Somos tres hermanos que heredamos en Valencia un piso valorado en 240.000 euros y no nos ponemos de acuerdo con qué hacer con él. ¿Cómo terminar con esta situación?
Proindiviso o propiedad por cuotas
Cuando varias personas heredan un mismo inmueble del que son propietarios en proporción a la cuota de herencia que les corresponda, se dice que existe un proindiviso o condominio. Todos esos herederos son propietarios al mismo tiempo del inmueble, pero cada uno en proporción a su respectiva cuota.
Mientras exista ese condominio, las decisiones que se refieran a la administración del inmueble (incluido su alquiler) se deben adoptar por mayoría de las cuotas. También se reparten por cuotas los gastos y los posibles ingresos que pueda generar el inmueble. Pero las decisiones que supongan la disposición del bien, como su venta, se deben adoptar por unanimidad. Ninguno de los copropietarios tiene derecho a hacer un uso exclusivo del inmueble, salvo que todos los demás lo acepten.
El proindiviso es distinto a la existencia de la nuda propiedad y el usufructo. Por ejemplo, si la nuda propiedad de un piso es de los hijos y el usufructo de la madre, no existe proindiviso entre madre e hijos, pero sí entre los hijos.
Cuántos impuestos paga un hijo por heredar: caso práctico.
Cómo reducir el coste de la herencia del tío.
El derecho a salir del proindiviso
Cualquiera de esos comuneros tiene derecho a salir del proindiviso solicitando que se divida la cosa común (art. 400 del código civil). Cuando se trata de un inmueble no divisible -ya sea desde el punto de vista material, legal o económico-, la disolución del condominio se hace adquiriendo un comunero las partes de los demás o vendiendo el inmueble a un tercero (en último término en subasta pública) para repartir el dinero.
Desde el punto de vista fiscal la extinción de un condominio sobre un inmueble que no sea divisible tiene una particularidad. Puesto que el bien se considera indivisible, si se lo adjudica uno de los comuneros y este indemniza al resto con el valor de sus participaciones respectivas, se considera que no ha habido una transmisión patrimonial y la operación no está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, entre el 6 y el 10% en la mayoría de las comunidades autónomas) sino al de Actos Jurídicos Documentados (AJD, entre el 0,5 y el 1,5%).
Esta es una forma interesante de terminar con el proindiviso: se calcula el valor total del inmueble y uno de los herederos se lo queda para sí (en exclusiva) a cambio de indemnizar al resto por sus respectivas partes. Se requiere que exista acuerdo sobre el valor total del bien y que uno de los herederos tenga interés y dinero para adquirir la parte del resto. Se formaliza en escritura pública ante notario.
Decidir la venta del piso
Cuando no hay acuerdo entre hermanos sobre el valor del inmueble o nadie quiere o puede quedárselo y pagar al resto, otra forma de terminar con el proindiviso consiste en poner el piso a la venta. Con la venta a precio de mercado se obtiene una cantidad económica que sí será posible dividir a partes iguales entre todos. Para venderlo así debe haber un acuerdo total entre los copropietarios. Si una de las partes se opone habrá que acudir a las siguientes soluciones, aunque en general se obtiene menos dinero en las subastas.
Venta en subasta notarial o judicial
Existe la posibilidad de proceder a una subasta convocada por un notario. Un procedimiento sencillo ya que se realiza de manera electrónica. Se inicia fijando un precio de salida establecido por un perito. Y los interesados en adquirir el bien abonarán con carácter previo el 5 % de su valor para poder participar en la subasta. Si definitivamente no existe posibilidad de acuerdo, la única solución es acudir a los tribunales. Es la opción menos recomendable, por costosa y lenta en el tiempo. Hay casos donde la extinción del proindiviso no se hace efectiva hasta pasados cinco años desde el inicio del procedimiento.
Adjudicar el piso a un comunero
Si se acuerda adjudicar el piso ante notario a uno de los herederos a cambio de indemnizar este al resto por sus respectivas cuotas, los gastos serían los siguientes. Abono del
Somos tres hermanos que heredamos en Valencia un piso valorado en 240.000 euros y no nos ponemos de acuerdo con qué hacer con él. ¿Cómo terminar con esta situación?
Proindiviso o propiedad por cuotas
Cuando varias personas heredan un mismo inmueble del que son propietarios en proporción a la cuota de herencia que les corresponda, se dice que existe un proindiviso o condominio. Todos esos herederos son propietarios al mismo tiempo del inmueble, pero cada uno en proporción a su respectiva cuota.
