La comunidad obtiene la suspensión de la obra de un vecino
Sin autorización de la comunidad de propietarios, un vecino realizó obras para transformar su local en un garaje, con alteración de la fachada del edificio, al convertir una ventana en una puerta de garaje. Se apoyó en que los estatutos permitían un margen de actuación en los locales de cara al ejercicio de una actividad comercial, para decoración, luces, rótulos, etc.
Mientras se realizaba la obra y antes de terminarse, Arón, como presidente de la comunidad y actuando también como un vecino más en beneficio de la comunidad, ejercitó una acción judicial (un juicio verbal) de suspensión de obra nueva.
En primera instancia el juez estimó la demanda e impuso las costas al vecino que realizaba la obra. Se recordó que la obtención de una licencia de obras por el ayuntamiento no suple la necesidad de obtener los preceptivos permisos de la comunidad de propietarios para las obras que así lo requieran.
El vecino recurrió la sentencia, pero la Audiencia Provincial de Cádiz desestimó el recurso. El caso se llevó al Supremo, quien dictó sentencia con fecha 17 de octubre de 2023.
Conflicto de la comunidad con el supermercado de abajo.
¿Es legal cualquier cambio de la fachada de un local?
El vecino argumentó que las obras no causaban perjuicio a la comunidad y que la sentencia se oponía a la jurisprudencia del Supremo sobre la posibilidad de realizar obras en locales comerciales y en la fachada, algo que los estatutos de aquella comunidad permitían, a su juicio.
La sentencia del Supremo recuerda que nuestro ordenamiento jurídico reconoce y protege la posesión de una cosa por alguien bajo apariencia de titularidad de un derecho. De primeras, hay que respetar la posesión, la situación existente, y si alguien esgrime un derecho superior debe defenderlo en los tribunales, no por su propia cuenta. Por eso existen unas acciones judiciales de tutela sumaria de la posesión (antes conocidas como “interdictos”), para garantizar la pacífica convivencia.
Una de esas acciones judiciales inmediatas o “sumarias” es la que pretende la suspensión de una obra nueva. La puede plantear quien considere lesionado su derecho de posesión o de propiedad ante la ejecución de una obra nueva que está alterando la situación existente, generando un perjuicio que puede aumentar si la obra prosigue, lo que justifica una acción urgente de la justicia para que suspenda dicha obra hasta que se decida -en otro juicio posterior- si se tiene derecho a ella.
Hablamos del juicio verbal contemplado en el artículo 250.1.5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Cómo paralizar una obra en curso que puede ser ilegal
El objetivo de esa acción es prevenir males mayores, se trata de una acción “cautelar”. Está muy indicada en el seno de comunidades de propietarios y en otras situaciones donde varias personas comparten un inmueble en posesión o en propiedad, para evitar situaciones consolidadas que tengan muy difícil arreglo. Es el caso de quien pretende modificar elementos comunes de un edificio sin autorización: el modo más rápido de actuar en defensa del interés de la comunidad (o de un concreto propietario que se viera particularmente afectado) es ejercitar la acción sumaria de suspensión de obra nueva.
Una vez que la obra esté acabada no tiene sentido esta acción “urgente”. Por así decirlo, el mal ya estaría hecho y lo que habría que establecer es si existe derecho a hacerlo (y deber de padecerlo) o no.
Es cierto que el Supremo reconoce a los dueños y arrendatarios de locales un cierto margen de actuación para la adecuación de sus locales a sus fines comerciales, evitando que una aplicación rígida de las normas de la comunidad paralice esa actividad económica. Pero esa flexibilidad no se aplica a quien sin permiso pretende modificar la fachada de un edificio para transformar su local en un garaje privado. Los propios estatutos de la comunidad del caso dejan margen para la adecuación del local, en lo que concierne a obras necesarias en el ejercicio de una actividad comercial, pero no para convertirlo en garaje privado.
Hay un claro perjuicio para la comunidad cuando uno de los comuneros decide por su cuenta alterar de forma sustancial un elemento común como es la fachada. El resto de comuneros no está legitimado para usar la fuerza para impedirlo, pero sí para solicitar del juez una medida rápida de protección.
En consecuencia, el Supremo rechaza el recurso del propietario del local y le condena nuevamente al pago de las costas judiciales.
