fines principales) y no es necesario para aumentar la transparencia del consumidor (otro de sus fines), la medida puede ser aprobada.
El impacto de la comisión en el precio
Un motivo que lleva al TJUE a validar ese límite es el hecho de que la comisión se acabe trasladando al coste que paga quien compra o quien alquila una vivienda.
En todo caso, el importe de la comisión de la agencia es libre en nuestro país.
En España está prohibido cobrar al inquilino el gasto de intermediación de la agencia. Es un gasto que corresponde por ley al arrendador, en el caso de que decida recurrir a los servicios de una agencia, lo que tampoco es obligatorio. Es muy frecuente que las agencias cobren como honorarios el equivalente a un mes de alquiler, más IVA. Pero hay agencias que cobran el 10% de la renta anual.
En la compraventa no existe regulación sobre el gasto de agencia.
OCU ha denunciado desde hace más de un año ante Consumo el cobro de honorarios a inquilinos por parte de agencias, bajo la apariencia de haber contratado servicios adicionales que en la práctica resultan obligatorios para el arrendatario. Consumo anunció la apertura de un expediente por este motivo.
Ahora bien, lo pague quien lo pague, es claro que el importe del gasto de intermediación tiene incidencia en el precio final de la vivienda, tanto en compra como en alquiler.
