Compradores de vivienda sobre plano pierden sus anticipos
La compra de vivienda sobre plano o compra de vivienda en construcción conlleva el riesgo de la posible pérdida de dinero en casos donde la construcción no se lleva a término. Este incumplimiento de la obligación de terminar la vivienda y entregarla puede deberse a diversos motivos. Hemos explicado al hablar de los derechos de los compradores de vivienda sobre plano que la legislación se cambió con efectos a partir del 1 de enero de 2016. Pero estos procesos pueden ser muy largos y el Tribunal Supremo sigue resolviendo casos sobre compras contratadas en 2006, en plena fase de expansión y burbuja inmobiliaria.
Derechos del comprador en la compra sobre plano.
La norma que estuvo vigente hasta finales de 2015 fue la Ley 57/1968. Es la que se aplica a todas aquellas compras frustradas durante el boom. El gráfico muestra el número de viviendas visadas (proyectadas, en azul) y las terminadas cada año, en miles.
Aquella Ley tenía carácter obligatorio (imperativo, irrenunciable) y establecía ciertas exigencias y responsabilidades que cubrían casos de incumplimiento por las promotoras, derivando responsabilidades en entidades avalistas e incluso en bancos donde se hubiesen realizado ingresos de los anticipos. Contrariamente a miles de promotoras, estas entidades financieras no quebraron o fueron absorbidas por otras de mayor tamaño y solvencia. Esto salvó a decenas de miles de compradores que se quedaron desprotegidos, sin casa y sin dinero, ante la actuación de promotores o de cooperativas que quebraron o que habían incumplido sus obligaciones de garantizar los anticipos que recibían.
A quién reclamar los anticipos en la compra sobre plano.
Hay que comprar con finalidad residencial, no inversora
Pero no todos los compradores sobre plano estaban amparados por la Ley 57/1968. La norma no es aplicable a quienes adquirieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales. Quien comprara con finalidad inversora no estaba protegido por aquella regulación especial. Esa finalidad inversora la establecen los tribunales a partir de factores o indicios, como el hecho de comprar más de una vivienda en una misma promoción, lejos del lugar de residencia habitual del comprador. Elementos que, de darse, necesitarían pruebas en contra por parte del comprador, como el identificar a parientes a quienes la vivienda debiera servir de residencia. Dada la febril escalada de precios que se vivía en aquella época (la vivienda nueva subió un 13,3% anual en el primer y segundo trimestre de 2007, según el INE)
Compradores de vivienda sobre plano pierden sus anticipos
La compra de vivienda sobre plano o compra de vivienda en construcción conlleva el riesgo de la posible pérdida de dinero en casos donde la construcción no se lleva a término. Este incumplimiento de la obligación de terminar la vivienda y entregarla puede deberse a diversos motivos. Hemos explicado al hablar de los derechos de los compradores de vivienda sobre plano que la legislación se cambió con efectos a partir del 1 de enero de 2016. Pero estos procesos pueden ser muy largos y el Tribunal Supremo sigue resolviendo casos sobre compras contratadas en 2006, en plena fase de expansión y burbuja inmobiliaria.
Derechos del comprador en la compra sobre plano.
La norma que estuvo vigente hasta finales de 2015 fue la Ley 57/1968. Es la que se aplica a todas aquellas compras frustradas durante el boom. El gráfico muestra el número de viviendas visadas (proyectadas, en azul) y las terminadas cada año, en miles.
Aquella Ley tenía carácter obligatorio (imperativo, irrenunciable) y establecía ciertas exigencias y responsabilidades que cubrían casos de incumplimiento por las promotoras, derivando responsabilidades en entidades avalistas e incluso en bancos donde se hubiesen realizado ingresos de los anticipos. Contrariamente a miles de promotoras, estas entidades financieras no quebraron o al hacerlo fueron absorbidas por otras de mayor tamaño y solvencia. Esto salvó a decenas de miles de compradores que se quedaron desprotegidos, sin casa y sin dinero, ante la actuación de promotores o de cooperativas que quebraron o que habían incumplido sus obligaciones de garantizar los anticipos que recibían.
A quién reclamar los anticipos en la compra sobre plano.
Hay que comprar con finalidad residencial, no inversora
Pero no todos los compradores sobre plano estaban amparados por la Ley 57/1968. La norma no era aplicable a quienes adquirieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales. Quien comprara con finalidad inversora no estaba protegido por aquella regulación especial. Esa finalidad inversora la establecen los tribunales a partir de factores o indicios, como el hecho de comprar más de una vivienda en una misma promoción, lejos del lugar de residencia habitual del comprador. Elementos que, de darse, necesitarían pruebas en contra por parte del comprador, como el identificar a parientes a quienes la vivienda debiera servir de residencia. Dada la febril escalada de precios que se vivía en aquella época (la vivienda nueva subió un 13,3% anual en el primer y segundo trimestre de 2007, según el INE), fue frecuente contratar compras de casas sobre plano a un precio de 100 -sin intención de residir allí- para venderlas luego durante la construcción a otros compradores por 120.
Una sentencia del Supremo de 5 de mayo de 2022 reitera esta doctrina y deja sin protección especial a dos compradores de viviendas sobre plano que firmaron sus compras en 2006. Los dos compraron dos viviendas en una misma promoción entregando unos 65.000 euros a cuenta. Adujeron que eran para sus familias, ya que eran amigos íntimos, aunque en la compra no aparecían sus respectivas esposas. Los jueces vieron otros indicios de la finalidad inversora de la compra, como el intento de compra de una tercera vivienda allí, el tener su residencia lejos de la promoción y la inclusión en los contratos de una cláusula particular que permitía al comprador ceder el contrato a terceros.
El Supremo decidió que en este caso el banco avalista colectivo de la promoción no era responsable del incumplimiento por el promotor de su obligación de aportar avales individuales.
Esto no quiere decir que quien compre una casa sobre plano con finalidad inversora no esté protegido en absoluto. No gozaba de la protección de la norma especial y cualquier pacto al que llegue con la promotora vinculará solo a dicha promotora. Por lo tanto, el comprador tiene que redoblar su vigilancia para atar las garantías de sus anticipos, exigiendo avales o seguros individuales por todas las cantidades que entregue en pago.
