Lista de consejos fiscales sobre inmuebles para hacer ahora

Arrendadores: atención a los gastos

El arrendador puede descontar en su IRPF todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos por alquiler. Para ello debe guardar las facturas de los gastos de formalización del alquiler, contratos de seguros, cantidades destinadas a servicios o suministros, gastos de comunidad de propietarios, etc. Hay que tener en cuenta que los gastos de intereses, financiación, conservación y reparación del inmueble no pueden exceder, para cada inmueble, de la cuantía del alquiler obtenido, es decir no pueden dar lugar a rendimientos negativos; pero si hubiese un exceso podrá deducirse de los rendimientos íntegros correspondientes al alquiler de ese inmueble en los cuatro ejercicios siguientes. 

Vea cómo declarar los alquileres en el IRPF.

Siempre con factura

No realice gastos o acometa obras en sus inmuebles arrendados sin factura, porque de ese modo, además de que será mucho más difícil reclamar ante defectos o siniestros asegurados, no podrá contabilizar ese gasto como deducible o -en su caso- como una mejora del inmueble. Tenga esto en cuenta también si llega a algún acuerdo con el inquilino para que él adelante el dinero y descontarlo después del alquiler. Recuerde que las obras en la vivienda, cumpliendo ciertos requisitos, llevan un IVA del 10%.

DATOS MEDIOS POR CONTRIBUYENTE SOBRE ALQUILERES EN LA DECLARACIÓN DEL IRPF 2018

Estadística de la Agencia Tributaria. Cifras en euros.

Si piensa acomenter reparaciones elevadas

Si en 2020 prevé realizar un gasto elevado de conservación o reparación (como reformar el piso) que vaya a superar los ingresos del alquiler, puede acordar con el contratista que divida la factura en dos años; por ejemplo, una con fecha de diciembre de 2020 y otra con fecha de enero de 2021. Así dividirá los gastos en dos ejercicios y tendrá más tiempo para deducir el importe del exceso, porque la factura de 2021 podrá deducirla en la declaración del ejercicio 2021 y el exceso de ese año en los siguientes cuatro ejercicios (hasta el ejercicio 2025). Si la factura es de 2020, sólo podría deducir el exceso hasta el ejercicio 2024.

Tenga en cuenta que los gastos que supongan ampliación o mejora o la compra de muebles o electrodomésticos no serán deducibles de esta forma directa sino a través de su amortización, año tras año.

Alquiler: por qué no debe olvidar la amortización, cada año.

Así, si los importes de reparaciones del año 2020 han sido de la misma cuantía que los ingresos cobrados, una parte no será deducible en el año 2020 y se podrá restar en 2021. En el ejemplo siguiente, 3.000 euros de gastos de reparaciones no se deducen en 2020 sino en 2021.

Los gastos anteriores al alquiler

Si un inmueble se queda vacío durante un tiempo hasta que se alquila, los gastos de conservación y reparación dirigidos, de forma exclusiva, a poner el inmueble en condiciones para volver a alquilarlo, como el pintado, el revoco o similares, son deducibles siempre que pueda demostrarse que existe una voluntad de arrendarlo en fechas próximas y a no ser que durante el período en el que no está alquilado lo disfrute su propietario. Si no obtiene rendimiento en el año 2020 o el obtenido es inferior al importe de estos gastos de reparación y conservación, el importe de esos gastos se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

No serán deducibles sin embargo los gastos de IBI, cuota de comunidad, luz o agua si no hay ingresos de alquiler.

Aplazamiento o descuento de rentas de alquiler

Si el arrendador ha llegado a un acuerdo voluntario con el inquilino para reducir o diferir la renta por la situación provocada por la Covid-19, el rendimiento íntegro deberá incluirse en su declaración del IRPF en función del nuevo importe acordado y de la exigibilidad de los nuevos plazos acordados, si los hubiese. Seguirán siendo deducibles los gastos necesarios y no procederá la imputación de rentas inmobiliarias (por inmuebles vacíos) durante ese tiempo al seguir arrendado el inmueble.

