¿Vale la pena invertir en locales por parte de particulares?

Local comercial, un sector poco a la moda, pero ...

Los locales comerciales son una opción de inversión inmobiliaria tradicional que ha pasado por momentos difíciles en los últimos tiempos. Las nuevas tendencias de compras, el desarrollo de centros comerciales, la compra por internet y el delivery, la desaparición del pequeño comercio tradicional, la falta de relevo generacional en muchos negocios, el cierre de sucursales bancarias, las idas y vueltas con el teletrabajo… son algunas de las causas de un declive muchas veces anunciado. Los inversores institucionales dejan de lado este tipo de inversión -salvo en determinados grandes centros comerciales- para centrarse, entre otros en el sector hotelero.

• La inversión profesional en el sector del retail bajó un 33% en 2023 en España, centrada en centros comerciales. En 2024 parece remontar.
• -12,8% bajó el índice de precios de locales comerciales prime en España, en el cuarto trimestre de 2023, según el INE.
• El Índice de precios de locales comerciales del INE subió un 1,1% en el cuarto trimestre de 2023.

Para un propietario particular lo ideal era poder alquilar un local de unos 500 m² a una cadena de supermercados, con contratos a largo plazo e inmunes a las crisis. ¿Existen alternativas? Montar un negocio no es sencillo, la tasa de mortalidad de las nuevas iniciativas es elevada y el propietario del local debe ser consciente, para no llevarse a engaño con los alquileres y su rotación. Pero es posible obtener buenas rentabilidades.

Modelo de contrato de alquiler de local

Ubicación, ubicación y ubicación

En los locales comerciales esta máxima se lleva a la cúspide. Cada local es un mundo, con sus características propias. En general, el tráfico peatonal multiplica las posibilidades de un local. Un negocio en una esquina o junto a un paso de peatones ofrece mayores perspectivas de éxito. El tamaño de escaparate, los metros lineales de fachada, son otro de los aspectos determinantes para un local comercial; un local grande con fachada estrecha ofrece menos posibilidades comerciales que uno más pequeño pero con gran fachada. Las posibilidades de entreplanta, sótano o la altura libre del local (distancia de suelo a techo) también influyen considerablemente. Unos escalones en la entrada, de subida o bajada, hacen disminuir notablemente el negocio.

Existen tramos de calles en que a pesar de estar en el centro de las ciudades tienen poco valor a nivel comercial por el escaso flujo de gente, y barrios enteros donde los locales comerciales son más baratos que las viviendas por el nulo tráfico peatonal o escaso interés comercial. En estos barrios es muy frecuente la conversión de locales en viviendas (o viviendas turísticas) para obtener un mayor valor. Muchos Ayuntamientos están facilitando las normativas para facilitar este cambio de uso.

Qué rentabilidad cabe esperar de un local

Es distinto tener ya un local y buscarle el rendimiento que plantearnos una compra como inversión. En estos momentos pensamos que una inversión en locales comerciales puede ser interesante si nos permite esperar una rentabilidad neta esperada de al menos un 6,5%. Las zonas más comerciales de cada ciudad (zonas prime) son buscadas por comercios de moda, productos de belleza, productos para la casa, gourmets o deportes. Su rentabilidad pueda ser alta en ocasiones, pero el precio de compra resulta una barrera.

Hemos realizado un estudio de mercado en zonas de Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla. Buscamos testigos de alquiler y compra para locales de entre 250 y 400 m², cuidando de que las muestras sean homogéneas, a pie de calle, sin altillos ni sótanos. Para la estimación de rentabilidad consideramos un coeficiente de desocupación del 0,7 y tenemos en cuenta un 10% adicional de otros gastos de adquisición (notaría, registros, tasación, impuestos, etc.).

Precios de locales comerciales en Barcelona

En Barcelona encontramos cuatro barrios que superan la rentabilidad mínima del 6,5%. Aunque como en todas las ciudades, los datos deben tomarse a efectos meramente indicativos, por la complejidad de encontrar un número suficiente de muestras homogéneas.

Precios de locales por barrios en Sevilla

En Sevilla, solo los barrios de Centro y Cerro Amate superan el 6,5 % mínimo de rentabilidad.

Precios de locales por barrios de Valencia

En Valencia hemos encontrado cinco barrios que superan el 6,5% mínimo de rentabilidad: Vara de Quart, L’Eixample, Russafa, Mestalla y Rascanya.

HERRAMIENTA | Análisis de precios de 65 ciudades

Consejos sobre el contrato de arrendamiento de local

Antes de alquilar conviene exponer claramente si existen limitaciones al uso del local, urbanísticas o de la comunidad de propietarios. La hostelería precisa del cumplimiento de la normativa sobre humos, olores y ruidos, toda una serie de requerimientos administrativos que pueden requerir obras con el correspondiente permiso de la comunidad de propietarios, que nunca hay que dar por hecho. Vea No hay abuso al denegar la salida de humos al local.

Los contratos de alquiler de local se rigen por lo pactado. No hay imposiciones de plazos ni límites de renta o de reparto de gastos. Al preparar un contrato hay que proteger los derechos como propietario, pero no conviene ahogar a quien va a desarrollar allí una actividad económica.

En el contrato hay que precisar el reparto de gastos, si se autorizan o no reformas o cesiones, el alcance de las obras y cómo quedarán al final del contrato. Precisar que el arrendatario es responsable de la obtención de las licencias o permisos que sean necesarios para la actividad que se vaya a realizar. Incluir la renuncia a la indemnización por clientela prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Modelo de contrato de alquiler de local

IVA y retenciones en alquileres de locales

El alquiler de locales lleva IVA, con la obligación para el arrendador de presentar las oportunas declaraciones. El arrendador debe presentar factura al arrendatario y para ello debe estar dado de alta como tal ante la Agencia Tributaria. Actualmente, el IVA aplicable a los arrendamientos es del 21% que se aplica sobre el total de la renta y otras cantidades abonadas por el arrendatario sin tener en cuenta las posibles retenciones. En cuanto a la retención del IRPF, en los casos en los que el arrendador sea persona física y el arrendatario uno de los sujetos obligados a practicarla, es del 19%, que se aplica a la renta y el resto de las cantidades, sin incluir el IVA.