Lista de barrios de Madrid más rentables por alquiler de vivienda
Barrios rentables por alquiler en Madrid
Estos son los barrios más rentables de Madrid en noviembre 2025
Se necesitan pisos de alquiler para poder atender a toda la demanda. La falta de oferta tira de los precios hacia arriba y hace muy difícil pagar una vivienda alquilada en la capital.
Analizamos la rentabilidad esperada por alquiler de vivienda en barrios de Madrid, en función de los precios actuales de compra y alquiler. Le mostramos una tabla con los 20 barrios con mayor rentabilidad actual, según nuestro estudio de precios.
Según los datos del Ministerio el precio medio por m2 de vivienda usada en Madrid capital subió casi un 20% anual hasta junio de 2025. La tasadora Tinsa sitúa el incremento anual de septiembre en el 19,6%.
Hasta octubre, el precio de oferta del alquiler subió un 11,5% anual, según Idealista.
Las ventas de viviendas en Madrid bajaron en el segundo trimestre un 6% anual, pero en el conjunto del año se mantienen en cifras similares a las de 2024, con 22.615 ventas hasta junio.
Existe interés inversor. En datos del Notariado de los 12 meses anteriores a agosto de 2025, un 19% de compras de vivienda en Madrid las realizan personas jurídicas. Un 15% son compras por parte de extranjeros, destacando los ciudadanos chinos y los italianos, ambos por encima del 14% de las compras de extranjeros.
EVOLUCIÓN DEL PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA EN MADRID
Muestra de los barrios con mayor rentabilidad por alquiler
En nuestro comparador de barrios hacemos el seguimiento de 116 barrios de Madrid en cuanto a precios de vivienda.
La tabla presenta datos para una selección de las zonas de viviendas de Madrid, ordenadas de mayor a menor por rentabilidad esperada del alquiler. Se refieren a viviendas usadas tipo de unos 90 m2, en buen estado y con ascensor.
Para cada barrio se indica, junto con la rentabilidad anual esperada:
- el precio medio actual de venta del inmueble, estimado tras negociar con el vendedor;
- la renta mensual media para alquiler;
- Una indicación sobre el precio máximo que debería pagar en caso de compra, para preservar la rentabilidad descontada. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra.
Precio de mercado y valor razonable a buscar
En la actualidad, como criterio general, no consideramos oportuno para el inversor particular invertir en vivienda si no espera al menos una rentabilidad de entorno al 7,5%. Y es complicado por la subida sostenida de los precios de venta.
Para quien mira a largo plazo, existen alternativas para invertir con menor riesgo, el bono español a 10 años está por encima del 3,1%. Comprar para alquilar tiene riesgos y en estos momentos el riesgo del alquiler es elevado, también por la desprotección legal.
La clave es comprar a un precio más bajo, el precio que nosotros llamamos razonable, y que indicamos en la tabla. Al comparar el precio actual de mercado con el valor razonable de los inmuebles, observamos que, desde un punto de vista económico, todas las zonas analizadas para vivienda en Madrid aparecen como “muy caras”, es decir no merecerían un consejo de compra para un inversor.
Por ese motivo verá que los barrios más rentables se sitúan en los mismos distritos, como Puente de Vallecas, Latina o Carabanchel, pero no solo en ellos.
Si ya es propietario y duda entre alquilar o no, vea si le interesa un buen seguro de impagos de renta.
Veamos la tabla de barrios.