Qué ocurre con la vivienda en Madrid, zonas menos caras

Qué ocurre con la vivienda en Madrid

En 2022 ha habido muchos movimientos en la vivienda en Madrid. Una euforia compradora que se ha ido enfriando progresivamente. Si nos fijamos en precios oficiales del Ministerio, el segundo trimestre de 2022 fue una fiesta, con una subida anual de precios de vivienda usada en Madrid del 10,8%. El progresivo incremento de los tipos de interés ha encarecido las hipotecas (mejores hipotecas a tipo fijo en diciembre) y afecta a las ventas y a los precios.

La venta de viviendas en Madrid se aceleró en el primer trimestre de 2022 (+35% anual) y en el segundo (+10% anual), pero en el tercer trimestre la variación anual fue de una bajada del 9%.

En el tercer trimestre del año (julio-septiembre) el precio medio de la vivienda usada en Madrid capital subió un 7,1% anual. Pero respecto del segundo trimestre del año bajó un -2,3%.

En el gráfico se ve cómo ha evolucionado el número de tasaciones de viviendas por trimestres (la línea, eje derecho) y cómo después han seguido esa tendencia los precios.

PRECIO DE LA VIVIENDA USADA Y NÚMERO DE TASACIONES EN MADRID CIUDAD

Vea por qué la subida de tipos de interés baja el valor razonable de los inmuebles. Este valor razonable es el que pagaría un inversor prudente para esperar una determinada rentabilidad anual por su inversión, en este caso un 7%.

Según datos del portal Idealista, y aquí hablamos de precios de oferta que dan señales de tendencia del mercado, el distrito más revalorizado en el último trimestre con datos (septiembre- noviembre) ha sido Barajas (3,8%) y San Blas (3,6%), dos zonas que no están entre las más caras de la ciudad. Y atención porque ha habido varios distritos de Madrid donde los precios han caído en el trimestre septiembre-noviembre. Es el caso de Hortaleza (-3%), Puente de Vallecas (-2,4%), Vicálvaro (-2,3%), Salamanca (-1,2%) o Villaverde (-0,9%).

Si nos fijamos en variaciones a más corto plazo, mensuales, las zonas con bajadas añaden también a Fuencarral y Retiro. Es decir, la tendencia es a la baja en más zonas de la capital.

Las viviendas más baratas en Madrid

En nuestro comparador de precios por barrios hemos actualizado la lista con los precios de venta y alquiler de 114 barrios de Madrid con datos de mercado de diciembre de 2022. En la tabla adjunta aparece una relación de barrios con los precios de vivienda más baratos en Madrid. Los datos se refieren a una vivienda tipo usada de unos 90 m² en buen estado y con ascensor. También podrá consultar la rentabilidad anual estimada por alquileres y el valor razonable de las viviendas por zonas.

Vea aquí toda la información de las 114 zonas de Madrid.

Barrio barato no siempre equivale a barrio rentable

No olvide que el precio es solo un factor de la ecuación a la hora de invertir en inmuebles, deberá tener en cuenta también la rentabilidad esperada de ellos. Si miramos la rentabilidad por alquiler de la inversión, entre los siete barrios más rentables de Madrid hay cinco en esta lista de los barrios con menores precios (Orcasitas, Almendrales, Aluche, Portazgo y Los Ángeles). En principio, esto hace a las viviendas de estas zonas baratas doblemente atractivas, por precio y por rentabilidad, aunque la rentabilidad esperada con los precios medios actuales no nos parece interesante. Pero también hay otros barrios rentables que no están aquí, entre ellos el más rentable actualmente. En el selector de barrios puede consultar los datos de cada zona.

De hecho, de los 114 barrios analizados por nuestra herramienta, ninguno merecería ahora un consejo de compra para quien se plantee una inversión prudente. Al menos no con los precios medios actuales, que además esperamos que bajen. Otra cosa es que pueda encontrar oportunidades puntuales como en portales de venta de pisos de bancos o en subastas.

A continuación, le mostramos una lista de los barrios de Madrid con los precios de venta más baratos para viviendas. 

Recuerde que puede consultar información de precios para más de 60 ciudades en https://www.ocu.org/fincas-y-casas/analisis-de-precios.

Tabla de barrios con precios para la vivienda

Para cada barrio se indica:

- el precio medio actual de venta del inmueble, estimado tras negociar con el vendedor;

- la renta mensual media para alquiler;

- la rentabilidad anual que ofrece dicho alquiler para quien adquiera una vivienda con intención de arrendarla;

- Una indicación sobre el precio máximo que debería pagar en caso de compra, para preservar una rentabilidad descontada del 7% anual. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra.

Todos los datos se refieren al tipo de vivienda señalado y son cálculos medios. A la hora de establecer el precio de una vivienda, ya sea en venta como en alquiler, deberemos atender a sus características propias.