Qué barrios de Madrid dan una rentabilidad del 4%

Barrios de Madrid donde obtener un 4% de rentabilidad

La actualización de precios de la vivienda de junio de 2024 en Madrid incluye información de 114 barrios de la capital.

Aquí le mostramos en la tabla una lista de barrios que ofrecen una rentabilidad por alquiler de al menos el 4% anual, estimada después de gastos. Es sabido que existe una gran demanda de alquiler y es preciso que haya más propietarios que pongan viviendas en el mercado, contratando si lo desean un buen seguro de impago de rentas (que le cubra hasta 24 meses de alquiler).

Hay que saber dónde es más rentable el alquiler. Hemos hecho cálculos y le mostramos una lista de 23 barrios que ofrecen al menos un 4% de rentabilidad anual estimada, después de gastos. Para obtener una rentabilidad más alta es preciso comprar por un precio reducido: muchos de los barrios más rentables están entre los que tradicionalmente han mostrado precios de venta menos elevados. Destaca la elevada renta de alquiler que se paga en algunas zonas tradicionalmente más asequibles, por ejemplo en zonas de Tetuán.

En precios de oferta, según el portal Idealista, de media, las rentas del alquiler en Madrid ciudad han subido un 17,1% anual hasta el mes de mayo, mientras que los precios de venta siguen la tendencia al alza, pero menos pronunciada: 12,4% anual, según la misma fuente. En datos del Ministerio de Transportes, el precio medio por metro cuadrado de la vivienda usada en Madrid subió un 6% anual en el primer trimestre de 2024.

En los últimos tres años, desde mayo de 2021 a mayo de 2024, el precio medio del alquiler ha subido un 36% en la ciudad.

Muestra de los barrios más rentables de Madrid

La tabla presenta datos para una selección de las zonas de viviendas de Madrid, ordenadas de menor a mayor por precio del alquiler. Se refieren a viviendas usadas tipo de unos 90 m², en buen estado y con ascensor.  Para cada barrio se indica:

- el precio medio actual de venta del inmueble, estimado tras negociar con el vendedor;

- la renta mensual media para alquiler;

- la rentabilidad anual estimada por alquileres, descontados los gastos de adquisición y gestión.

En la información completa por barrios también puede ver una indicación sobre el precio máximo que debería pagar en caso de compra, para preservar la rentabilidad descontada. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra.

De cara al inversor, la rentabilidad mínima esperable

Actualmente las obligaciones del Estado español a 10 años ofrecen una rentabilidad anual cercana al 3,5%, sin apenas riesgo. Como alquilar viviendas sí tiene riesgos (sobre todo de impagos y d eno poder recuperar el inmueble en un plazo razonable), pensamos que una inversión en vivienda de alquiler tiene sentido si cabe esperar una rentabilidad cercana al 7,5%.

Vemos que, con los precios medios, esto no es sencillo en Madrid en estos momentos. Peor puede haber quien ya tenga la vivienda o quien se contente con una rentabilidad menor, apostando también por una posible revalorización.

Una vez más, recomendamos prudencia y no comprar a los precios medios actuales. Aproveche ocasiones especiales de compra o utilice un inmueble del que ya sea propietario.