Demandan al administrador y a la comunidad por advertir de un inquilino moroso
Las comunidades de propietarios, sus cargos electos y sus administradores, deben tener especial cuidado con todo lo que rodea la protección de datos y con lo que pueda entenderse como atentatorio contra el derecho al honor y la intimidad de un vecino o un tercero.
Ya hemos explicado situaciones referentes al uso de cámaras de vigilancia. También hemos hablado de la posibilidad legal de hacer mención en las convocatorias a juntas de la comunidad a los vecinos morosos en el contexto de su privación del derecho de voto, siempre cumpliendo unos requisitos para el caso de publicación en tablones.
Ahora nos referimos a una demanda presentada contra la comunidad y su administrador por la colocación de unos carteles que informaban de la actuación de una persona que había sido condenada por impago de rentas de alquiler.
Sirva este contenido para conocer el criterio de los jueces sobre la legitimidad de determinadas informaciones compartidas en la comunidad.
El inquilino desahuciado conservaba llaves y pretendía alquilar otra vivienda allí
Un inquilino dejó de pagar la renta al poco de iniciarse el contrato de arrendamiento. El propietario del piso inició un procedimiento judicial que terminó con el lanzamiento del inquilino. El arrendador -que no residía en esa localidad- escribió a la entonces administradora de la comunidad para decirle que ese inquilino había dejado sin pagar 7 meses de renta, que había conservado un juego de llaves y un mando del garaje, y que había sido visto utilizando las instalaciones del conjunto residencial. El arrendador también envió copia de una denuncia a la policía sobre la sustracción de algunos efectos por parte del inquilino.
Ese propietario lo había comentado con otros vecinos, que pensaron que sería útil que la administradora lo supiera y lo comunicara a los vecinos, porque el inquilino buscaba alquilar otra vivienda en la misma comunidad.
El administrador hizo colocar carteles en la comunidad avisando a los vecinos de esos hechos, para que lo tuvieran en cuenta si el inquilino aparecía por allí o si pretendía alquilar otra vivienda en la comunidad, y pudieran comunicarse con la administración en caso de tener algún dato de relevancia.
El inquilino demandó a la comunidad de propietarios y al administrador por vulneración de su derecho al honor y a la intimidad, pidiendo una indemnización de 10.000 euros y la publicación del fallo de la sentencia. El inquilino afirmaba no haber podido alquilar otra vivienda allí por la presencia de esos carteles.
Un proceso judicial largo que solo corrige el Supremo
En primera instancia se estimó parcialmente la demanda y se condenó a la comunidad de propietarios a pagar 7.000 euros al inquilino demandante y su pareja. El administrador fue absuelto.
La comunidad apeló la sentencia, pero la Audiencia Provincial de Alicante desestimó el recurso. Explicó que el administrador se había excedido en sus funciones: “los hechos a los que se dio publicidad no eran de necesario conocimiento y resultaban inveraces”.
La Comunidad acudió al Supremo, quien dictó sentencia el 24 de septiembre de 2024. El Supremo casa la sentencia y da la razón a la comunidad.
Analiza las funciones de un administrador de la comunidad, que debe ser diligente en su gestión. La Ley de Propiedad Horizontal habla del administrador en su artículo 20. Dice que le corresponde “velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”.
Hay informaciones que solo incumben a propietarios concretos, pero también hay informaciones que en un determinado contexto sí pueden ser de interés para todos los vecinos. Tiene interés para los vecinos saber que hay una persona que está haciendo uso de las instalaciones comunes (piscina) sin estar legitimada para ello, por los hechos y circunstancias ocurridos.
La información compartida se considera legítima
También tiene interés para los vecinos saber que una persona que ha estado 10 meses alquilado y ha dejado de pagar 7 meses de renta, que se ha quedado con llaves y mando de la puerta del garaje y ha causado daños según el antiguo arrendador, tiene intención de volver a alquilar un piso en esa misma urbanización (lo que el propio inquilino ha reconocido en su demanda).
Según el Supremo, la actuación del administrador se corresponde con la defensa de los intereses de los propietarios de la comunidad. La información presentaba interés legítimo en el ámbito en el que se difundió.
Además, se había observado una diligencia razonable para comprobar o contrastar la veracidad de las afirmaciones. No se trataba de difundir rumores: hubo una comunicación escrita de un propietario a la que ese propietario adjuntó copia de una denuncia policial, y esa fuente fue citada en los carteles. También era conocido el hecho del desahucio y que hubo que recurrir al lanzamiento judicial para recuperar la posesión de la casa. El propio inquilino reconoció su intención de alquilar otro piso allí tras haber dejado de pagar su renta poco tiempo después de concertar su primer contrato.
Por otro lado, el Tribunal aprecia que los carteles no incluyeran juicios de valor ni expresiones ofensivas para nadie, al margen de transmitir la información veraz y de interés para los vecinos.
En definitiva, era legítimo difundir esa información del modo en que se hizo, porque “era
- de interés para la comunidad de propietarios,
- esencialmente veraz y
- efectuada sin ánimo denigratorio”.
El administrador actuó bien al informar a los vecinos de una situación que les afectaba, que era un “problema real para el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, la retención de la llave de acceso a la urbanización y el uso indebido de las zonas comunes, así como un posible riesgo de impago de cuotas comunes si se formaliza un nuevo alquiler en el complejo residencial dada la situación de insolvencia” del inquilino demandante.
Como hemos dicho, hay que ser muy cuidadoso con lo que se dice o publica y con cómo se dice o cómo se publica. En este caso las cosas se hicieron bien y aun con todo, solo el Supremo absolvió a la comunidad.