Consejo: deje reflejado el nuevo acuerdo con el inquilino en un documento, bien sea una carta firmada por el inquilino o un documento entre arrendador e inquilino, en que se mencionen los términos del acuerdo, a fin de poder justificarlo en el futuro si fuese necesario. Es recomendable que la renta mensual no se reduzca a cero, pues en esos casos la Administración lo interpreta como cesión gratuita. También resultará conveniente guardar copia de los extractos bancarios que demuestran el importe de los ingresos.

El IRPF y el alquiler de la vivienda a un pariente.

Si ha tenido impagos de renta, recuerde que solo puede deducirlos en su IRPF como saldos de dudoso cobro cuando hayan transcurrido seis meses desde que los haya exigido expresamente al arrendatario. De ahí la importancia de enviarle cuanto antes un requerimiento de pago o, si llega a un acuerdo para la reducción o aplazamiento de la renta, dejarlo plasmado por escrito como se ha dicho antes.

Modelo de requerimiento de pago de la renta.

Rentas de fincas rústicas

En las fincas rusticas suele acordarse un solo pago de alquiler anual. Es posible que las circunstancias especiales de este 2020 conlleve una reducción del ingreso o un aplazamiento. Todo lo mencionado en el apartado anterior puede aplicarse a las fincas rusticas y también a los garajes: refleje en un documento el acuerdo de aplazamiento o reducción de la renta, precisando las fechas de aplicación.

Cómo reducir el Impuesto sobre Patrimonio.

La reinversión en vivienda habitual

Si vendió una vivienda habitual con ganancias, puede estar eximido de tributar por ella si las reinvierte en otra vivienda habitual en el plazo de dos años. Entre las medidas aprobadas por la Covid-19, a efectos de contar el plazo de dos años para la reinversión del importe obtenido en la venta de la vivienda habitual en una nueva, se paralizó el cómputo desde el 14 de marzo hasta el 30 de mayo de 2020. Por ello si ha comprado o vendido su vivienda habitual con intención de reinversión antes de 14/03/2020, su plazo de reinversión será de 2 años y 77 días.

IRPF: declarar la ganancia de la venta de un inmueble.

Si trabaja en su casa

Si es autónomo y utiliza parte de su vivienda para realizar su actividad económica, los gastos derivados de la titularidad de la casa (amortización, IBI, cuota de comunidad, etc.), son deducibles en proporción a la parte de la vivienda usada en el desarrollo de la actividad y a su porcentaje de titularidad en la misma. En lo referente a los suministros (agua, gas, electricidad, telefonía e Internet) podrá deducir el porcentaje resultante de aplicar el 30% a la proporción existente entre los metros cuadrados destinados a la actividad y la superficie total de la vivienda, salvo que pueda probar un porcentaje superior. Es decir, si de los 90 m² de vivienda utiliza 18 para la actividad (el 20%), de 1.225 € de coste anual de suministros se podrá deducir 73,5 € (1.225 x 20% x 30%). Conserve las facturas para justificarlo si fuese requerido.

Tenga en cuenta que esto no aplica en los casos de empleados de empresas que realizan teletrabajo, de modo estable o puntual. Ahí no podrá deducir ningún gasto de la vivienda.

Alquiler: vivienda vs local y garajes

Los rendimientos netos derivados del alquiler de inmuebles destinados a vivienda gozan de una reducción en el IRPF del 60%. Los ingresos que deriven del arrendamiento de apartamentos turísticos, locales y garajes no gozan de esta reducción. Esa ventaja fiscal y las distintas características de la demanda de alquileres en determinadas ciudades (malos tiempos para locales y alquileres turísticos), puede hacer que resulte conveniente la posibilidad de cambio de uso de algunos locales para convertirlos en viviendas, incluso aunque los ingresos brutos pudiesen ser algo inferiores (vea Qué alquiler interesa). Vea en la tabla un ejemplo de tributación de un inmueble según se destine a local o a vivienda.