La agencia reclama y obtiene su comisión sin hoja de encargo
Si va a recurrir a los servicios de una agencia inmobiliaria para vender o comprar un inmueble debe asumir que la agencia le cobrará unos honorarios por su mediación, lógicamente. No vale arrepentirse después, los pactos hay que cumplirlos y las agencias tienen mucha más experiencia que un consumidor medio para hacer valer sus derechos. En ocasiones, el usuario se da cuenta tarde de la cuantía del gasto que supone y cuando quiere echarse para atrás se ve atrapado por sus decisiones.
Es clave estar bien informados antes de cualquier gestión con una agencia. No firme nada sin leerlo y entenderlo bien. Le recomendamos que firme por escrito el encargo a la agencia. Junto a la identificación de las partes y del inmueble, hay que precisar el contenido del encargo que se pacta, su plazo, el precio y el importe de los honorarios de la agencia y las condiciones, entre las que se incluye la existencia o no de exclusiva y el pacto expreso que recomendamos sobre el momento de devengo de los honorarios (cuando se firme la escritura de compraventa).
Por el momento no existe una normativa nacional que exija que el contrato con la agencia se formalice por escrito, pero el hecho es que se producen muchas disputas por encargos verbales o apoyados en los más variados documentos, como las llamadas hojas de visita.
La comisión de la agencia inserta en hojas de visita es nula.
En un proceso de reclamación de honorarios por la agencia, los jueces valorarán el conjunto de la prueba que les permita ver si existió o no una mediación efectiva en el negocio. En el caso que comentamos, tanto los compradores como los vendedores de una vivienda fueron condenados al pago de los honorarios de la agencia reclamante.
La agencia reclama 14.000 euros al vendedor que desistió del encargo.
Si es comprador, no firme un compromiso de compra con una agencia adelantando dinero.
Mediación de agencia inmobiliaria sin contrato
En 2018 se produjo una venta de una vivienda en Sanlúcar de Barrameda y posteriormente una agencia inmobiliaria demandó a compradores y vendedores para cobrar la comisión que estimaba que había generado.
La Agencia no aportó un documento de hoja de encargo ni de contrato de mediación, ni de parte de los vendedores ni de los compradores. Tampoco hubo hojas de visita firmadas por los compradores.
Pero los jueces (SAP Cádiz 18/1/2022) recuerdan que
La agencia reclama y obtiene su comisión sin hoja de encargo
Si va a recurrir a los servicios de una agencia inmobiliaria para vender o comprar un inmueble debe asumir que la agencia le cobrará unos honorarios por su mediación, lógicamente. No vale arrepentirse después, los pactos hay que cumplirlos y las agencias tienen mucha más experiencia que un consumidor medio para hacer valer sus derechos. En ocasiones, el usuario se da cuenta tarde de la cuantía del gasto que supone y cuando quiere echarse para atrás se ve atrapado por sus decisiones.
Es clave estar bien informados antes de cualquier gestión con una agencia. No firme nada sin leerlo y entenderlo bien. Le recomendamos que firme por escrito el encargo a la agencia. Junto a la identificación de las partes y del inmueble, hay que precisar el contenido del encargo que se pacta, su plazo, el precio y el importe de los honorarios de la agencia y las condiciones, entre las que se incluye la existencia o no de exclusiva y el pacto expreso que recomendamos sobre el momento de devengo de los honorarios (cuando se firme la escritura de compraventa).
Por el momento no existe una normativa nacional que exija que el contrato con la agencia se formalice por escrito, pero el hecho es que se producen muchas disputas por encargos verbales o apoyados en los más variados documentos, como las llamadas hojas de visita.
La comisión de la agencia inserta en hojas de visita es nula.
En un proceso de reclamación de honorarios por la agencia, los jueces valorarán el conjunto de la prueba que les permita ver si existió o no una mediación efectiva en el negocio. En el caso que comentamos, tanto los compradores como los vendedores de una vivienda fueron condenados al pago de los honorarios de la agencia reclamante.
