Agencia inmobiliaria: no haga trampas
Este es un contenido realizado por el equipo técnico de OCU para explicar las consecuencias de firmar un encargo con una agencia inmobiliaria, con consejos concretos para proteger sus intereses.
Para vender una vivienda o para ponerla en alquiler no es necesario acudir a una agencia inmobiliaria. La venta, la compra o el alquiler se pueden hacer directamente por los propietarios y los compradores o inquilinos.
Vea unos consejos para facilitar la venta de su vivienda.
Ahora bien, si decide encargar la operación a una agencia inmobiliaria o si acepta la propuesta de esta para intermediar en la compra o alquiler, hay que asumir las consecuencias. La consecuencia principal es el pago de los honorarios pactados a la agencia.
Vea nuestros análisis de encargos con agencias inmobiliarias, porque sabemos que es una cuestión que suele generar problemas o sorpresas en consumidores poco informados. Algunos agentes nos han hecho llegar su disconformidad con nuestros consejos, pero nosotros no menospreciamos su trabajo. Existen excelentes agentes inmobiliarios. Nos debemos al consumidor y le decimos claramente:
- Si puede, es decir si tiene un mínimo de tiempo y está informado con OCU Inmobiliario u otras fuentes fiables, puede interesarle hacer la operación directamente y ahorrarse una comisión de agencia que puede ser muy cuantiosa.
- Si decide encargar la operación a la agencia, opte por un buen profesional: negocie la comisión y adopte las precauciones que aconsejamos para el contrato o encargo de mediación, porque estará mejor protegido. Hay situaciones en las que el recurso a la agencia es una buena decisión, nos puede ahorrar tiempo, disgustos y a veces dinero. Pero hay que hacerlo bien.
¿Qué ocurre? Constatamos que hay propietarios, vendedores o compradores, que cuando se dan cuenta de todo el dinero que tienen que pagar a la agencia como comisión piensan que podrían habérselo ahorrado e intentan sortear sus obligaciones a posteriori.
No es de recibo y los jueces no lo toleran.
Veamos el caso de Eva y Adán, condenados respectivamente a pagar a la agencia 18.000 y 5.500 euros (más intereses y costas), como vendedora y comprador de una vivienda.
Vea también: Honorarios de la agencia inmobiliaria sin contrato.
Quisieron evitar a la agencia tras acordar la venta
Eva encargó a una agencia la venta de su casa. La agencia se puso manos a la obra y encontró a Adán, interesado en la compra. Hubo visitas y negociaciones de precio. La última oferta fue la del precio realmente pagado, pero antes de la firma, tanto la vendedora como el comprador desistieron de la relación con la agencia alegando pérdida de confianza, y firmaron la compraventa “al margen de la intervención de la agencia”.
La agencia demandó a Eva y Adán para reclamar el pago de sus honorarios. La agencia probó ante el juez las gestiones realizadas para la venta y el juez condenó a las partes a pagar la comisión pactada con cada parte.
El comprador recurrió la sentencia alegando que fue Eva quien le arrastró a adquirir la casa al margen de la agencia. Que la cláusula de honorarios debía entenderse abusiva por estar en un contrato de adhesión impuesto por la vendedora, y que la agencia no había concluido las gestiones para la compraventa.
En vista de las pruebas aportadas, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 24 de abril de 2023 confirma la condena al comprador a pagar los honorarios de la agencia.
Vea también: ¿Se puede desistir del encargo a la agencia?
La agencia probó el cumplimiento de sus obligaciones
Había documentos firmados sobre el encargo, pruebas de las visitas realizadas a la casa con mediación de la agencia, distintas ofertas negociadas sobre el precio, que acabó siendo el finalmente fijado en la escritura… El tribunal observa una intención de fraude entre comprador y vendedora para evitar el pago de unos honorarios pactados.
En este caso existía un pacto expreso del comprador con la agencia. Un pacto que además nos parece equilibrado porque la agencia se comprometía con el cliente “a todos los efectos de la compraventa hasta el buen fin de la misma”. Incluía la prevención de que “de no concretarse y hacerse efectiva la escritura pública, los honorarios antes mencionados serían devueltos sin derecho a ninguna otra reclamación por las partes".
Los jueces no aprecian la existencia de cláusulas abusivas y tampoco reconocen a Adán la condición de consumidor en esta compra. Aunque este punto de la sentencia sea discutible a nuestros ojos, porque no solo es consumidor quien compra un inmueble como vivienda habitual.
En definitiva, existía un encargo válido, la agencia cumplió con su parte y fueron la vendedora y el comprador quienes intentaron dejar de lado a la agencia “con el único objetivo de ahorrarse los honorarios que ambos se habían obligado a satisfacer”.
La Audiencia confirma la sentencia de primera instancia -que obligó a la vendedora y al comprador a pagar a la agencia- y condena al comprador que recurrió (la vendedora no lo hizo) al pago de los honorarios pactados y al pago de las costas del proceso.