Mientras exista ese condominio, las decisiones que se refieran a la administración del inmueble (incluido su alquiler) se deben adoptar por mayoría de las cuotas. También se reparten por cuotas los gastos y los posibles ingresos que pueda generar el inmueble. Pero las decisiones que supongan la disposición del bien, como su venta, se deben adoptar por unanimidad. Ninguno de los copropietarios tiene derecho a hacer un uso exclusivo del inmueble, salvo que todos los demás lo acepten.
El proindiviso es distinto a la existencia de la nuda propiedad y el usufructo. Por ejemplo, si la nuda propiedad de un piso es de los hijos y el usufructo de la madre, no existe proindiviso entre madre e hijos, pero sí entre los hijos.
Cuántos impuestos paga un hijo por heredar: caso práctico.
Cómo reducir el coste de la herencia del tío.
El derecho a salir del proindiviso
Cualquiera de esos comuneros tiene derecho a salir del proindiviso solicitando que se divida la cosa común (art. 400 del código civil). Cuando se trata de un inmueble no divisible -ya sea desde el punto de vista material, legal o económico-, la disolución del condominio se hace adquiriendo un comunero las partes de los demás o vendiendo el inmueble a un tercero (en último término en subasta pública) para repartir el dinero.
Desde el punto de vista fiscal la extinción de un condominio sobre un inmueble que no sea divisible tiene una particularidad. Puesto que el bien se considera indivisible, si se lo adjudica uno de los comuneros y este indemniza al resto con el valor de sus participaciones respectivas, se considera que no ha habido una transmisión patrimonial y la operación no está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, entre el 6 y el 10% en la mayoría de las comunidades autónomas) sino al de Actos Jurídicos Documentados (AJD, entre el 0,5 y el 1,5%).
Esta es una forma interesante de terminar con el proindiviso: se calcula el valor total del inmueble y uno de los herederos se lo queda para sí (en exclusiva) a cambio de indemnizar al resto por sus respectivas partes. Se requiere que exista acuerdo sobre el valor total del bien y que uno de los herederos tenga interés y dinero para adquirir la parte del resto. Se formaliza en escritura pública ante notario.
Decidir la venta del piso
Cuando no hay acuerdo entre hermanos sobre el valor del inmueble o nadie quiere o puede quedárselo y pagar al resto, otra forma de terminar con el proindiviso consiste en poner el piso a la venta. Con la venta a precio de mercado se obtiene una cantidad económica que sí será posible dividir a partes iguales entre todos. Para venderlo así debe haber un acuerdo total entre los copropietarios. Si una de las partes se opone habrá que acudir a las siguientes soluciones, aunque en general se obtiene menos dinero en las subastas.
Venta en subasta notarial o judicial
Existe la posibilidad de proceder a una subasta convocada por un notario. Un procedimiento sencillo ya que se realiza de manera electrónica. Se inicia fijando un precio de salida establecido por un perito. Y los interesados en adquirir el bien abonarán con carácter previo el 5 % de su valor para poder participar en la subasta. Si definitivamente no existe posibilidad de acuerdo, la única solución es acudir a los tribunales. Es la opción menos recomendable, por costosa y lenta en el tiempo. Hay casos donde la extinción del proindiviso no se hace efectiva hasta pasados cinco años desde el inicio del procedimiento.
Adjudicar el piso a un comunero
Si se acuerda adjudicar el piso ante notario a uno de los herederos a cambio de indemnizar este al resto por sus respectivas cuotas, los gastos serían los siguientes. Abono del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: en la Comunidad valenciana supone el 1,5% del valor del inmueble, salvo que se trate de la vivienda habitual del comunero que se lo quede, en cuyo caso podría aplicar el tipo reducido del 0,1% previsto para la vivienda habitual.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la Comunidad valenciana.
Se abona por la parte de la vivienda que se adquiera, no por el valor total (cambio de criterio debido a sentencia del Supremo de octubre de 2018). En el caso de tres hermanos, se abonaría por el 66,66% del valor de la vivienda. Si la vivienda está en Valencia, el hermano que se lo quede deberá pagar 2.400 euros de AJD (1,5% x 160.000 €). Si se trata de la vivienda habitual del hermano que se la queda el AJD a pagar sería de 160 €.
También se pagarán los honorarios del notario por la redacción de la escritura de extinción de proindiviso y los del Registrador por la inscripción en el Registro de la propiedad de la extinción del proindiviso.
¿Hay que pagar Plusvalía e IRPF en la disolución del condominio?
