Cómo disolver el condominio sobre un piso heredado

Somos tres hermanos que heredamos en Valencia un piso valorado en 240.000 euros y no nos ponemos de acuerdo con qué hacer con él. ¿Cómo terminar con esta situación?

Proindiviso o propiedad por cuotas

Cuando varias personas heredan un mismo inmueble del que son propietarios en proporción a la cuota de herencia que les corresponda, se dice que existe un proindiviso o condominio. Todos esos herederos son propietarios al mismo tiempo del inmueble, pero cada uno en proporción a su respectiva cuota.

Mientras exista ese condominio, las decisiones que se refieran a la administración del inmueble (incluido su alquiler) se deben adoptar por mayoría de las cuotas. También se reparten por cuotas los gastos y los posibles ingresos que pueda generar el inmueble. Pero las decisiones que supongan la disposición del bien, como su venta, se deben adoptar por unanimidad. Ninguno de los copropietarios tiene derecho a hacer un uso exclusivo del inmueble, salvo que todos los demás lo acepten.

El proindiviso es distinto a la existencia de la nuda propiedad y el usufructo. Por ejemplo, si la nuda propiedad de un piso es de los hijos y el usufructo de la madre, no existe proindiviso entre madre e hijos, pero sí entre los hijos.

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El derecho a salir del proindiviso

Cualquiera de esos comuneros tiene derecho a salir del proindiviso solicitando que se divida la cosa común (art. 400 del código civil). Cuando se trata de un inmueble no divisible -ya sea desde el punto de vista material, legal o económico-, la disolución del condominio se hace adquiriendo un comunero las partes de los demás o vendiendo el inmueble a un tercero (en último término en subasta pública) para repartir el dinero.

Desde el punto de vista fiscal la extinción de un condominio sobre un inmueble que no sea divisible tiene una particularidad. Puesto que el bien se considera indivisible, si se lo adjudica uno de los comuneros y este indemniza al resto con el valor de sus participaciones respectivas, se considera que no ha habido una transmisión patrimonial y la operación no está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, entre el 6 y el 10% en la mayoría de las comunidades autónomas) sino al de Actos Jurídicos Documentados (AJD, entre el 0,5 y el 1,5%).

Esta es una forma interesante de terminar con el proindiviso: se calcula el valor total del inmueble y uno de los herederos se lo queda para sí (en exclusiva) a cambio de indemnizar al resto por sus respectivas partes. Se requiere que exista acuerdo sobre el valor total del bien y que uno de los herederos tenga interés y dinero para adquirir la parte del resto. Se formaliza en escritura pública ante notario.

Decidir la venta del piso

Cuando no hay acuerdo entre hermanos sobre el valor del inmueble o nadie quiere o puede quedárselo y pagar al resto, otra forma de terminar con el proindiviso consiste en poner el piso a la venta. Con la venta a precio de mercado se obtiene una cantidad económica que sí será posible dividir a partes iguales entre todos. Para venderlo así debe haber un acuerdo total entre los copropietarios. Si una de las partes se opone habrá que acudir a las siguientes soluciones, aunque en general se obtiene menos dinero en las subastas.

Venta en subasta notarial o judicial

Existe la posibilidad de proceder a una subasta convocada por un notario. Un procedimiento sencillo ya que se realiza de manera electrónica. Se inicia fijando un precio de salida establecido por un perito. Y los interesados en adquirir el bien abonarán con carácter previo el 5 % de su valor para poder participar en la subasta. Si definitivamente no existe posibilidad de acuerdo, la única solución es acudir a los tribunales. Es la opción menos recomendable, por costosa y lenta en el tiempo. Hay casos donde la extinción del proindiviso no se hace efectiva hasta pasados cinco años desde el inicio del procedimiento.

Adjudicar el piso a un comunero

Si se acuerda adjudicar el piso ante notario a uno de los herederos a cambio de indemnizar este al resto por sus respectivas cuotas, los gastos serían los siguientes. Abono del