Crece la diferencia entre el precio de la vivienda y su valor razonable
De todos es conocida la diferencia entre los conceptos de valor y precio que, según el refrán, solo confunde el necio.
El precio de la vivienda en España subió en 2021 un 6,4% según el dato del INE. Fomento también reflejó una subida, aunque algo más moderada, 4,4% anual.
En un contexto de subida de precios, ¿cómo hablar de casas caras o baratas? Solo puede hacerse con respecto a una referencia preestablecida. No existe una referencia de valor universalmente admitida y, de hecho, la mayor parte de los compradores de vivienda solo se guían por referencias a precios pasados, por tendencias a corto plazo y por “noticias” del mercado. Por ejemplo, ahora se extiende la idea de que el ladrillo es una buena opción de refugio ante la inflación y muchos dan por hecho que los precios impulsarán su tendencia al alza.
Nosotros preferimos utilizar como referencia lo que llamamos el valor razonable de un inmueble. Es el precio máximo que pagaría un inversor prudente para adquirir un inmueble del que espera un determinado nivel de rentabilidad media anual. En la actualidad, y desde hace tiempo, existe mucha diferencia entre el precio de mercado y el valor razonable de las viviendas en numerosos barrios, como se con los ejemplos del gráfico.
DIFERENCIAS ENTRE EL VALOR RAZONABLE Y EL PRECIO DE MERCADO POR BARRIOS
En euros. (B) Barcelona, (M) Madrid, (S) Sevilla y (V) Valencia.
El valor razonable no parte del precio de mercado. Se calcula a partir del importe de las rentas que cabe esperar obtener por el alquiler de un inmueble dado, rentas que se capitalizan a un tipo de interés determinado, que es el que el inversor espera recibir de su inversión. Se lo explicamos.
Cómo comprar casa a un valor razonable.
¿Va a subir la vivienda en 2022?
Cómo calculamos el valor razonable
Para nuestros cálculos ponderamos los precios de oferta homogeneizando los inmuebles: los precios mostrados se refieren a viviendas usadas y en buen estado de unos 90 m2 construidos. Para estimar rentabilidades tenemos en cuenta tanto el precio de compra del inmueble como los gastos e impuestos de la compra.
Partimos de las rentas de alquiler que podemos esperar de esos pisos y capitalizamos dichas rentas para estimar un precio de compra del inmueble que nos permita obtener una rentabilidad anual interesante, teniendo en cuenta otras alternativas de inversión con menor riesgo.
Así, si tengo 100.000 euros y los puedo invertir en obligaciones del tesoro a 10 años para obtener un 1,7% anual sin “hacer nada”, no los voy a destinar a una compra de vivienda a no ser que la rentabilidad que espere obtener sea mucho más elevada. Decimos mucho más elevada porque invertir en una vivienda para su puesta en alquiler tiene riesgo y gastos. Solo asumiré ese riesgo si merece la pena por lo que pueda obtener.
¿Cuánta más rentabilidad exijo a una vivienda para compensar el riesgo?
En los últimos meses ha subido tanto el tipo de interés de las obligaciones del Estado a 10 años como el riesgo estimado por nosotros para una vivienda en alquiler. Por esos motivos hemos
Crece la diferencia entre el precio de la vivienda y su valor razonable
De todos es conocida la diferencia entre los conceptos de valor y precio que, según el refrán, solo confunde el necio.
El precio de la vivienda en España subió en 2021 un 6,4% según el dato del INE. Fomento también reflejó una subida, aunque algo más moderada, 4,4% anual.
En un contexto de subida de precios, ¿cómo hablar de casas caras o baratas? Solo puede hacerse con respecto a una referencia preestablecida. No existe una referencia de valor universalmente admitida y, de hecho, la mayor parte de los compradores de vivienda solo se guían por referencias a precios pasados, por tendencias a corto plazo y por “noticias” del mercado. Por ejemplo, ahora se extiende la idea de que el ladrillo es una buena opción de refugio ante la inflación y muchos dan por hecho que los precios impulsarán su tendencia al alza.
Nosotros preferimos utilizar como referencia lo que llamamos el valor razonable de un inmueble. Es el precio máximo que pagaría un inversor prudente para adquirir un inmueble del que espera un determinado nivel de rentabilidad media anual. En la actualidad, y desde hace tiempo, existe mucha diferencia entre el precio de mercado y el valor razonable de las viviendas en numerosos barrios, como se con los ejemplos del gráfico.
DIFERENCIAS ENTRE EL VALOR RAZONABLE Y EL PRECIO DE MERCADO POR BARRIOS
En euros. (B) Barcelona, (M) Madrid, (S) Sevilla y (V) Valencia.
El valor razonable no parte del precio de mercado. Se calcula a partir del importe de las rentas que cabe esperar obtener por el alquiler de un inmueble dado, rentas que se capitalizan a un tipo de interés determinado, que es el que el inversor espera recibir de su inversión. Se lo explicamos.
Cómo comprar casa a un valor razonable.
¿Va a subir la vivienda en 2022?
Cómo calculamos el valor razonable
Para nuestros cálculos ponderamos los precios de oferta homogeneizando los inmuebles: los precios mostrados se refieren a viviendas usadas y en buen estado de unos 90 m2 construidos. Para estimar rentabilidades tenemos en cuenta tanto el precio de compra del inmueble como los gastos e impuestos de la compra.