La extinción del condominio sobre un inmueble indivisible donde el resto de los partícipes reciben precisamente la cantidad equivalente a sus respectivas cuotas no se considera una transmisión patrimonial. Una consecuencia de ello es que la operación no está sujeta a Plusvalía Municipal. Es conveniente que la escritura de disolución de condominio subraye la indivisibilidad del bien, de donde se deriva esa no sujeción a la Plusvalía.
Igualmente, como regla general no habría que pagar por incremento patrimonial en el IRPF de los herederos que reciben el dinero equivalente a sus cuotas, por cuanto la normativa del impuesto establece que no se produce variación patrimonial en la división de la cosa común. Ahora bien, no puede haber excesos en la adjudicación. Es decir, si la persona que recibe la contraprestación a cambio de ceder su parte de titularidad obtiene un importe mayor que el valor de mercado de la parte del inmueble que cede, sí tendría que declarar en el IRPF como ganancia patrimonial la parte correspondiente a ese “exceso de adjudicación”. Veamos el nuevo criterio del Tribunal Supremo.
Declarar la venta de vivienda en el IRPF.
El IRPF cuando el piso ha aumentado su valor
Supongamos que el piso heredado que se valoró en 240.000 euros ve incrementado su valor de mercado con los años y en el momento en que se firma la disolución del condominio con adjudicación del piso a uno de los hermanos, su valor pasa a ser de 300.000 euros. Hacienda viene interpretando que en ese caso la disolución del condominio sí generaría una ganancia patrimonial para los herederos que reciben la compensación en metálico, a tributar por IRPF.
Y el Supremo, (STS de 10/10/2022 **) ha dado la razón a Hacienda en este punto. Sí hay que tributar en IRPF si hay actualización del valor.
El Supremo define que “la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva”.
Con esto parece ponerse fin a la interpretación de algunos Tribunales Superiores como el del País Vasco o Comunidad Valenciana, que entendían que al no existir alteración de patrimonio en la disolución, no había que tributar en IRPF por ganancia o pérdida. La Ley del IRPF dice que en caso de disolución de comunidades de bienes o de separación de comuneros, no hay alteración en la composición del patrimonio. Por tanto, en ningún caso el comunero saliente debería tributar en IRPF por ganancia patrimonial. La propia DGT decía en recientes consultas que no hay alteración patrimonial siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. Solo en el caso de que se atribuyesen a alguno de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial (ganancia o pérdida tributable en IRPF). Eso sí, la Ley también prevé que esa disolución no dará lugar en ningún caso a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos. Es decir, el valor del bien no se actualiza a efectos de valor de adquisición para la futura tributación en IRPF cuando el titular lo venda.
Con la STS de 10/10/2022, si en la disolución del condominio y compensación a quien no se queda con la casa, se aplica un valor del inmueble distinto al de adquisición, sí hay que tributar en el IRPF por la ganancia. Es decir, si un piso común valía 80 (valor de adquisición, del que corresponde un 50% a cada uno) y al disolverse el condominio se valora en 120 y uno de ellos se lo queda y entrega al otro 60 en dinero (correspondiente a su 50%), quien recibe el dinero tendrá que tributar en IRPF por la ganancia: 60 - 40 = 20 de ganancia en IRPF.
La tributación en el caso comentado
Supongamos que han pasado por ejemplo 3 años desde la herencia hasta que se decide la disolución del condominio sobre el piso con su adjudicación a uno de los hermanos. La tributación será la siguiente:
- en el momento de la herencia se habrá liquidado el Impuesto de Sucesiones por el piso, así como la plusvalía municipal, y lo pagarán los tres hermanos en proporción a sus cuotas.
- durante el condominio, los gastos (IBI, comunidad, mantenimiento…).se repartirán en función de las cuotas. Si el piso ha llegado a ponerse en alquiler durante el proindiviso, cada hermano deberá tributar en su IRPF por la parte de ingreso neto que le corresponda, una vez deducidos los gastos del alquiler.
- si en el momento de la disolución el valor de mercado del piso asciende a 300.000 euros, la valoración de las cuotas para cada hermano copropietario pasaría a ser de 100.000 €. Esa sería la suma a pagar a cada uno y quien se lo quede pagará el AJD por 200.000 euros.
- En ese momento no se deberá pagar plusvalía municipal.
- Los partícipes que reciben dinero tendrán que tributar en su IRPF por la "ganancia" entre el valor de su participación en el momento de la herencia y el precio que reciben con la disolución (100.000 - 80.000).
- cuando el ya propietario único del piso decida venderlo, para el cálculo de la ganancia patrimonial a efectos de su IRPF, se tomará como valor de adquisición el original (240.000).
