El valor razonable de compra de la vivienda baja

Crece la diferencia entre el precio de la vivienda y su valor razonable

De todos es conocida la diferencia entre los conceptos de valor y precio que, según el refrán, solo confunde el necio.

El precio de la vivienda en España subió en 2021 un 6,4% según el dato del INE. Fomento también reflejó una subida, aunque algo más moderada, 4,4% anual.

En un contexto de subida de precios, ¿cómo hablar de casas caras o baratas? Solo puede hacerse con respecto a una referencia preestablecida. No existe una referencia de valor universalmente admitida y, de hecho, la mayor parte de los compradores de vivienda solo se guían por referencias a precios pasados, por tendencias a corto plazo y por “noticias” del mercado. Por ejemplo, ahora se extiende la idea de que el ladrillo es una buena opción de refugio ante la inflación y muchos dan por hecho que los precios impulsarán su tendencia al alza.

Nosotros preferimos utilizar como referencia lo que llamamos el valor razonable de un inmueble. Es el precio máximo que pagaría un inversor prudente para adquirir un inmueble del que espera un determinado nivel de rentabilidad media anual. En la actualidad, y desde hace tiempo, existe mucha diferencia entre el precio de mercado y el valor razonable de las viviendas en numerosos barrios, como se con los ejemplos del gráfico.

DIFERENCIAS ENTRE EL VALOR RAZONABLE Y EL PRECIO DE MERCADO POR BARRIOS

En euros. (B) Barcelona, (M) Madrid, (S) Sevilla y (V) Valencia.

El valor razonable no parte del precio de mercado. Se calcula a partir del importe de las rentas que cabe esperar obtener por el alquiler de un inmueble dado, rentas que se capitalizan a un tipo de interés determinado, que es el que el inversor espera recibir de su inversión. Se lo explicamos.

Cómo comprar casa a un valor razonable.

¿Va a subir la vivienda en 2022?

Cómo calculamos el valor razonable

Para nuestros cálculos ponderamos los precios de oferta homogeneizando los inmuebles: los precios mostrados se refieren a viviendas usadas y en buen estado de unos 90 m² construidos. Para estimar rentabilidades tenemos en cuenta tanto el precio de compra del inmueble como los gastos e impuestos de la compra.

Partimos de las rentas de alquiler que podemos esperar de esos pisos y capitalizamos dichas rentas para estimar un precio de compra del inmueble que nos permita obtener una rentabilidad anual interesante, teniendo en cuenta otras alternativas de inversión con menor riesgo.

Así, si tengo 100.000 euros y los puedo invertir en obligaciones del tesoro a 10 años para obtener un 1,7% anual sin “hacer nada”, no los voy a destinar a una compra de vivienda a no ser que la rentabilidad que espere obtener sea mucho más elevada. Decimos mucho más elevada porque invertir en una vivienda para su puesta en alquiler tiene riesgo y gastos. Solo asumiré ese riesgo si merece la pena por lo que pueda obtener.

¿Cuánta más rentabilidad exijo a una vivienda para compensar el riesgo?

En los últimos meses ha subido tanto el tipo de interés de las obligaciones del Estado a 10 años como el riesgo estimado por nosotros para una vivienda en alquiler. Por esos motivos hemos