Jueces declaran nula una nota de encargo de agencia inmobiliaria
Si un agente inmobiliario le visita en casa para que le encargue la venta o alquiler de la casa debe saber dos cosas: que en ocasiones los encargos firmados contienen cláusulas abusivas y que en todo caso usted tiene un plazo de desistimiento del encargo así contratado. Lo explicamos con un caso real.
Una agencia inmobiliaria demandó a unos vendedores de una casa que abandonaron el encargo realizado cuando aún no se había cumplido el plazo de seis meses pactado en la nota de encargo. La agencia exigía el pago de honorarios de acuerdo con una cláusula penal introducida en el documento de la agencia.
La SAP Sevilla de 30 de octubre de 2020 confirmó la desestimación de la demanda de la agencia por varias razones: el plazo legal de desistimiento y el carácter abusivo de la cláusula penal impuesta por la agencia.
Como regla general, el derecho del agente inmobiliario al cobro de sus honorarios nace en el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora. Es decir, desde que por su intervención queda perfeccionado el contrato principal cuya gestión se le había encomendado, esto es, cuando los contratantes se ponen de acuerdo sobre sus elementos esenciales. Cuando hay acuerdo sobre la venta al precio que se fijó en el encargo o al que siendo menor haya sido aceptado por el vendedor. De ahí la extrema importancia de fijar un precio adecuado en el encargo de venta, porque en el momento en que alguien entregue una señal a la agencia comprometiéndose por ese precio, podría nacer la obligación de pago de la comisión a la agencia, aunque aún estemos lejos de consumar la venta.
Esto es así salvo que en el contrato de mediación se haya estipulado expresamente que el Agente solamente cobrará sus honorarios cuando el contrato principal - compraventa o arrendamiento- haya quedado consumado, condición que recomendamos incluir desde OCU fincas y casas para asegurarse de que no tendrá que pagar comisión si la venta no llega a buen fin.
Junto a eso, muchos documentos de encargo a la agencia incluyen exclusivas o penalizaciones por desistimiento del encargo.
Vender casa con agencia inmobiliaria.
El desistimiento en contratos concertados fuera del establecimiento mercantil
En este caso el contrato se había firmado en el domicilio de los propietarios demandados y
Jueces declaran nula una nota de encargo de agencia inmobiliaria
Si un agente inmobiliario le visita en casa para que le encargue la venta o alquiler de la casa debe saber dos cosas: que en ocasiones los encargos firmados contienen cláusulas abusivas y que en todo caso usted tiene un plazo de desistimiento del encargo así contratado. Lo explicamos con un caso real.
Una agencia inmobiliaria demandó a unos vendedores de una casa que abandonaron el encargo realizado cuando aún no se había cumplido el plazo de seis meses pactado en la nota de encargo. La agencia exigía el pago de honorarios de acuerdo con una cláusula penal introducida en el documento de la agencia.
La SAP Sevilla de 30 de octubre de 2020 confirmó la desestimación de la demanda de la agencia por varias razones: el plazo legal de desistimiento y el carácter abusivo de la cláusula penal impuesta por la agencia.
Como regla general, el derecho del agente inmobiliario al cobro de sus honorarios nace en el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora. Es decir, desde que por su intervención queda perfeccionado el contrato principal cuya gestión se le había encomendado, esto es, cuando los contratantes se ponen de acuerdo sobre sus elementos esenciales. Cuando hay acuerdo sobre la venta al precio que se fijó en el encargo o al que siendo menor haya sido aceptado por el vendedor. De ahí la extrema importancia de fijar un precio adecuado en el encargo de venta, porque en el momento en que alguien entregue una señal a la agencia comprometiéndose por ese precio, podría nacer la obligación de pago de la comisión a la agencia, aunque aún estemos lejos de consumar la venta.
Esto es así salvo que en el contrato de mediación se haya estipulado expresamente que el Agente solamente cobrará sus honorarios cuando el contrato principal - compraventa o arrendamiento- haya quedado consumado, condición que recomendamos incluir desde OCU fincas y casas para asegurarse de que no tendrá que pagar comisión si la venta no llega a buen fin.
