El arrendamiento de un local está englobado dentro de lo que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) considera arrendamientos distintos del de vivienda. Las normas que le son aplicables son en primer lugar las propias cláusulas del contrato. En lo no previsto por ellas, se aplicará la propia LAU (su Título III) y en su defecto el Código Civil.
La libertad de pactos es por tanto muy amplia. En el modelo que le presentamos hemos incluido unos datos ficticios (nombres, localidades, referencias, renta...) para facilitar su comprensión. El modelo opta por una serie de disposiciones, pero lógicamente es muy probable que atendiendo a su situación particular, le interese llegar a otros acuerdos, por ejemplo en materia de cesiones.
Si usted quiere conceder a su inquilino el derecho a la cesión del local, a la que él estará más interesado en cuanto que mayor haya sido su inversión en el local (piénsese en las instalaciones de un restaurante, por ejemplo), puede eliminar la prohibición expresa de la cláusula decimotercera y establecer que en caso de cesión, usted tendrá derecho a aumentar la renta en un 20%.
En ese mismo sentido, podría acordar al inquilino el derecho de adquisición preferente, para que en caso de venta del local, éste pudiese igualar la oferta y conservar el inmueble, ahora en propiedad. Para ello bastaría modificar la cláusula decimocuarta del texto. También cabe eliminar la estipulación de que la venta del local implica la resolución del arrendamiento: el inquilino podría inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad y podría obligarse al nuevo comprador del local a mantener el contrato en los mismos términos.
También cabe pactar una cláusula penal por incumplimiento del plazo, siempre que sea recíproca y no desproporcionada con el daño que se prevea que pueda causar un desitimiento unilateral anticipado.
El modelo incluye una renuncia a la indemnización por clientela cuando el contrato termina por expiración del plazo y se dan las condiciones previstas en el artículo 34 de la LAU.
Instrucciones
Para personalizar su contrato sólo tiene que actualizar los datos personales del arrendador y del arrendatario, los datos del local, la renta y la fecha.
Ejemplo ficticio (datos no reales)
D. Víctor Salero Díez, mayor de edad, natural de Dos Hermanas y vecino de Sevilla calle Trovador, nº 4, con DNI nº 66.333.212 expedido en Sevilla, el día 15 de junio de 2004, es propietario del local sito en el nº 3 de la calle Placentines, de Sevilla, y lo quiere alquilar
Y Dña. Ángeles Jolín Guzmán, mayor de edad, natural de Huelva y vecina de Sevilla, calle Esmeralda, nº 6, con DNI nº 33.254.111 expedido en Huelva, el día 21 de abril de 2003, pretende instalar en el local arrendado una tienda de ropa y calzado.
Datos del local: local sito en la planta baja del nº 3 de la calle Placentines, de Sevilla. Dicho local está destinado al comercio y tiene una superficie de 280 metros cuadrados. Su coeficiente de participación en los elementos comunes del inmueble es de 1,95. Fue adquirido por compraventa en escritura autorizada por el Notario de Sevilla Don Carlos Bouzas Pérez, con fecha de 5 de marzo de 1990. Figura inscrito en el registro de la Propiedad nº 1 de Sevilla, Tomo 21, Libro 3, Folio 980, Finca 21. La referencia catastral es: YT 3265491 P.
