Cuánto cuesta vivir en el centro de Madrid

Vivienda en Madrid: los precios en el Centro y en Chamberí

Nuestra herramienta de precios de vivienda y garajes por barrios recoge datos de 114 barrios de la ciudad de Madrid.

Ahí puede ver los precios de venta y de alquiler, tanto por m2 como para una vivienda de tamaño medio (unos 90 m2). También le mostramos una estimación de la rentabilidad que puede esperarse por alquiler, así como una estimación del valor razonable de compra de esos inmuebles: se trata del precio máximo al que debería comprar una persona que lo plantee con criterios de rentabilidad.

En esta ocasión nos hemos fijado en los precios de dos distritos céntricos de la capital: el distrito Centro y el de Chamberí. No son las zonas más baratas de la ciudad, pero hay quien las prefiere para vivir allí, al dar prioridad al hecho de estar en un punto neurálgico de la capital.

En lo que se refiere al alquiler, en precios de oferta del portal Idealista, de media, las rentas del alquiler en Madrid ciudad subieron un 15% anual hasta el mes de septiembre. Estos barrios céntricos mostraron subidas acordes con esa media, lejos de los repuntes observados en Usera (27% anual) o Villaverde (24%).

Por su parte y siempre según datos de oferta, los precios de venta crecieron cerca de un 18% anual en el periodo en el conjunto de la ciudad, con cifras del 23% en el distrito de Salamanca.

¿Qué precios encontramos en los distritos Centro y Chamberí? Esto incluye datos de zonas como Cortes, Universidad, Sol, Palacio, Embajadores, Chueca, Almagro, Gaztambide, Vallehermoso, Arapiles, Trafalgar o Ríos Rosas.

Interesa a quien esté buscando una vivienda para vivir y también para propietarios que sean arrendadores o que se planteen comprar una vivienda para ponerla en alquiler, algo que resulta muy necesario en la coyuntura actual de escasez absoluta de oferta.

La tabla presenta datos para 12 barrios de los distritos de Centro y de Chamberí, de la ciudad de Madrid

Se refieren a viviendas usadas tipo de unos 90 m², en buen estado y con ascensor.  Para cada barrio se indica:

- el precio medio actual de venta del inmueble, estimado tras negociar con el vendedor;

- la renta mensual media para alquiler;

- La rentabilidad anua neta media por el alquiler. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra, pero no la teórica evolución del precio del inmueble.

- el valor razonable de compra, el que pagaría un inversor para obtener una rentabilidad mínima, teniendo en cuenta también los impuestos de la compra.

Desde un punto de vista económico, al comparar el precio actual de mercado con el valor razonable de los inmuebles, observamos que, todas las zonas analizadas para vivienda en Madrid aparecen como “muy caras”, es decir no merecerían un consejo de compra para un inversor.

Es así porque en todos los casos, el precio medio de venta actual está muy por encima del valor razonable calculado mediante la actualización de rentas.

De cara al inversor, qué rentabilidad mínima es interesante

Para obtener una rentabilidad que pueda interesar, hay que comprar a un precio razonable. Ese valor razonable puede estimarse a partir de las rentas de alquiler y de la rentabilidad anual neta media que exigimos a una vivienda para que nos parezca, hoy, una buena alternativa de inversión. En la situación actual, teniendo en cuenta que las obligaciones del Estado a 10 años rondan el 3% de rentabilidad, y contando con el riesgo que tiene la inversión en vivienda en el contexto económico y de inestabilidad legal actual, pensamos que una inversión en vivienda merece la pena si nos ofrece una expectativa de rentabilidad de al menos un 7,5% anual.

Cuánto cuestan los garajes en el Centro de Madrid

En la tabla siguiente ponemos los datos referentes a plazas de garaje para 12 barrios de los distritos de Centro y de Chamberí, de la ciudad de Madrid.

En la actualidad consideramos interesante una inversión en garajes que ofrezca al menos un 5% de rentabilidad anual. Como se ve en la tabla, no encontramos en estos distritos barrios con rentabilidades así, a pesar de los caros preciso del alquiler. El problema es que los precios de compra son también muy elevados.