No condena por defectos de construcción aparecidos tras la garantía
El Pabellón de España en la Exposición internacional de Zaragoza de 2008 presentó algunos problemas constructivos, con desprendimiento de piezas de cerámica de su fachada. El Ayuntamiento de Zaragoza exigió al Estado central la reparación de los defectos, en tanto que promotor del pabellón. Tras la reparación, la representación del Estado reclamó más de 560.000 euros a la constructora, al arquitecto y a otra fundación interviniente. En primera instancia se desestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial de Madrid estimó en parte el recurso y condenó a la constructora y al arquitecto a pagar 192.000 euros por las reparaciones.
El caso llegó al Supremo, quien dictó sentencia el 25 de julio de 2023.
Plazos de garantía en nuevas construcciones
La Ley de Ordenación de la Edificación prevé ciertos plazos de garantía durante los cuales responden los intervinientes en el proceso de edificación por los defectos que puedan presentarse.
Defectos de construcción en la vivienda.
Hay unos plazos de garantía que se cuentan desde que se haya hecho la recepción de la obra sin reservas. Plazos que son distintos en función del tipo de defecto que aparezca.
Así, responden durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Es preciso que el defecto se exteriorice dentro de ese plazo de tres años. Si apareciera después, ya no estaría cubierto por la garantía de la LOE, aunque caben otras opciones para exigir responsabilidades con base en el contrato firmado en cada caso.
Una vez producido el daño dentro del plazo de garantía, es preciso que la reclamación se haga en los dos años siguientes desde que se produzcan los daños.
Por ejemplo, si los defectos aparecen en el año 2 desde la terminación de la obra, el perjudicado tiene hasta el año 4 para reclamar. Si aparecen en el año 3, tendría hasta el año 5 para reclamar.
Es muy importante dejar constancia de las reclamaciones para interrumpir ese plazo de prescripción, no basta con llamadas.
Qué hacer ante defectos de construcción.
Los defectos aparecieron tras el plazo de garantía
En este caso la recepción de la obra fue el 21 de mayo de 2008. Los defectos constructivos empezaron a manifestarse en octubre de 2011. Luego ya había pasado el plazo de garantía de tres años. Y ello aunque las primeras reclamaciones se hicieron al mes de parecer los defectos. En este caso no hubo un problema de reclamar tarde, sino de que el plazo de garantía había pasado cuando aparecieron los defectos.
En consecuencia, el Supremo estima el recurso del arquitecto y la constructora y desestima la demanda del Estado, porque el plazo de garantía ya había pasado cuando los defectos se manifestaron.