La agencia reclama 14.000 euros al vendedor que desistió del encargo.
Si es comprador, no firme un compromiso de compra con una agencia adelantando dinero.
Mediación de agencia inmobiliaria sin contrato
En 2018 se produjo una venta de una vivienda en Sanlúcar de Barrameda y posteriormente una agencia inmobiliaria demandó a compradores y vendedores para cobrar la comisión que estimaba que había generado.
La Agencia no aportó un documento de hoja de encargo ni de contrato de mediación, ni de parte de los vendedores ni de los compradores. Tampoco hubo hojas de visita firmadas por los compradores.
Pero los jueces (SAP Cádiz 18/1/2022) recuerdan que no existe obligación de formalizar por escrito un encargo de intermediación inmobiliaria y que hay que valorar el conjunto de la prueba aportada.
En Andalucía existe un Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de vivienda, el Decreto 218/2005. Su objeto es la regulación de la información que debe facilitarse a los consumidores en la compraventa y arrendamiento de viviendas en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía (art. 1). El Reglamento se aplica a la actividad profesional de intermediación en la venta y arrendamiento de viviendas, si la oferta, promoción o publicidad van dirigidas a consumidores. Para ventas de segunda mano, se exige al intermediario que entregue al consumidor que visite la vivienda una ficha con unas informaciones mínimas, entre las que se incluye una mención expresa y destacada del posible plazo de vinculación -si existe- entre consumidor y agente para la gestión de la compraventa (art. 10). No hacerlo por el agente supone motivo de sanción administrativa (art. 15).
Para la Audiencia es “dudoso” que este reglamento sea aplicable al caso, y aunque lo fuera, dice que la única consecuencia de no cumplirlo es la posible sanción administrativa (si alguna Administración se digna controlarlo), pero no tiene efecto en los contratos firmados.
Del conjunto de las pruebas aportadas por la Agencia, la Audiencia Provincial de Cádiz concluye que sí hubo mediación y se deben pagar los honorarios.
La prueba de la mediación de la agencia inmobiliaria
El propio contrato privado de compraventa firmado entre las partes precisaba que los honorarios de la agencia se pagarían al 50% entre comprador y vendedor, pagaderos a la firma de la escritura.
Los demandados arguyeron que el agente inmobiliario solo había intervenido en la redacción de aquel contrato, como mero favor de amigo conocido en un gimnasio. Pero hay más pruebas de la intermediación. El mismo contrato dice que se entregaron 3.000 euros del comprador al agente como señal y parte del precio, lo que -dice la Audiencia- no tendría sentido si el rol del agente hubiera sido de mera redacción del contrato.
Además, consta que los compradores habían recurrido desde varios años antes a los servicios del agente para la búsqueda de vivienda en la localidad. Se dan por válidos varios mensajes de wasap (autentificados por informe pericial), en los que los compradores decían al agente que les gustaría ver la vivienda “de nuevo”, de donde se deduce que ya la habían visitado acompañados del agente. Otros mensajes posteriores confirman, a ojos de los jueces, la actuación decisiva del agente en la compraventa, ajustando el precio, recabando datos y preparando el contrato.
Además, tras la firma de la compra, el agente ayudó a la búsqueda y obtención de una hipoteca para los compradores. Como prueban los intercambios de datos enviados por email y wasap.
Todo ello es prueba de la actividad de mediación desplegada por el agente, por la que procede su retribución. Respecto de la cuantía de los honorarios, el contrato no la precisaba. La Agencia pedía un 5% por ser ese el importe normal de sus honorarios y el más adecuado a los precios ordinarios del mercado.
A falta de concreción del importe de honorarios, la retribución será la determinada por el uso. Y el Tribunal estima aceptable que cada parte pague el 2,5% de honorarios (3.751 euros). En un contrato anterior con otra agencia, los compradores se habían comprometido a pagar un 3% de honorarios, por lo que se ve que la cuantía solicitada aquí por la agencia demandante está en los precios ordinarios del mercado.
