Litigio por unas arras en compra de vivienda
Cuando se va a vender un inmueble, hay que ser cuidadosos con los documentos que se firman. Tanto para las arras como para el contrato de venta propiamente dicho.
No es lo mismo unas arras llamadas penitenciales que unas arras llamadas confirmatorias. No es una cuestión menor:
Este comprador perdió 23.000 euros de arras.
La vendedora tuvo que pagar 45.000 euros de arras devueltas.
En las arras penitenciales, se pacta que cualquiera de las partes pueda incumplir sus obligaciones, dejando claro las consecuencias: pérdida del anticipo para el comprador, si él es el responsable del incumplimiento. Y obligación de devolver el doble de esa suma para el vendedor, si la responsabilidad del incumplimiento es suya.
En las arras confirmatorias la venta está pactada, los anticipos también se toman a cuenta del precio total y en caso de incumplimiento por el comprador, debe existir un requerimiento expreso por parte del vendedor. Digamos que es más complicado desligarse de sus respectivas obligaciones.
Vamos a verlo con un caso real y lo que supuso para ambas partes la distinción jurídica entre lo pactado: había en juego 400.000 euros.
Modelo de contrato de arras para venta de vivienda.
Las arras penitenciales deben ser expresamente pactadas
Clara puso en venta su casa con una fuerte rebaja sobre el valor estimado, debido a la prisa por venderlo en 2013. De 2,9 millones de euros acordó bajar el precio a 2,1 millones.
Firmó unas arras penitenciales con Diego, pero este fue incumpliendo lo pactado al no respetar el plazo para la escritura ni los pagos adelantados que se habían acordado.
Finalmente, Clara vendió la vivienda a otro comprador y Diego demandó a Clara exigiendo la devolución doblada de las arras más el resto del dinero anticipado: un total de 690.000 €.
En primera instancia se desestimó la demanda, pero la Audiencia estimó en parte el recurso de Diego. Clara recurrió al Supremo y este casa la sentencia de la Audiencia y confirma la del juez, desestimando la demanda de Diego (STS 19/2/2025).
La venta a Diego no llegó a celebrarse por causa imputable al comprador. Como promesa de compraventa, se habían firmado unas arras penitenciales, con referencia expresa al artículo 1.454 del código civil. Esas arras suponen que el comprador perderá su importe si desiste del contrato mientras que la vendedora deberá devolverlas duplicadas en el supuesto que sea dicha parte la que desista del contrato.
Para dejarlo claro, el documento de arras precisaba que "si alguna de las partes no comparece ante el Notario designado en la fecha y hora que se establezca, se considerará que tal parte desiste del Contrato y será de aplicación lo dispuesto en el artículo 1454 CC según lo dispuesto en el pacto tercero de este contrato".
Tras el pacto inicial se fueron acordando retrasos
Tras el retraso inicial en la firma de la escritura, se acordó retrasarla unos meses a condición de que el comprador pagara una suma cada mes. En esos pagos parciales posteriores, se referían a esas sumas "como pago a cuenta del precio, para el caso que llegue a consumarse la compra".
Técnicamente, lo pactado fue un precontrato o promesa de venta, con expresión clara de los efectos de un incumplimiento. Para el juez de primera instancia y para el Supremo no hay duda del sentido de lo pactado.
El comprador se excusó en que no hablaba castellano, aunque en la operación intervino una agencia con intérprete y el documento se redactó en los dos idiomas.
Se establece que el incumplimiento (del plazo y de algunos pagos parciales) lo provoca el comprador y, en consecuencia, este pierde las sumas entregadas como arras penitenciales. No había necesidad de ningún requerimiento previo para otorgar la escritura de compraventa.
Clara era libre de vender la casa a otro comprador. En contra de lo afirmado por la Audiencia, que consideró que la venta de la casa a un tercero por parte de Clara suponía un incumplimiento del contrato de venta inicial por su parte, por lo que ante un “mutuo incumplimiento”, no tenía derecho a quedarse las sumas anticipadas.
El Supremo estima el recurso de la vendedora
La sentencia del Supremo estima el recurso de Clara al entender que la Audiencia hizo una valoración errónea de la prueba, y omitió las cláusulas que pactaban de modo expreso e inequívoco los efectos de un incumplimiento de plazos y pagos respecto de las sumas entregadas.
Además de lo pactado, se tomó en consideración el intercambio de correos entre el comprador y la agencia, donde se volvía a explicar la consecuencia de no respetar el plazo de firma: todos los importes pasarán al propietario.
En definitiva, la demanda del comprador es desestimada y se le condena al pago de las costas.
