Mejores seguros para comunidades de propietarios

Comparativa de precios y coberturas clave de los seguros de comunidad

Nuestros técnicos analizaron 12 pólizas de seguro de comunidades de propietarios para un edificio tipo de siete plantas y 31 viviendas con ascensor. Junto a sus primas, que oscilaban entre los 1.181 € y los 2.633 €, estudiaron las principales coberturas ofrecidas, como:

• La de daños al edificio;
• La responsabilidad civil, con sus límites de indemnización máxima por siniestro y víctima;
• La defensa jurídica y reclamación de daños;
• La existencia de franquicias y límites en los daños por agua, que son los siniestros más frecuentes (62%);
• La asistencia para contactar con profesionales de confianza para reparaciones no relacionadas con siniestros.

No hay pólizas de buena calidad por esta razón

La valoración de las distintas coberturas da pie a una calificación global de los seguros, en una escala de 1 a 100. Ninguna de las pólizas analizadas llega a la condición de “buena calidad”, se quedan en “media”. Ninguna garantiza la reconstrucción total del inmueble, aunque se asegure el capital recomendado por la compañía y su política de revaorizaciones. La póliza que mayor puntuación alcanza es la de Allianz Comunidad (62/100): comparativamente es la mejor valorada en daños al edificio y la cuarta en asistencia, pero en responsabilidad civil no llega al mínimo como casi todas. Solo la de Mapfre Edificio de Viviendas aprueba en todas las valoraciones parciales. La tabla muestra los cinco seguros del análisis que “aprueban”. Ninguna de estas tiene franquicia para daños por agua. En general, la protección jurídica y la asistencia suelen estar bien cubiertas.

Quién decide en el seguro en la comunidad

Contar con una buena póliza es importante. Los edificios sufren siniestros en sus elementos comunes que hay que reparar. La estadística muestra que el coste medio de un siniestro es de 416 €, pero la comunidad puede ser responsable civil de daños materiales y personales por diversas causas, que llegan a ser muy superiores. La decisión de contratar corresponde a la junta por mayoría ordinaria, aunque se encargue al administrador o a una comisión de vecinos la búsqueda de presupuestos.

Las pólizas elegidas deben ofrecer un capital lo más alto posible para responsabilidad civil (no menos de 600.000 €), sin límites por víctima, y evitar exclusiones que afecten significativamente al edificio en cuestión. Con frecuencia excluyen daños debidos a defecto o vicio propio, mala calidad, error de diseño, defecto en la construcción, instalación o fabricación, oxidación o fermentación del elemento que origine el daño, lo que aplicado literalmente podría dejar fuera la mayor parte de los siniestros.

La responsabilidad civil de la comunidad

La comunidad de propietarios como tal puede resultar responsable de algún daño causado a otra persona. Bien a uno de los vecinos, por ejemplo, si se rompe una conducción comunitaria y se cala el interior de una vivienda. Bien a un ajeno a la finca, por ejemplo, si esa fuga de agua alcanza al edificio contiguo, o si se desprende alguna pieza de la fachada.

Se trata de una garantía importante en este seguro, puesto que las indemnizaciones podrían ser muy elevadas.

De las pólizas analizadas, la compañía en la que hemos obtenido una cuantía más elevada es en Mapfre, con 1,8 millones de euros en general y 1,2 millones en caso de contaminación. Sin embargo, nos parece peligrosa la limitación por víctima que establece en caso de accidente de trabajo de 150.000 €, que afecta tanto a trabajadores propios como a los sufridos por otros contratistas, subcontratistas propios o ajenos y personal dependiente de todos ellos. Liberty tiene también esta limitación para trabajadores “al servicio” de la comunidad.

Otras aseguradoras establecen límites por víctima en cualquier caso (no solo accidente laboral), por lo que son más peligrosas aún. Las más restrictivas son con 100.000 Reale y 150.000 Occident. No consta límite por víctima en las pólizas que nos han ofrecido en Zúrich, Santa Lucía y Axa. En caso de producirse graves daños personales, esas cifras podrían superarse fácilmente en una sola víctima.

También hemos encontrado límites específicos para la RC derivada de los miembros de la junta o por errores en la certificación de deudas.

También se pone límite a las indemnizaciones acumuladas en un año de una (caso de Mutua de Propietarios, Reale o Caser, por ejemplo) o dos veces (caso de Allianz) la suma asegurada. Es subsanable contratando otra póliza o, a veces, en la misma aseguradora pagando una sobreprima por lo que quede de anualidad.

Aparte de la RC derivada del propio inmueble, otros aspectos que se han valorado en esta columna son la RC subsidiaria de la comunidad por los daños que causasen sus empleados; la RC patronal por algún accidente de trabajo que sufrieran sus empleados donde la comunidad, como empleadora, resultase responsable; RC subsidiaria por la realización de obras de reparación o mantenimiento en el edificio; RC por daños medioambientales; y la responsabilidad de la junta rectora.

Consejos

Conviene tener disponible una copia de la póliza de la comunidad, que puede pedir a la junta directiva o al administrador. Los aspectos más relevantes para revisar la póliza de la comunidad son:

• Que la información indicada de la finca sea correcta: superficie construida, año de construcción, reformas y los años en los que se han producido, distribución de viviendas, locales, plazas de aparcamiento; si cuenta con empleados, etc.
• Que la suma asegurada para la reconstrucción del edificio sea suficiente. Lo mejor es consultar a un experto en construcción de la zona o si no, puede orientarse con nuestra tabla de valores para el continente.
• Que tenga un capital lo más alto posible para responsabilidad civil sin límites por víctima. 
• Que no tenga exclusiones que afecten significativamente al edificio en cuestión.