Junto a eso, muchos documentos de encargo a la agencia incluyen exclusivas o penalizaciones por desistimiento del encargo.
Vender casa con agencia inmobiliaria.
El desistimiento en contratos concertados fuera del establecimiento mercantil
En este caso el contrato se había firmado en el domicilio de los propietarios demandados y no se les entregó ningún documento de revocación ni de información a los demandados de su derecho a desistir del contrato.
Se trata de un derecho reconocido por la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, art. 102: en contratos con consumidores firmados fuera del establecimiento mercantil existe un derecho de desistimiento durante 14 días naturales, sin necesidad de motivar la decisión. El plazo que se amplía a 30 días naturales en el caso de los contratos celebrados en el contexto de visitas no solicitadas efectuadas por el empresario en el domicilio del consumidor o usuario. Algo que es frecuente en el caso de algunos comerciales de agencias inmobiliarias que circulan por el vecindario distribuyendo alguna publicación y ofreciendo sus servicios.
La Ley también precisa (art. 105) que si el empresario no ha facilitado al consumidor o usuario la información sobre el derecho de desistimiento, el periodo de desistimiento finalizará doce meses después de la fecha de expiración del periodo de desistimiento inicial.
Honorarios sin servicio: una cláusula abusiva
Por otra parte, la cláusula penal inserta por la agencia inmobiliaria preveía que:
“Cuando el cliente revoca el encargo antes de su caducidad (…) el cliente abonará al franquiciado (la agencia) la totalidad de los gastos en los que haya incurrido hasta el momento con ocasión de las gestiones objeto del presente encargo, así como los honorarios que proporcionalmente le corresponden atendiendo a las gestiones realizadas y, en su caso, al tiempo transcurrido.”
Afirma la SAP que sobre esta cláusula se ha pronunciado la autoridad administrativa en materia de consumo y el Ministerio de Sanidad, servicios sociales e igualdad, a través de la Agencia Española de consumo, seguridad alimentaria y nutrición. Es cláusula abusiva por falta de reciprocidad (art. 87 LGDCU), en la medida en que otorga al mediador un derecho de cobro de honorarios con independencia de que sus gestiones hayan contribuido o no a la conclusión del contrato de compraventa o arrendamiento, otorgándole una posición jurídica mejorada frente al consumidor que no recibe ningún tipo de contrapartida sustancial a cambio. Una previsión legal que es contraria a cláusulas que prevean “el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la atribución al empresario de la facultad de ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados."
También se considera una cláusula que limita los derechos básicos del consumidor.
La cláusula de pago de los honorarios profesionales al demandante, aún sin obtener el fin de la gestión consistente en la venta de la vivienda, en los términos que han sido señalados, es contraria a las exigencias de la buena fe ya que causa un desequilibrio importante e injustificado de sus obligaciones contractuales en detrimento de los vendedores demandantes.
La Audiencia concluye que en el caso juzgado estamos en presencia de una cláusula abusiva por los siguientes motivos: se trata de una condición general incorporada a un contrato que no ha sido negociada individualmente y que, en perjuicio del consumidor, produce un desequilibrio importante entre los derechos de ambas partes que es contrario a la buena fe, en la medida en que se otorga al mediador un derecho de cobro de honorarios con independencia de que sus gestiones hayan contribuido o no a la conclusión del contrato de compraventa o arrendamiento, otorgándole una posición jurídica mejorada frente al consumidor que no recibe ningún tipo de contrapartida sustancial a cambio.
La declaración de nulidad por abusiva de una condición general corresponde en principio a los jueces. A las autoridades de consumo les corresponde la potestad sancionadora en materia de cláusulas abusivas, quienes podrán sancionar al profesional que utiliza cláusulas abusivas en los contratos ya que su uso se considera una infracción grave en materia de defensa de los consumidores y usuarios (artículo 47. j de la LGDCU). Desgraciadamente este tipo de sanciones no es frecuente.
