Juicio por el tejado en el patio interior de la comunidad
En algunos edificios con patio interior es frecuente que el vecino del piso más bajo disfrute del uso privativo de la zona del patio pegada a su vivienda. Y los vecinos de pisos superiores utilizan ese espacio para tender la ropa. En ocasiones, el vecino de abajo suele colocar un tejadillo para proteger de la lluvia ese espacio y poder instalar allí un tendedero, una secadora, un armario exterior, etc.
¿Tiene derecho el vecino de abajo a poner el tejadillo? ¿Se puede exigir su retirada si lo ha hecho sin consentimiento de la comunidad? Vamos a verlo con el comentario de una sentencia reciente en la que una vecina terminó condenada a pagar las costas.
En el caso comentado, la vecina del piso de arriba pedía la retirada del tejadillo de su vecina de abajo. Insistía en que el tejadillo suponía una modificación de elementos comunes y que causaba daños: ruido como consecuencia de la caída de la lluvia, impedía a Candela tender con normalidad y acumulaba suciedad lo que provocaba que la ropa limpia se ensuciara, obligando a tener que limpiar ese tejadillo.
Cómo reaccionar ante una obra ilegal en la comunidad.
Criterios para la modificación de un elemento común
Un patio interior es un elemento común de la comunidad, aunque su uso puede estar atribuido de manera privativa a un solo vecino. Ese vecino tiene derecho al uso pero no puede hacer modificaciones en un elemento común sin el permiso de la comunidad.
Regla general: siempre hay que ver qué dicen los estatutos de cada comunidad, y a falta de reglas especiales esa modificación de elementos comunes requerirá en principio el acuerdo de una mayoría de 3/5 de propietarios y de cuotas. En ocasiones no hay un acuerdo expreso de autorización, pero puede existir un acuerdo tácito si la modificación es visible y ha pasado un tiempo suficiente en el que se ha tolerado. Ojo con esto porque no hay una norma exacta de número de años para considerar la aprobación tácita. El mero silencio no equivale a consentimiento. Tampoco cabe apelar alegremente a que otros han hecho lo mismo (supuesto abuso de derecho o agravio comparativo). Muchas veces depende de la prueba que se aporte en cada caso, pero que uno haga una ilegalidad no justifica que otro pueda hacerla luego.
Condenado a desmontar el cierre de terraza.
Hay comunidades que han definido con distinto nivel de concreción los cerramientos u obras que se permiten en terrazas, patios o azoteas. Lo hacen bien en estatutos bien en reglamentos de régimen interior. En algunas comunidades grandes incluso se crean comisiones específicas para el seguimiento de estas obras frecuentes. Algunas distinguen bien entre toldos y pérgolas, el tipo de cerramiento autorizado, el material y color utilizado, si la estructura puede quedar fija o no, si puede apoyarse en la pared o en el peto de la terraza, etc. No cabe equiparar un toldo con una estructura fija, ni tampoco retráctil. Ni cabe equiparar un toldo con un techado rígido de material no textil. (La Audiencia Provincial de Madrid condenó a un vecino a desinstalar su pérgola en el ático por no respetar esas reglas, aportando la comunidad un informe que revisó más de una veintena de cerramientos en aquella comunidad, SAP Madrid de 25 de enero de 2024).
En general, conseguir la autorización de cualquier cosa en una comunidad suele ser problemático. Por eso muchas personas prefieren hacer primero la modificación y luego esperar. Porque conseguir mayoría para iniciar acciones legales en contra tampoco es fácil. Evidentemente esto es arriesgado porque sí hay muchos casos de condenas a demoler obras ilegales en la comunidad.
Caso real sobre una retirada de tejadillo del patio
Candela demandó a la vecina de abajo por haber instalado un tejado en el patio interior, sin autorización de la Comunidad de propietarios. Tuvo que recurrir la sentencia de primera instancia que desestimó su demanda al apreciar un consentimiento tácito a la instalación del tejado. La Audiencia Provincial de Badajoz se pronunció el 5 de febrero de 2024.
La sentencia de la Audiencia Provincial rechaza el recurso de Candela. Recuerda que la mayoría exigida para “cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes” es de tres quintos, según la Ley de Propiedad Horizontal. De modo que ese tejadillo no requiere de autorización unánime de la Junta.
En este caso el tejadillo lo puso la vecina en 2016 en un patio interior con la finalidad de impedir que la lluvia mojara una secadora que tiene instalada en dicho patio. Nadie discute que el patio interior es un elemento común de uso privativo de la vecina.
A la vista de las pruebas aportadas, los jueces consideran que ha habido un acuerdo de la comunidad, que se observa bien como acuerdo tácito y al mismo tiempo como consecuencia del acuerdo de la Junta que desestimó la propuesta que Candela de pedir la retirada del tejadillo e iniciar acciones legales contra esa vecina. Acuerdo que no fue impugnado por Candela.
Si la propuesta de demolición de Candela hubiera alcanzado la mayoría de votos, el tejado se tendría que haber retirado. Pero no fue así.
En aquella Junta solo votó a favor de la retirada la propia Candela. Al rechazarse ese acuerdo, los jueces entienden que la Junta estaba autorizando esa modificación del elemento común.
Aunque la Junta lo autorice, un vecino concreto podría oponerse si demostrara que sufre daños relevantes injustificados. ¿Es el caso?
Hay que demostrar perjuicios relevantes
La Audiencia también afirma que en este caso no se han demostrado perjuicios relevantes para Candela, más allá de pequeños inconvenientes.
La vecina del primero tiene derecho al uso privativo del suelo de ese patio y también a su vuelo. Se ha probado que el tejadillo está instalado a una altura bastante inferior al límite de la rasante del piso de Candela. Si Candela se queja de que no puede tener sus sábanas porque tocan el tejadillo, imaginando que no hubiese tejadillo eso supondría que cuando Candela tiende sus sábanas estaría invadiendo el vuelo del patio de la vecina de abajo.
Que se acumule suciedad en el tejado no impide a Candela usar su espacio para tender su ropa. Se considera un perjuicio poco relevante. Como tampoco se ha demostrado la gravedad de la molestia del ruido cuando llueve. Los jueces lo consideran “una contrariedad carente de suficientemente trascendencia e inherente a las limitaciones que impone la vida en comunidad”.
Un elemento al que los jueces sí suelen ser más sensibles es la seguridad: si Candela hubiera demostrado que el tejadillo pone en riesgo la seguridad suya y de otros vecinos, la decisión final podría haber sido otra. En cuanto a la configuración estética, al tratarse de un patio interior no suele tener tanta relevancia, salvo que los estatutos hubieran previsto algo al efecto (un tipo concreto de tejado autorizado). Esos patios suelen estar protegidos de la vista exterior mediante celosías.
