¿Pueden pedir el desahucio solo una parte de los copropietarios de una casa?
Las casas con varios propietarios generan problemas en ocasiones. Una situación que se tenía como “normal” puede cambiar radicalmente tras una herencia, por ejemplo. Hay que tener en cuenta los intereses de los nuevos copropietarios. El hecho de ser familia no implica que todos estén de acuerdo con el uso de ese inmueble.
Cuánto cuesta heredar, de padres a hijos.
Las comunidades de bienes tienen unas reglas de funcionamiento definidas en el Código civil. Es el caso de la gestión de inmuebles que tienen varios propietarios. En principio, la administración del inmueble requiere decisiones tomadas por la mayoría. Aunque cualquier copropietario podría acudir a un juez si estimara que se toman decisiones en perjuicio del interés de la comunidad.
Rige el criterio de que si existe un contrato previamente celebrado en interés de la comunidad (venta, alquiler), una conducta unilateral dirigida a extinguirlo o resolverlo no se considera en beneficio de la comunidad si existe la oposición de un condómino.
Veamos el caso en que un piso era utilizado gratuitamente por una persona por decisión exclusiva de quien era propietaria del 50%. El resto de los propietarios quiso terminar con esa situación y lo consiguió.
La viuda cedió el uso gratuito sin el consentimiento del resto
Un matrimonio mexicano compró un piso en Madrid en 2004. Tras la muerte del marido, el piso era propiedad de la viuda (50%) y de nueve sobrinos que heredaron la parte del esposo.
Desde tiempo atrás, en el piso vivía sin pagar renta una nieta de la viuda. Tras la muerte del marido, para dar cobertura legal a ese uso de la vivienda, la viuda firmó en favor de la nieta un contrato de “comodato” ante notario en Méjico. Pero no se fijaba un plazo para la cesión gratuita del uso, algo indispensable en el comodato, por lo que la situación legal de la nieta era de precario.
Los sobrinos querían terminar con la copropiedad de ese piso y presentaron una demanda de desahucio de la nieta, en contra de la voluntad expresa de la viuda. El caso llegó hasta el Supremo, con sentencia de 9 de febrero de 2023.
Cómo disolver el condominio de un piso heredado.
Se plantea la cuestión de si es posible solicitar el desahucio por una parte de los copropietarios en contra de la voluntad manifestada de otra parte, que detiene el 50% de la propiedad.
En primera instancia se desestimó el desahucio pero la Audiencia Provincial de Madrid sí dio la razón a los sobrinos demandantes. Estima la Audiencia que los demandantes sí actúan en beneficio de la comunidad porque quieren que el piso esté libre de ocupantes para poder proceder a la disolución del condominio.
El Supremo confirma el criterio de la Audiencia. Los sobrinos demandantes pretenden que la vivienda quede desocupada para proceder a su división, con adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás o venta y reparto del precio.
El interés superior de la comunidad lo controla el juez
Dice el artículo 398 del Código civil que:
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Los jueces estiman que aquí no hubo un contrato previo acordado por mayoría en la comunidad. La cesión del uso a la nieta se hizo por la viuda, con el 50% de la propiedad, sin mayoría. La viuda no podía disponer en exclusiva del inmueble. Y aunque hubiese tenido mayoría, el resto podrían acudir al juez si pensasen que la decisión de la propietaria mayoritaria provocaba un grave perjuicio objetivo a los intereses de la comunidad.
En las comunidades de bienes, los jueces pueden hacer un control sobre si la acción ejercitada por una parte de los copropietarios redunda o no en beneficio de la entera comunidad. En este caso, donde además hay un bloqueo de mayorías (50-50), la acción de desahucio iniciada por los sobrinos se considera por los jueces hecha en beneficio de la comunidad porque pretende liberar de ocupantes el inmueble para facilitar la disolución del condominio, bien adjudicándoselo uno de ellos o bien vendiéndolo a un tercero.
La pretensión de la nieta demandada de seguir ocupando la casa en precario va en contra del interés de la comunidad, según el criterio judicial.
En definitiva, el Supremo afirma que los sobrinos copropietarios demandantes están legitimados para el ejercicio de la acción de desahucio frente a la demandada, cuya posesión trae causa de la cesión gratuita del uso por parte de una copropietaria, sin beneficio alguno para los demás interesados en la cosa común. La nieta se vio obligada a abandonar la vivienda cuyo uso le había cedido gratis la dueña del 50%.