Partimos de las rentas de alquiler que podemos esperar de esos pisos y capitalizamos dichas rentas para estimar un precio de compra del inmueble que nos permita obtener una rentabilidad anual interesante, teniendo en cuenta otras alternativas de inversión con menor riesgo.
Así, si tengo 100.000 euros y los puedo invertir en obligaciones del tesoro a 10 años para obtener un 1,7% anual sin “hacer nada”, no los voy a destinar a una compra de vivienda a no ser que la rentabilidad que espere obtener sea mucho más elevada. Decimos mucho más elevada porque invertir en una vivienda para su puesta en alquiler tiene riesgo y gastos. Solo asumiré ese riesgo si merece la pena por lo que pueda obtener.
¿Cuánta más rentabilidad exijo a una vivienda para compensar el riesgo?
En los últimos meses ha subido tanto el tipo de interés de las obligaciones del Estado a 10 años como el riesgo estimado por nosotros para una vivienda en alquiler. Por esos motivos hemos adaptado nuestras estimaciones. Actualmente ciframos el riesgo de la compra de vivienda para alquiler en un 4,7%. Si a esto le sumamos el 1,7% que ya ofrecen las obligaciones del Estado casi sin riesgo, resulta que para que una inversión en vivienda nos parezca interesante debería poder ofrecernos una rentabilidad anual de al menos un 6,4%.
Por menos de eso, un inversor prudente no correría el riesgo de inmovilizar su dinero durante años a sabiendas de que es una inversión poco líquida, totalmente concentrada en un activo y sujeta a una regulación legal que reduce su rentabilidad: límites a las rentas, problemas para reaccionar ante impagos, retrasos judiciales, periodos de no alquiler o de no cobro de la renta, gastos de conservación e impuestos recurrentes, etc.
Como las alternativas de inversión sin riesgo ofrecen ahora mayor interés, y como percibimos un riesgo incrementado en la inversión en vivienda, nos vemos obligados a “pedir” una mayor rentabilidad a la vivienda para que nos merezca la pena invertir en ella. Las rentas de alquiler son las que son, de modo que para obtener una mayor rentabilidad de la vivienda solo nos cabe reducir el precio de adquisición. Es decir, hoy por hoy lo razonable es comprar a un precio menor para poder esperar la rentabilidad “mínima” que exigimos a la vivienda.
La fórmula para calcular el valor razonable, con ejemplos
En nuestra metodología la fórmula que utilizamos para calcular el valor razonable es la siguiente:
Renta anual neta de alquiler x 0,9
0,064
Calculamos la rentabilidad anual estimada a partir de las rentas mensuales medias del alquiler de viviendas similares en las respectivas zonas. El cálculo tiene en cuenta los gastos del arrendador y un coeficiente de ocupación, para tomar en cuenta que una vivienda rara vez está alquilada los 12 meses del año durante un periodo largo de años. Así, para hallar la renta neta multiplicamos la renta bruta por 0,7.
Por ejemplo, como puede verse en el selector de precios por barrios de Barcelona, una vivienda de 90 m2 en el Gotic (Ciutat Vella) tiene un precio de mercado de unos 502.000 euros. Sin embargo, su valor razonable apenas supera los 176.000 euros, motivo por el que nuestra herramienta cataloga ese barrio como “muy caro”.
Llegamos a ese valor razonable a partir de la renta mensual que podemos obtener por el alquiler de una vivienda similar en el barrio, que es de unos 1.491 euros/mes. Esa es la renta bruta, pero si eliminamos los gastos y aplicamos un coeficiente de ocupación de la vivienda (para contemplar los momentos en que el inmueble no esta ocupado por un inquilino), tenemos que la renta anual neta que podemos esperar es de 12.527 euros.
Al capitalizar esta renta y tener en cuenta igualmente los gastos de compra del inmueble, alcanzamos ese valor razonable de 176.000 euros. Es decir, alguien que comprara el piso por 176.000 euros y lo alquilara por esa renta media en el barrio, puede esperar obtener una rentabilidad media anual del 6,4%, que la rentabilidad mínima que pedimos a una vivienda para que merezca la pena la inversión.
Por qué cambia el valor razonable de las viviendas
Hace unos meses, las obligaciones del Estado a 10 años ofrecían una rentabilidad del 0,3% en lugar del 1,7%. El valor razonable de la misma vivienda alcanzaba los 225.000 euros (aún muy por debajo del precio de venta). La subida del rendimiento de las obligaciones de Estado supone que la vivienda, como alternativa de inversión, debe adquirirse ahora a un precio más bajo si queremos que ofrezca una mayor rentabilidad que merezca la pena.
Por tanto: si sube la rentabilidad de las obligaciones a 10 años, el valor razonable de la vivienda como inversión disminuye.
También disminuye el valor razonable si sube el riesgo intrínseco de la inversión en vivienda. Algo que ha sucedido a nuestros ojos con la coyuntura actual en la que el sistema legal limita la actualización de las rentas de alquiler y no favorece la recuperación de la vivienda en casos de impago. A mayor riesgo, más rentabilidad esperada. Y para lograr más rentabilidad con alquileres iguales, en la ecuación solo cabe disminuir el precio de compra del inmueble.
Vea la diferencia entre precios de venta y valores razonables en los barrios más caros de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia, y en los barrios más baratos.
